Lire le schéma en texte
- CECB : Expert certifié CECB. Le propriétaire, à ses frais là où le CECB est exigé (Fribourg, Jura, Vaud dès 2027).
- Radon : Service de mesure agréé par l’OFSP. Logement : le propriétaire assainit à ses frais. École : le canton veille à la mesure.
- Contrôle électrique : Contrôleur indépendant de l’installateur. Le propriétaire, avisé par écrit par le gestionnaire de réseau.
- Citerne : Mise hors service par des personnes qualifiées. Contrôle tous les 10 ans au moins si soumise à autorisation.
- Bail : Aucun diagnostic d’humidité prévu par le CO. Le bailleur entretient la chose louée dans un état approprié.
Un immeuble en propriété par étages (PPE) n’a pas un propriétaire, mais plusieurs. Chacun possède son appartement et, avec les autres, les parties communes : toiture, façades, cave, chaufferie, colonnes montantes, tableau général. Cette double nature complique les diagnostics. Un contrôle de l’installation électrique de la cage d’escalier ne concerne pas un seul lot. Une mesure du radon dans le sous-sol touche tout le monde, même celui qui habite au dernier étage.
Cette page ne donne pas de conseil juridique. Elle décrit la répartition habituelle des rôles, rappelle ce que disent les sources officielles pour chaque type de diagnostic et explique comment faire une demande de devis lorsque la copropriété a décidé d’agir. Pour la mise en contact, la demande suffit : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.
Un immeuble, plusieurs casquettes
Avant de parler de diagnostics, il faut distinguer les acteurs. Les mêmes personnes portent parfois plusieurs casquettes, et c’est souvent là que naissent les malentendus.
- Le copropriétaire : il décide pour son lot, dans le cadre du règlement, et vote en assemblée pour ce qui est commun.
- L’assemblée des copropriétaires : c’est l’organe qui prend les décisions collectives, selon les majorités prévues par la loi et par le règlement d’administration de votre PPE.
- L’administrateur ou le syndic : il exécute les décisions, convoque l’assemblée, gère les contrats. Dans beaucoup d’immeubles romands, cette tâche est confiée à une régie ou à une gérance.
- Le locataire : quand un lot est loué, il utilise le logement, mais il ne décide pas des diagnostics de l’immeuble.
- L’expert : il réalise le diagnostic, rédige le rapport et engage sa responsabilité professionnelle sur ses constats.
- L’autorité : office cantonal ou communal, gestionnaire de réseau, selon le sujet. Elle fixe ou contrôle la règle, elle ne réalise pas le diagnostic.
Le règlement de votre PPE, l’acte constitutif et les procès-verbaux d’assemblée précisent ce qui relève de qui. Nous ne les connaissons pas : cette page décrit un schéma général, que vos documents peuvent nuancer.
Parties communes et parties privatives : la frontière qui décide
La première question à poser est toujours la même : le sujet du diagnostic se trouve-t-il dans une partie commune, dans une partie privative, ou à cheval entre les deux ?
Ce qui relève de la copropriété
Les éléments structurels et techniques partagés suivent en général la logique collective : enveloppe du bâtiment, toiture, réseaux principaux, chaufferie, citerne commune, ascenseur, installation électrique des communs. Un diagnostic qui porte sur ces éléments est commandé par l’administrateur après décision de l’assemblée, sauf si le règlement délègue ce pouvoir.
Ce qui reste dans le lot
L’intérieur d’un appartement relève de son propriétaire, dans la limite de ce que dit le règlement. Un copropriétaire qui vend peut faire établir un document pour son seul lot. Mais certains diagnostics, par nature, ne se découpent pas : l’enveloppe thermique d’un immeuble n’a pas de sens appartement par appartement.
Les zones grises
Les gaines techniques, les conduites qui traversent plusieurs lots, les balcons, les fenêtres : la qualification dépend de l’acte constitutif. Une humidité visible dans un salon peut venir d’une façade commune. Avant de commander quoi que ce soit, il est utile de faire constater l’origine, puis de faire trancher la question de la prise en charge par les personnes compétentes. Nous ne tranchons pas cette question ici.
Diagnostic par diagnostic : ce que disent les sources
Les obligations varient selon le sujet et selon le canton. Voici ce que les sources officielles relevées permettent d’écrire, et rien de plus.
Le CECB
Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif ; certains cantons l’exigent, par exemple lors d’un transfert de propriété, d’un remplacement du chauffage ou d’une demande de subvention, selon le site officiel du CECB.
Pour la vente, la situation est la suivante : le CECB est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois, où ni la loi ni l’ordonnance cantonales sur l’énergie ne l’imposent. Cela vaut pour l’obligation de vente, pas pour une décision volontaire de la copropriété. Une PPE peut faire établir un CECB pour connaître l’état énergétique de l’immeuble, préparer une rénovation ou constituer un dossier de subvention. Vous pouvez vérifier votre canton avec l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ?.
