Hypothèque et rénovation énergétique : quels diagnostics préparer avant la banque

Vous envisagez d’acheter un bien à rénover, ou de financer des travaux d’isolation ou de remplacement du chauffage sur un bien que vous possédez déjà. Votre banque vous demandera de décrire le bâtiment et le projet. Plus vos documents sont à jour, plus le dossier est lisible : c’est la seule idée de cette page. Elle ne remplace ni l’avis de votre établissement financier, ni celui d’un conseiller fiscal.

Une précision d’emblée : les conditions d’octroi d’un crédit (documents exigés, évaluation du bien, taux, durée) relèvent de la politique de chaque banque. Les faits réunis pour ce site ne les décrivent pas ; ce point est donc non établi ici, et seule votre banque peut le préciser. Ce que nous pouvons décrire, ce sont les règles publiques qui touchent au bâtiment : CECB, subventions, contrôle électrique, radon, citerne.

Ce que l’état du bâtiment change dans un dossier de financement

Un bâtiment est le gage d’un crédit. Tout ce qui renseigne sur son état, son efficacité énergétique et les travaux à venir aide à comprendre ce que vous financez. Quatre sujets reviennent le plus souvent dans une rénovation :

• L’efficacité énergétique, décrite par le CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) ;
• L’installation électrique, vérifiée par un rapport de sécurité dans le cadre de l’OIBT ;
• Le radon, un gaz naturel dont la concentration se mesure ;
• La citerne à mazout, quand le bâtiment en possède une.

Aucun de ces points n’est une condition universelle d’octroi d’un crédit : nous ne connaissons pas de règle fédérale en ce sens, et la pratique des banques reste non établie ici. En revanche, plusieurs de ces documents sont exigés par les cantons ou par les programmes de subvention. C’est là que le calendrier compte.

Le parcours d’un financement, étape par étape

Cette frise est un repère, pas une procédure imposée : l’ordre réel dépend de votre projet et de votre banque. Le point à retenir est que certains documents se font avant les travaux (CECB Plus pour une subvention), d’autres après (CECB actualisé), et que les mettre dans le bon ordre évite de perdre une aide.

Le CECB : exigé ou non selon le canton

Le CECB est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G (selon le site officiel du CECB). Elle compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Pour lire une classe, l’outil lire sa classe CECB détaille ce que mesure chaque échelle ; la page Le CECB donne le cadre général.

Au niveau fédéral, « le CECB est en principe facultatif », mais certains cantons l’exigent pour un transfert de propriété, un remplacement de chauffage ou une subvention. Ne généralisez jamais : voici ce que disent les faits relevés.

Pour votre commune et votre situation, l’outil sur l’exigence du CECB par canton reprend ces règles avec leur source.

Si vous achetez dans un canton qui l’exige

À Vaud, le règlement sur le CECB rend le CECB obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation, en l’état du régime en vigueur jusqu’au 31.12.2026. Selon vd.ch, les exceptions concernent les donations, les successions, les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce et les ventes de bâtiments non construits ; il n’y a aucune exception pour les concubins. Un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés. Concrètement, un acheteur qui reçoit un CECB peut le joindre à son dossier : il décrit l’état de départ du bâtiment avant rénovation.

Si vous achetez dans un canton qui ne l’exige pas

À Genève comme en Valais, le vendeur n’est pas tenu de fournir un CECB. Cela ne vous empêche pas d’en demander un à un expert agréé de votre région pour documenter l’état de départ. L’obligation parfois citée à Genève venait d’un article de la loi 12593 votée le 21.09.2023, texte jamais publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

Le CECB Plus : la clé de plusieurs subventions

Le CECB Plus est la version détaillée du CECB : elle propose des variantes de rénovation. Il est valable 10 ans sans modification importante du bâtiment. Il intéresse directement un projet financé par hypothèque, parce que plusieurs programmes de subvention l’exigent avant le début des travaux, et que la subvention réduit la part à financer.

• Genève : le CECB Plus est obligatoire pour une subvention d’isolation ponctuelle (mesure M-01) au-delà d’un seuil de subvention fixé par le barème de l’OCEN applicable dès le 1er février 2026.
• Vaud (Programme Bâtiments 2026, v.1.1, janvier 2026) : pour l’isolation (M-01), un CECB Plus est exigé au-delà d’un seuil de contribution, et le CECB est à réactualiser après les travaux. La mesure IM-10-1 exige un CECB Plus préalable (enveloppe en classe E à G). Le CECB Plus est lui-même subventionné (IM-07-1).
• Valais (directive PrgEN-VS 2025) : CECB Plus exigé pour les travaux d’isolation (M-01) sur plus de 142 m² d’enveloppe ; pour la mesure M-10, CECB Plus et versement sur CECB mis à jour. La directive 2026 n’a pas été trouvée.

