Glossaire énergie et bâtiment : les termes à connaître

Un projet immobilier se heurte vite à un vocabulaire d’initiés : une étiquette, un indice, une ordonnance, une unité de mesure. Ce glossaire ne les classe pas par ordre alphabétique, mais selon le moment où vous les rencontrez : à l’achat, à la vente, pendant des travaux, puis dans la gestion courante d’un immeuble. Chaque entrée dit ce que le terme désigne, ce que prévoit le texte officiel et ce qui reste non établi.

Les règles varient d’un canton à l’autre. Quand un point n’est pas établi dans les documents officiels lus, nous l’écrivons tel quel plutôt que de le deviner.

Les termes d’un coup d’œil, selon votre projet

Le tableau ci-dessous indique, pour chaque terme, ce qu’il représente au moment où vous achetez, vendez ou rénovez. Les détails suivent dans les sections.

Acheter : les termes qui éclairent un dossier

CECB

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments, ou CECB, est une étiquette qui classe l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Malgré son nom, c’est une étiquette cantonale identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, selon le site officiel du CECB, il est en principe facultatif : seuls certains cantons l’exigent pour un transfert de propriété, le remplacement d’un chauffage ou une subvention.

Pour lire une classe sans la confondre avec une autre, l’outil Lire sa classe CECB détaille ce que mesure chaque échelle. La page Le CECB présente le sujet dans son ensemble.

CECB Plus

Le CECB Plus complète l’étiquette par un rapport de conseil qui propose des variantes de rénovation. Il intéresse surtout celui qui prévoit des travaux. À Genève, il est obligatoire pour une subvention d’isolation ponctuelle (mesure M-01) au-delà d’un seuil de subvention fixé par le barème de l’office cantonal de l’énergie applicable dès le 1er février 2026, selon le site officiel du canton.

Validité d’un CECB

Un CECB reste valable 10 ans, pour le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment, à condition qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Le CECB Nouveau bâtiment provisoire est valable 3 ans. Si vous achetez un bien avec un certificat ancien, la première question est donc celle des travaux réalisés depuis son établissement.

Garantie des défauts

Quand vous achetez, le Code des obligations prévoit une responsabilité du vendeur pour les défauts de la chose, même si le vendeur les ignorait (art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans ; ce délai est de 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Pour les sujets lus ici, le Code des obligations ne contient aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location. Il s’agit d’une description de la règle, pas d’un conseil juridique : pour votre situation, adressez-vous à un professionnel du droit.

Vendre : les termes qui s’imposent selon le canton

CECB obligatoire à la vente

C’est l’un des points les plus mal compris. Le CECB n’est pas obligatoire partout :

• il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ;
• il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois ;
• pour le Jura bernois, ni la loi cantonale sur l’énergie ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie n’imposent de CECB à la vente : il y sert seulement de preuve possible (chauffage, subvention).

À Vaud, le règlement sur le CECB (R-CECB, BLV 730.01.4, en vigueur depuis le 01.01.2017) rend le CECB obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle (art. 2 al. 3). Ce régime est celui en vigueur jusqu’au 31.12.2026. Selon le site du canton, les donations, les successions et les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce font exception ; il n’y a aucune exception pour les concubins.

À Genève, ni la loi sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente. Une obligation parfois citée venait d’un article de la loi 12593, votée le 21.09.2023 mais jamais publiée ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

Pour savoir où vous en êtes, l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? donne le résultat avec le texte cité.

Changement de propriétaire (OIBT)

L’ordonnance sur les installations électriques à basse tension, l’OIBT, fixe les contrôles des installations électriques. Pour celles contrôlées tous les 10 ou 20 ans, un contrôle est dû à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » (annexe ch. 3, formulation littérale du texte). L’inspection fédérale des installations à courant fort lit cette formule comme « de plus de cinq ans » : c’est une interprétation, non le texte. Les deux lectures existent, et nous ne tranchons pas.

Avis de l’ESTI

L’ESTI est l’inspection fédérale des installations à courant fort, l’autorité de surveillance dans ce domaine. Quand un texte est ambigu, son interprétation éclaire la pratique sans remplacer l’ordonnance.

