Sources des diagnostics immobiliers en Suisse : d’où viennent les règles citées

Une règle ne vaut que par son texte

Sur le sujet des diagnostics immobiliers, les informations circulent vite et se déforment encore plus vite. Une règle vaut dans un canton et pas dans le voisin, un ancien seuil reste cité des années après sa modification, une pratique de régie est présentée comme une obligation légale. Pour ces raisons, ce site s’impose une discipline simple : aucune règle n’apparaît sans un texte officiel derrière elle.

Cette page décrit cette discipline. Elle sert à deux lecteurs. Le premier veut savoir sur quoi repose ce qu’il lit ailleurs sur le site, avant de s’en servir pour une vente, un achat ou une rénovation. Le second veut refaire le chemin lui-même, texte en main, ce qui reste la meilleure façon de se protéger d’une erreur de reprise.

Le site est un service d’information et de mise en relation : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Il ne réalise aucun diagnostic et ne rend aucun avis juridique. Les sources décrites ici permettent de comprendre la règle ; son application à votre bien relève de l’autorité compétente ou d’un professionnel.

Les sources retenues, avec leur date de lecture

Le tableau ci-dessous réunit les textes et offices cités dans les pages du site. La colonne de droite indique la date à laquelle le contenu a été lu pour la dernière fois. Elle ne dit pas que le texte a été publié ce jour-là, seulement que le site l’a relu à cette date.

Trois familles de sources se dégagent. Les textes fédéraux (ordonnances et lois publiées sur le recueil officiel de la Confédération) fixent les seuils et les périodicités valables partout. Les textes cantonaux (lois et règlements sur l’énergie, textes sur les polluants) fixent ce qui diffère d’un canton à l’autre. Enfin les offices et organismes spécialisés précisent la manière de mesurer, de certifier ou d’interpréter.

Ce que la Confédération fixe, ce que les cantons décident

Beaucoup de lecteurs cherchent « la règle suisse » et s’étonnent de ne pas la trouver. Elle existe parfois, souvent pas. Le CECB en donne l’exemple le plus net : au niveau fédéral, il est en principe facultatif, selon l’organisme qui le gère. Certains cantons l’exigent dans des situations précises, comme un transfert de propriété, un remplacement du chauffage ou une demande de subvention.

C’est pourquoi le site écrit toujours le canton avant la règle. À la vente, le CECB est obligatoire à Vaud, Fribourg et dans le Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois, où ni la loi ni l’ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie ne l’imposent. Cette phrase se retrouve à l’identique d’une page à l’autre, parce qu’elle ne supporte pas l’approximation. Dire que « le CECB est obligatoire pour vendre en Suisse romande » serait faux.

Pour vérifier ce qui vaut chez vous sans lire dix textes, l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? reprend ces règles avec la source de chacune. Le sujet général est traité dans la page Le CECB.

Comment une source devient une phrase du site

Le passage du texte officiel à la phrase publiée suit toujours le même chemin, et il est volontairement étroit.

Quelques principes en découlent.

• L’autorité est nommée dans la phrase. On écrit « selon l’OIBT » ou « selon le règlement vaudois sur le CECB », pas « il est obligatoire de ». Vous savez ainsi qui parle.
• Le statut du fait est respecté. Un fait confirmé s’écrit comme une règle. Un fait divergent entre deux lectures s’écrit comme tel, sans trancher. Un fait non établi s’écrit « non établi », avec la raison.
• Aucun chiffre n’est tiré de la mémoire. Un seuil, une durée ou un article de loi ne figure sur le site que s’il a été relevé dans un texte. Sinon, la page le dit ou se tait.
• Aucun prix n’est avancé. Le coût d’un diagnostic dépend de critères (type et taille du bâtiment, année de construction, accessibilité, étendue du rapport). Il se traite par un devis gratuit et sans engagement, jamais par un montant publié.

Les repères chiffrés, tels que le site les reprend

Quelques valeurs reviennent souvent. Elles sont reprises sans arrondi et avec leur unité.

300 Bq/m³

Niveau de référence du radon (ORaP art. 155 al. 2), moyenne annuelle

Source: ORaP

20 ans

Périodicité du contrôle OIBT pour « toutes les autres installations »

Source: OIBT annexe ch. 2.5

10 ans

Validité du CECB, sans modification importante

Source: CECB

2 ans

Contrôle OPair des autres installations, dont le mazout

Source: OPair art. 13 al. 3

10 ans

Contrôle des citernes soumises à autorisation, au moins tous les

Source: LEaux, OEaux

90 jours

Durée minimale d'une mesure du radon entre octobre et mars

Source: OFSP

Ces repères appellent trois remarques de lecture.

Un seuil change, la source ancienne reste en ligne

Le niveau de référence du radon est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle depuis le 01.01.2018 ; il a remplacé l’ancien niveau de 1000 Bq/m³. Une page qui cite encore l’ancienne valeur n’est pas forcément mal intentionnée, elle est simplement ancienne. Le plomb dans l’eau potable en offre un second cas : l’OPBD fixe 5 µg/l, avec un régime transitoire de 5 à 10 µg/l jusqu’au 31.01.2036. Une source qui cite 10 µg/l reflète l’ancien droit.

