Diagnostic immobilier en Suisse romande : lequel pour votre projet ?

Un même bien, des règles qui changent d’un canton à l’autre

En Suisse, il n’existe pas un « diagnostic immobilier » unique et obligatoire pour tous, comme on peut l’entendre ailleurs. Il existe plusieurs examens distincts : le certificat énergétique des bâtiments, la mesure du radon, le contrôle des installations électriques, le contrôle d’une citerne, le repérage de polluants avant des travaux. Chacun a sa base légale, sa périodicité et, parfois, un régime différent selon le canton.

Ce site explique ces règles pour Genève, Vaud, le Valais, Neuchâtel, Fribourg, le Jura et le Jura bernois. Il ne réalise aucun diagnostic lui-même : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. La demande est un devis gratuit et sans engagement.

Chaque obligation citée ici renvoie à sa source officielle. Ce qui n’a pas pu être établi est dit « non établi », sans être transformé en obligation ni en absence d’obligation.

Le CECB : facultatif au niveau fédéral, exigé dans certains cantons

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, il est en principe facultatif, mais certains cantons l’exigent lors d’un transfert de propriété, du remplacement du chauffage ou pour une subvention.

Pour la vente, la situation est la suivante :

• Vaud, Fribourg et Jura : le CECB est obligatoire à la vente.
• Genève, Valais, Neuchâtel et Jura bernois : il ne l’est pas ; pour le Jura bernois, ni la loi ni l’ordonnance cantonales sur l’énergie n’imposent de CECB à la vente.

À Vaud, le règlement sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation, sans obligation d’assainissement qui en découle ; ce régime est en vigueur jusqu’au 31.12.2026. Plusieurs exceptions existent (donations, successions, transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce). À Genève, ni la loi sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente, mais le CECB Plus est exigé pour une subvention d’isolation ponctuelle au-delà d’un seuil fixé par le barème de l’office cantonal.

Un CECB reste valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Pour savoir ce que votre canton demande, consultez mon canton exige-t-il un CECB ? ; pour comprendre l’étiquette, lire sa classe CECB. Le détail est dans la page consacrée au CECB.

Contrôle électrique : l’échéance dépend du dernier contrôle

L’ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT) fixe la périodicité du contrôle ; pour toutes les autres installations, elle est de 20 ans. Lors d’un changement de propriétaire, les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent l’être à nouveau si le dernier contrôle date de cinq ans, selon la formulation littérale de l’annexe. L’inspection fédérale lit cette règle comme « de plus de cinq ans » : il s’agit d’une interprétation, non du texte.

Pour calculer une échéance, utilisez l’outil échéance du contrôle OIBT.

Vente et location : ce que la loi ne rend pas obligatoire

Le Code des obligations prévoit, à la vente, une garantie des défauts, même ignorés du vendeur. L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier. Aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location n’y figure pour les sujets lus.

À la location, aucun CECB exigé n’a été trouvé à Genève, à Vaud ni en Valais ; le Jura bernois n’en impose pas. À Neuchâtel, il n’y a pas de CECB à la location, avec communication si un CECB existe. Pour ordonner les étapes d’une vente, le calendrier d’une vente place chaque démarche avant ou après la signature.