Rénover : les termes des travaux et des aides

IDC

L’indice de dépense de chaleur, ou IDC, mesure l’énergie consommée par un bâtiment pour son chauffage et son eau chaude, rapportée à la surface. Il est surtout utilisé à Genève. Selon le règlement genevois d’application de la loi sur l’énergie (art. 14), un IDC supérieur à 125 kWh/m².an (soit 450 MJ/m².an), en moyenne sur les 3 dernières années, entraîne un audit énergétique. Au-delà de ce seuil d’audit, le règlement prévoit des seuils de travaux plus élevés, dont un qui change dès 2027. Les valeurs exactes sont à lire dans le règlement.

Pour les autres cantons, l’assainissement obligatoire se dit ainsi :

• Fribourg : aucune obligation d’assainir avec calendrier trouvée ;
• Jura : calendrier d’assainissement daté, non établi ;
• Jura bernois : assainissement par classe CECB, non établi.

Audit énergétique

L’audit est une analyse détaillée du bâtiment qui débouche sur des mesures. À Genève, il est déclenché par l’IDC mentionné plus haut. Ailleurs, il peut être demandé par un programme de subventions.

Programme Bâtiments

Ce programme de subventions soutient des travaux d’économie d’énergie. Les conditions varient selon le canton et évoluent : lisez-les au moment de votre projet, avant de signer un devis. Le CECB ou le CECB Plus peut être demandé comme justificatif. La page Subventions traite des conditions.

Déduction fiscale des travaux d’énergie

Pour l’impôt fédéral direct, l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (art. 1) considère comme investissements destinés à économiser l’énergie les frais engagés pour rationaliser la consommation d’énergie ou recourir aux énergies renouvelables. Si les mesures sont subventionnées, seuls les frais assumés par le contribuable sont déductibles. Un report du solde (art. 4) et une déduction forfaitaire (art. 5) sont possibles. Cette lecture porte sur la version de 2020 ; les modifications ultérieures n’ont pas été vérifiées. Pour votre déclaration, interrogez l’administration fiscale ou un fiduciaire.

Polluants avant travaux : amiante, PCB, HAP, plomb

Avant de percer, de démolir ou de transformer un vieux bâtiment, on cherche les matériaux qui peuvent libérer des substances nocives. L’ordonnance sur la limitation et l’élimination des déchets (OLED art. 16 al. 1 let. b) exige un plan d’élimination s’il faut s’attendre à des déchets contenant des PCB, des HAP, du plomb ou de l’amiante, sans année de construction fixée au niveau fédéral. À Genève, les bâtiments construits avant 1991 sont vérifiés pour l’amiante et les PCB avant travaux.

Le sigle PCB désigne des composés utilisés autrefois dans des joints et des peintures ; HAP, des hydrocarbures présents par exemple dans certains revêtements bitumineux.

Le radon : mesure, unité, niveau de référence

Radon

Le radon est un gaz radioactif naturel issu du sous-sol. Il peut s’accumuler dans les caves et les pièces de vie mal aérées. Sa présence dépend du terrain, pas de la propreté ni de l’âge du bâtiment. Selon l’ordonnance sur la radioprotection (ORaP), les cantons veillent à la protection de la population. La page Le radon détaille le sujet, et l’outil Ma commune et le radon indique la situation de votre commune.

Bq/m³

Le becquerel par mètre cube mesure la concentration de radon dans l’air : un becquerel, c’est une désintégration par seconde. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Il est en vigueur depuis le 01.01.2018 et a remplacé l’ancien niveau de 1000 Bq/m³.

Mesure du radon

Pour les logements et les écoles, l’Office fédéral de la santé publique demande une mesure d’au moins 90 jours entre octobre et mars, avec un dosimètre posé dans la pièce. Le dosimètre est un petit détecteur passif, envoyé ensuite à un laboratoire reconnu. À Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche cantonale ; la base légale n’est pas précisée, donc non établie.

Installations : contrôle, citerne, chauffage, eau

Contrôle de l’installation électrique

Le contrôle périodique vérifie qu’une installation respecte les règles de sécurité. Pour « toutes les autres installations », l’annexe de l’OIBT (ch. 2.5) prévoit une périodicité de 20 ans. La page Contrôle électrique explique les cas, et l’outil Échéance du contrôle OIBT vous aide à situer votre date.

OPair

L’ordonnance sur la protection de l’air fixe le contrôle des installations de combustion : tous les 4 ans pour le bois jusqu’à 70 kW et le gaz jusqu’à 1 MW, tous les 2 ans pour les autres, dont le mazout (art. 13). Le kilowatt (kW) mesure la puissance de l’installation.