Quelques repères utiles pour une assemblée :
- le CECB est établi par des experts certifiés ;
- l’étiquette compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2 ;
- sa validité est de 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment ;
- l’expert demande des données de consommation sur au moins 3 ans, si elles existent. Ces relevés se trouvent généralement chez l’administrateur ou la régie, d’où l’intérêt de les rassembler avant la visite.
La page Le CECB détaille les produits et la lecture des classes.
Le contrôle électrique
Le contrôle des installations électriques à basse tension relève de l’OIBT. Pour « toutes les autres installations », la périodicité prévue par l’annexe de l’ordonnance est de 20 ans. Dans un immeuble en PPE, l’installation des parties communes est suivie par la copropriété, tandis que celle de chaque appartement concerne son propriétaire. Le calcul d’une échéance dépend de la date du dernier contrôle ; l’outil Échéance du contrôle OIBT aide à la situer. Les règles de notification et de rappel par le gestionnaire de réseau ne sont pas détaillées ici : elles ne figurent pas dans les faits relevés pour cette page, elles sont donc non établies.
Le radon
Le niveau de référence du radon est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle, selon l’ORaP (art. 155 al. 2). Dans un immeuble, ce sont d’abord les locaux en contact avec le sol qui comptent : sous-sol, rez-de-chaussée, caves aménagées. Une mesure dans un seul appartement ne dit rien de l’ensemble, et une mesure dans la cave n’est pas celle d’un séjour. L’emplacement des points de mesure se décide avec l’expert, et le résultat concerne souvent plusieurs copropriétaires à la fois.
L’humidité, les polluants, les installations
Pour l’humidité, les polluants avant travaux, la citerne, les canalisations et l’ascenseur, les faits relevés pour cette page ne fixent pas d’obligation propre à la PPE. Ce que l’on peut dire : en droit des obligations, la garantie des défauts s’applique à la vente, même si le vendeur ne les connaissait pas ; l’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (CO art. 197, 199 et 210 al. 2). Aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location n’y figure pour les sujets lus. En bail, le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (CO art. 256 et suivants), sans diagnostic d’humidité prévu dans les art. 256 à 259i.
Les pages humidité et structure et citerne et installations abordent ces sujets pour les bâtiments en général.
Qui commande, qui paie, qui contrôle
Ces trois verbes ne désignent pas toujours la même personne.
Qui commande
Le mandat part de l’administrateur ou de la régie, une fois la décision prise. Sans décision, un copropriétaire isolé peut faire diagnostiquer son lot, mais pas l’immeuble. Si l’administrateur est mandaté pour la gestion courante seulement, un diagnostic de grande ampleur appelle probablement un vote. Votre règlement le dira.
Qui paie
La prise en charge suit en principe la même logique que la décision : les frais communs sont répartis entre copropriétaires selon la clé prévue par le règlement, ceux d’un lot sont à la charge de son propriétaire. Le coût d’un diagnostic ne se chiffre pas sur une page générale : il dépend du type et de la taille du bâtiment, de l’année de construction, du nombre de logements, de l’accessibilité, du nombre de points de mesure, de l’étendue du rapport et du déplacement. Un devis gratuit et sans engagement permet d’en discuter avec un expert, sans rien décider d’avance.
Qui contrôle
L’expert contrôle et constate, il ne décide pas pour la copropriété. L’autorité, elle, contrôle l’application de la règle : un gestionnaire de réseau pour l’électricité, un office cantonal pour une demande de subvention, par exemple. Le rapport est remis au mandant, donc à l’administrateur, qui le transmet aux copropriétaires.
Le locataire d’un lot en PPE
Un appartement en PPE peut être loué. Le locataire n’est pas partie aux décisions de la copropriété, mais il est concerné par l’accès au logement : une mesure du radon, une vérification d’une installation ou la recherche de l’origine d’une humidité exigent souvent d’entrer chez lui.
Le copropriétaire bailleur reste le premier interlocuteur de son locataire. Pour fixer un passage, il est utile de prévenir par écrit, de proposer des plages claires et de dire ce qui sera fait. Le droit du bail encadre l’entretien de la chose louée (CO art. 256 et suivants) ; ce que le bailleur peut exiger pour un diagnostic précis n’est pas détaillé dans les faits relevés : c’est non établi ici, et à vérifier auprès de l’autorité ou du professionnel compétent.
Avant l’assemblée : préparer le dossier
Un vote se prépare. Voici une liste de ce qu’un administrateur ou un copropriétaire peut rassembler avant de proposer un diagnostic à l’ordre du jour.