Pour les autres cantons, les conditions de subvention ne figurent pas dans nos faits : elles sont non établies ici. Le détail des programmes se trouve sur la page subventions du Programme Bâtiments. Le MoPEC 2014 (modèle de prescriptions des cantons) numérote le CECB à l’art. 1.48 et le CECB Plus pour les subventions de l’enveloppe aux art. 1.50 et 1.51, mais les cantons ne sont pas tous au même niveau, et le texte du MoPEC n’a pas été lu en entier.

La règle pratique : avant de signer un devis de travaux subventionnés, vérifiez dans votre canton si un CECB Plus doit précéder le chantier. Un document établi après coup ne remplace pas toujours celui qui est demandé avant.

Assainissement énergétique : ce que les cantons prévoient

Si vous achetez un bien à rénover, la question suivante est : le canton impose-t-il d’assainir, et à quelle échéance ? Les faits relevés sont inégaux.

• Genève : un indice de dépense de chaleur (IDC) supérieur à 125 kWh/m²/an déclenche un audit ; des travaux sont demandés au-delà de 222 puis de 180 dès 2027.
• Vaud : dès 2027, pour les bâtiments en classe F ou G de 750 m² ou plus, une amélioration vers la classe D est prévue ; échéances du 31.12.2036 pour la classe G et du 31.12.2041 pour la classe F.
• Valais : pas d’obligation d’assainir par classe CECB.
• Fribourg : aucune obligation d’assainir avec calendrier trouvée.
• Jura : calendrier d’assainissement daté, non établi.
• Jura bernois : assainissement par classe CECB, non établi.
• Neuchâtel : non établi dans nos faits.

« Aucune obligation trouvée » ne signifie pas « aucune obligation » : cela veut dire que nos recherches n’en ont pas relevé. Pour un projet précis, l’autorité cantonale de l’énergie reste l’interlocuteur.

Ces règles pèsent sur un achat : un bien classé F ou G à Vaud n’a pas le même horizon de travaux qu’un bien en classe C. La page rénovation énergétique aborde les chantiers eux-mêmes.

Le rapport de sécurité électrique

Lors d’une rénovation, l’installation électrique est souvent touchée : nouveau tableau, pompe à chaleur, bornes de recharge. L’OIBT (ordonnance sur les installations à basse tension) organise le contrôle de ces installations. L’outil échéance du contrôle OIBT vous aide à situer la date du dernier contrôle, et la page sur le contrôle électrique explique le déroulement. Les faits réunis ici ne donnent pas la périodicité de contrôle : nous ne la citons pas.

Pour un dossier de financement, un rapport de sécurité récent montre que l’installation a été examinée. Si un défaut est signalé, il peut s’intégrer au programme de travaux plutôt que de surgir en cours de chantier.

Le radon dans un projet de transformation

Le radon est un gaz naturel qui provient du sol. Le niveau de référence est fixé à 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP, art. 155 al. 2). Une mesure d’une durée minimale de 90 jours entre octobre et mars (recommandation de l’OFSP, pour les logements et les écoles) permet de savoir où se situe le bâtiment.

Pourquoi en parler dans un projet de rénovation ? Parce que l’isolation et le remplacement des fenêtres modifient la ventilation du bâtiment. À Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche cantonale, mais la base de cette demande n’est pas précisée : c’est non établi. Pour connaître la situation de votre commune, l’outil Ma commune et le radon donne la classe de la carte de l’OFSP ; la page Le radon détaille la démarche.

Calendrier : la fenêtre de mesure va d’octobre à mars. Un projet financé au printemps devrait donc prévoir la mesure suffisamment tôt, ou attendre la saison suivante.

La citerne à mazout

Si le bâtiment est chauffé au mazout, la citerne entre dans l’état des lieux. Les contrôles des citernes soumises à autorisation se font au moins tous les 10 ans (LEaux et OEaux). Un remplacement de chauffage, financé par hypothèque et soutenu par une subvention, implique en général de mettre la citerne hors service : la page citerne et installations décrit les étapes.

Demandez au vendeur ou à la régie la date du dernier contrôle, et conservez la trace de la mise hors service si vous remplacez le chauffage.

Déductions fiscales : ce que dit l’ordonnance fédérale

Sans conseil fiscal personnalisé : en matière d’impôt fédéral direct, l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles range parmi les investissements destinés à économiser l’énergie « les frais encourus en vue de rationaliser la consommation d’énergie ou de recourir aux énergies renouvelables » (art. 1). Si les mesures sont subventionnées, seuls les frais assumés par le contribuable sont déductibles. Le report du solde est prévu à l’art. 4 et une déduction forfaitaire est possible à l’art. 5. Ces indications portent sur la version de 2020 ; les modifications ultérieures n’ont pas été vérifiées. Les règles cantonales ne figurent pas dans nos faits. Un fiduciaire ou l’administration fiscale de votre canton vous dira ce qui s’applique à votre situation.

Responsabilité du vendeur et état du bien

Si vous achetez, le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans ; ce délai est de 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location n’y figure pour les sujets lus. En pratique, un diagnostic avant achat documente l’état du bâtiment ; voyez la page acheter pour la démarche d’ensemble. Dans un bail, le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (art. 256 et suivants), sans diagnostic d’humidité prévu aux art. 256 à 259i.