Citerne

Les installations d’entreposage soumises à autorisation sont contrôlées tous les 10 ans au moins (LEaux art. 22 al. 1 ; OEaux art. 32a), avec un contrôle visuel extérieur tous les 10 ans. La mise hors service est confiée à des personnes qualifiées (LEaux art. 22 al. 3 et 5). La page Citerne et installations en donne le détail.

Plomb dans l’eau potable

L’ordonnance sur l’eau potable (OPBD) fixe la valeur pour le plomb à 5 µg/l (annexe 2), avec un régime transitoire de 5 à 10 µg/l jusqu’au 31.01.2036 (art. 16a al. 2, en vigueur depuis le 01.08.2026). Une source qui cite 10 µg/l reflète l’ancien droit.

Du terme à l’action

Un glossaire sert à comprendre ; la suite consiste à savoir ce que votre projet demande. L’outil Quels diagnostics pour mon projet ? croise votre canton, votre situation et l’année de construction. Si vous souhaitez ensuite être mis en contact avec un expert agréé de votre région, vous pouvez déposer une demande : devis gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Quelle différence entre CECB et CECB Plus ?

Le CECB classe le bâtiment de A à G. Le CECB Plus ajoute un rapport de conseil avec des variantes de rénovation. À Genève, le CECB Plus est exigé pour une subvention d’isolation ponctuelle au-delà d’un seuil du barème cantonal applicable dès le 1er février 2026.

Le CECB est-il obligatoire pour vendre mon bien ?

Cela dépend du canton. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Au niveau fédéral, il est en principe facultatif.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

10 ans, tant qu’aucune modification importante n’a été apportée au bâtiment. Le CECB Nouveau bâtiment provisoire est valable 3 ans.

Que signifie IDC ?

C’est l’indice de dépense de chaleur : l’énergie consommée pour le chauffage et l’eau chaude, rapportée à la surface. À Genève, un IDC supérieur à 125 kWh/m².an, en moyenne sur les 3 dernières années, déclenche un audit énergétique (REn art. 14).

Le DPE français existe-t-il en Suisse ?

Non. Le diagnostic de performance énergétique français ne s’applique jamais ici. L’étiquette utilisée en Suisse est le CECB.

Que veut dire 300 Bq/m³ ?

C’est le niveau de référence du radon dans l’air, en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Il est en vigueur depuis le 01.01.2018 et remplace l’ancien niveau de 1000 Bq/m³. Ce n’est pas une limite d’habitation au sens d’une interdiction : c’est le seuil à partir duquel on étudie des mesures.

Combien de temps dure une mesure du radon ?

Au moins 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles, selon l’Office fédéral de la santé publique.

Quand faut-il faire contrôler une installation électrique ?

Selon l’OIBT, la périodicité est de 20 ans pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5). Un contrôle est aussi dû au changement de propriétaire si le dernier contrôle date de cinq ans selon le texte, ou de plus de cinq ans selon la lecture de l’ESTI.

Les citernes à mazout doivent-elles être contrôlées ?

Les installations d’entreposage soumises à autorisation sont contrôlées tous les 10 ans au moins (LEaux art. 22 al. 1 ; OEaux art. 32a). Le contrôle de la combustion relève de l’OPair : tous les 2 ans pour le mazout.

Qu’est-ce qu’un plan d’élimination des déchets de chantier ?

C’est un document exigé par l’OLED (art. 16 al. 1 let. b) s’il faut s’attendre à des déchets contenant des PCB, des HAP, du plomb ou de l’amiante. Le texte fédéral ne fixe pas d’année de construction.

Mes travaux d’énergie sont-ils déductibles des impôts ?

L’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles prévoit une déduction pour les frais visant à économiser l’énergie. Si les mesures sont subventionnées, seuls les frais que vous assumez sont déductibles. La version lue date de 2020 ; la règle de votre canton et les modifications récentes sont à vérifier auprès de l’administration fiscale.

Comment être mis en contact avec un expert ?

Il suffit de déposer une demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le devis est gratuit et sans engagement. Le coût d’un diagnostic dépend de critères tels que le type et la taille du bâtiment, son année de construction, le nombre de logements, l’accessibilité et l’étendue du rapport.

Sources

• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Vaud : règlement sur le CECB
• Genève : loi sur l’énergie (L 2 30)
• Genève : règlement d’application (L 2 30.01)
• Genève : conseil énergétique et subventions
• ORaP (radioprotection)
• OFSP : mesurer la concentration en radon
• OIBT
• OPair
• Loi sur la protection des eaux (LEaux)
• OLED
• Code des obligations
• OPBD (eau potable)
• Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)