- Retrouver le règlement d’administration et l’acte constitutif, pour identifier les parties communes
- Réunir les relevés de consommation de chauffage et d’électricité des communs
- Retrouver les plans, l’année de construction et les travaux déjà réalisés
- Noter les symptômes constatés dans les lots : humidité, odeurs, installations anciennes
- Vérifier dans les documents si un diagnostic ou un contrôle a déjà été réalisé et à quelle date
- Identifier les copropriétaires bailleurs, pour organiser les accès
- Inscrire le sujet à l’ordre du jour, avec la question à trancher et les documents joints
- Demander un devis gratuit et sans engagement une fois la décision prise
L’outil Quels diagnostics pour mon projet ? aide à identifier les sujets selon votre canton et l’année de construction, sans rien envoyer.
Et si vous achetez ou vendez un lot ?
Les rôles changent un peu. L’acheteur d’un appartement en PPE hérite d’un lot et d’une quote-part des parties communes ; l’état de l’immeuble le concerne donc autant que celui de l’appartement. Les procès-verbaux d’assemblée, le fonds de rénovation et les travaux décidés sont autant de pièces à lire. La page acheter un appartement en PPE détaille les diagnostics à vérifier avant de signer.
Du côté du vendeur, les règles de garantie citées plus haut s’appliquent à son lot, sans qu’un diagnostic soit imposé par le Code des obligations. Les exigences d’un canton, comme le CECB à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, s’ajoutent selon la situation.
Faire la demande
Quand la copropriété a décidé, ou quand vous cherchez simplement à comprendre ce qui est possible pour votre immeuble, la démarche est simple : vous décrivez l’immeuble, son canton, son année de construction et le sujet qui vous préoccupe. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, qui vous présente un devis gratuit et sans engagement. Le site ne réalise lui-même aucun diagnostic.
Questions fréquentes
Qui décide de faire un diagnostic dans une PPE ?
Pour les parties communes, la décision relève en principe de l’assemblée des copropriétaires, selon les majorités prévues par la loi et le règlement de la PPE. Pour l’intérieur d’un lot, c’est son propriétaire. Votre règlement et vos procès-verbaux précisent ce qui a déjà été délégué à l’administrateur.
L’administrateur peut-il commander un diagnostic seul ?
Cela dépend de son mandat et du règlement. Pour la gestion courante, il a souvent une marge ; pour un diagnostic étendu ou engageant des frais communs, une décision de l’assemblée est généralement prudente. Ce point n’est pas établi par les faits relevés pour cette page : consultez votre règlement.
Un CECB est-il obligatoire pour une PPE ?
Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif, selon le site officiel du CECB. Certains cantons l’exigent dans des situations précises, comme la vente à Vaud, Fribourg et au Jura. Il ne l’est pas à la vente à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois, selon la loi et l’ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie.
Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?
Le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment sont valables 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Le CECB Nouveau bâtiment provisoire a une validité de 3 ans.
Le CECB d’un immeuble remplace-t-il celui d’un appartement ?
La page ne dispose pas de fait qui l’établisse : c’est non établi ici. L’étiquette décrit un bâtiment, ce qui est logique pour une PPE, mais la manière de l’utiliser pour un lot à la vente dépend du canton et de l’expert. Posez la question lors de la demande.
Le contrôle électrique doit-il être fait dans chaque appartement ?
L’OIBT prévoit pour « toutes les autres installations » une périodicité de 20 ans. L’installation d’un appartement appartient à son propriétaire, celle des communs à la copropriété. Les modalités de rappel et de notification ne sont pas établies dans les faits relevés ici.
Qui paie un diagnostic des parties communes ?
En principe, la copropriété, selon la clé de répartition du règlement. Aucun montant n’est donné sur ce site : le coût dépend de critères comme la taille de l’immeuble, l’année de construction, le nombre de logements et l’étendue du rapport. Un devis gratuit et sans engagement permet d’y voir clair.
Un locataire peut-il refuser l’accès pour un diagnostic ?
Les faits relevés ne règlent pas ce point : c’est non établi sur cette page. Le droit du bail encadre l’entretien de la chose louée (CO art. 256 et suivants). Avertir le locataire par écrit et fixer ensemble un passage évite généralement les tensions ; pour un cas précis, adressez-vous à l’autorité ou au professionnel compétent.
Quel niveau de radon doit-on respecter dans un immeuble ?
Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle, selon l’ORaP (art. 155 al. 2). Les locaux en contact avec le sol sont les premiers concernés. L’outil Ma commune et le radon situe votre commune sur la carte.
Les défauts cachés d’un lot concernent-ils la copropriété ?
La garantie des défauts de la vente (CO art. 197 et 199) lie le vendeur et l’acheteur d’un lot. Si le défaut vient d’une partie commune, la qualification dépend de l’acte constitutif. La page défauts cachés d’une maison achetée explique la logique générale des délais.