Checklist avant le rendez-vous avec la banque

• Repérer le canton et l’année de construction du bâtiment
• Vérifier si un CECB existe et s’il est encore valable
• Contrôler si votre canton exige un CECB ou un CECB Plus pour la subvention visée
• Demander le dernier rapport de sécurité électrique
• Noter si une citerne est présente et la date de son dernier contrôle
• Situer la commune sur la carte du radon
• Rassembler les devis de travaux et les conditions de subvention
• Demander à la banque la liste des documents qu’elle attend

Quelle part pour les diagnostics dans le budget ?

Ce site ne donne aucun prix. Le coût d’un diagnostic dépend de critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, CECB ou CECB Plus, accessibilité, étendue du rapport, déplacement. Pour un projet précis, la demande permet d’obtenir un devis gratuit et sans engagement, et nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Vous pouvez la déposer depuis la page demande de diagnostic.

Questions fréquentes

Ma banque exige-t-elle un CECB pour une hypothèque de rénovation ?

Nous ne disposons d’aucun fait sur les exigences des banques : c’est non établi ici. Elles décident de leurs documents. Demandez-leur la liste avant de commander quoi que ce soit.

Le CECB est-il obligatoire pour acheter ou vendre en Suisse romande ?

Non, pas partout. Au niveau fédéral il est en principe facultatif. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Quelle différence entre CECB et CECB Plus pour un projet financé ?

Le CECB décrit l’état d’un bâtiment. Le CECB Plus ajoute des variantes de rénovation et conditionne plusieurs subventions à l’isolation à Genève, Vaud et en Valais, selon les seuils des programmes.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

10 ans, sans modification importante. Pour un CECB Plus, la validité est également de 10 ans sans modification importante. À Vaud, un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés.

Faut-il refaire le CECB après les travaux ?

Dans le Programme Bâtiments vaudois 2026, pour l’isolation (M-01), le CECB est à réactualiser après les travaux. En Valais, pour la mesure M-10, le versement se fait sur un CECB mis à jour. Ailleurs, vérifiez les conditions de votre programme.

Le CECB Plus peut-il être subventionné ?

À Vaud, oui : le CECB Plus est lui-même subventionné (mesure IM-07-1) dans le Programme Bâtiments 2026. Pour les autres cantons, ce point n’est pas établi dans nos faits.

Dois-je assainir mon bâtiment si j’achète une maison classée F ou G ?

À Vaud, des échéances sont prévues dès 2027 pour les bâtiments F ou G de 750 m² ou plus (31.12.2036 pour G, 31.12.2041 pour F). En Valais, il n’y a pas d’obligation d’assainir par classe CECB. Pour Fribourg, le Jura et le Jura bernois, rien n’est établi dans nos faits.

Le contrôle électrique est-il nécessaire avant de demander un crédit ?

Aucune règle relevée ici ne l’impose pour obtenir un crédit. Il reste utile pour connaître l’état de l’installation avant des travaux. Voyez la page sur le contrôle électrique et l’outil d’échéance OIBT.

Faut-il mesurer le radon avant une rénovation ?

Aucune règle fédérale relevée ici ne l’impose pour une rénovation. À Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche, base non précisée. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle.

Combien de temps dure une mesure du radon ?

La durée minimale est de 90 jours entre octobre et mars, selon l’OFSP, pour les logements et les écoles. Il faut donc anticiper la saison.

Que faire de la citerne à mazout si je change de chauffage ?

Les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Pour une mise hors service, adressez-vous à l’autorité cantonale compétente ; la page sur les citernes décrit le déroulement.

Les frais de rénovation énergétique sont-ils déductibles ?

L’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles (version 2020, modifications ultérieures non vérifiées) range ces frais parmi les investissements d’économie d’énergie. Si les mesures sont subventionnées, seuls les frais à votre charge sont déductibles. Pour votre cas, consultez l’administration fiscale ou un fiduciaire.

Un diagnostic fait partie de mon dossier : combien cela coûte-t-il ?

Ce site n’indique aucun prix. Le coût dépend de critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, CECB ou CECB Plus, accessibilité, étendue du rapport, déplacement. Le devis est gratuit et sans engagement.

Le vendeur doit-il m’informer des défauts du bâtiment ?

Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2).

Le DPE français sert-il pour un dossier suisse ?

Non, le DPE n’existe pas en Suisse. L’étiquette de référence est le CECB, de la classe A à G.

Sources

• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• Genève : loi sur l’énergie (L 2 30)
• Genève : règlement d’application (L 2 30.01)
• Genève : conseil énergétique et subventions
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : conditions du Programme Bâtiments 2026
• Vaud : loi sur l’énergie (LVLEne)
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Valais : directive PrgEN-VS 2025
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)
• MoPEC 2014 (Office fédéral de l’énergie)
• Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (Fedlex)
• Code des obligations (Fedlex)