Quand deux chiffres s’opposent, le réflexe utile est de regarder la date de la source avant de comparer les montants ou les seuils. Le sujet radon est détaillé dans la page Le radon.

Un texte et son interprétation ne sont pas la même chose

Pour le contrôle électrique, l’OIBT prévoit que les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent l’être à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » : c’est la formulation littérale de l’annexe. L’ESTI, elle, lit « de plus de cinq ans » dans son bulletin 3/2019. Le site distingue donc le texte (la loi) de la lecture de l’office (une interprétation), et le dit. Pour calculer votre propre échéance, voyez l’outil Échéance du contrôle OIBT et la page Contrôle électrique.

Une absence d’obligation est aussi un fait

À Genève, aucune obligation de CECB à la vente ne figure dans la loi sur l’énergie ni dans son règlement. L’obligation parfois citée venait d’un article d’une loi votée le 21.09.2023 mais jamais publiée ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif. Écrire qu’il n’y a pas d’obligation est donc une affirmation sourcée, pas un oubli.

Même logique pour le Code des obligations : il prévoit la garantie des défauts à la vente, même ignorés du vendeur, mais ne contient, pour les sujets lus, aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location. L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier. Il s’agit de la règle générale, qu’un juriste adapte à chaque situation.

Ce que le site ne fait pas

Une méthode se définit aussi par ses limites.

• Il ne remplace ni l’autorité cantonale, ni un juriste, ni un expert. Il décrit la règle ; l’application à votre bien est l’affaire d’un professionnel.
• Il ne présente jamais le DPE français comme applicable : cet outil n’existe pas en Suisse.
• Il ne cite pas de source non officielle pour établir une obligation. Un forum, une annonce ou un article de presse peuvent aider à poser une question, jamais à y répondre.
• Il ne généralise pas d’un canton à l’autre. Si un fait manque pour un canton, la page écrit « non établi ».
• Il ne publie ni avis, ni témoignage, ni tarif.

Certains sujets restent d’ailleurs ouverts. Sur les déductions fiscales liées aux travaux d’économie d’énergie, par exemple, le texte relevé est la version de 2020 de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles, et les modifications ultérieures n’ont pas été vérifiées. Quand le cas se présente, le site le signale plutôt que de laisser croire à une certitude.

Vérifier une information vous-même

Si une page du site, ou d’ailleurs, vous semble contredire ce que vous a dit votre régie, votre gérance ou votre syndic, voici une démarche qui évite les malentendus.

• Repérer l’autorité citée dans la phrase (ordonnance fédérale, loi cantonale, office).
• Ouvrir la source en fin de page et chercher l’article ou la page indiquée.
• Noter la version et la date de la source consultée.
• Comparer avec la date de lecture indiquée sur le site.
• Vérifier que le canton du texte est bien celui du bien concerné.
• Distinguer le texte lui-même de l’interprétation d’un office.
• En cas de divergence persistante, demander la position écrite de l’autorité cantonale.

Pour aller plus vite sur un projet précis, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? rassemble les règles applicables et affiche la source de chacune. La page Dates clés place les échéances dans l’ordre.

Quand les textes changent

Les lois et ordonnances évoluent. Le régime vaudois du CECB à la vente, par exemple, est décrit dans les faits relevés comme « en vigueur jusqu’au 31.12.2026 », ce qui signale qu’un changement est attendu. Le site date donc ses lectures : la date de lecture du tableau ci-dessus est celle à laquelle les textes ont été relus pour cette version de la page.

Un texte modifié après cette date peut ne pas figurer encore. Pour une décision à enjeu (signature d’une vente, dépôt d’une demande de subvention, ouverture de chantier), consultez directement la version en vigueur sur le site de l’autorité, via les liens de la section Sources.

Utiliser les sources pour votre projet

Une fois la règle vérifiée, la suite est pratique : savoir quels diagnostics votre situation appelle, dans quel ordre, et avec quel interlocuteur. Vous pouvez parcourir la page Comment ça marche pour voir le déroulement d’une mise en relation, ou déposer une demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Pourquoi le site cite-t-il autant de textes officiels ?

Parce que les règles varient selon le canton, la situation et la date. Une phrase sans source ne peut pas être contrôlée. En nommant l’autorité dans la phrase et en listant les liens en fin de page, le site vous permet de refaire le chemin et de repérer une éventuelle erreur de reprise.

Que veut dire « non établi » sur une page du site ?

Cela signifie que le site n’a pas trouvé de texte officiel permettant d’affirmer l’existence ou l’absence d’une obligation. Ce n’est ni un « oui » ni un « non ». Quand le cas se présente, la page indique la raison, et la question peut se poser à l’autorité cantonale.

Le CECB est-il obligatoire en Suisse ?

Au niveau fédéral, il est en principe facultatif, selon l’organisme qui le gère. Certains cantons l’exigent dans des cas précis. À la vente, il est obligatoire à Vaud, Fribourg et dans le Jura, et il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Voyez la page Le CECB pour le détail.

D’où vient le niveau de référence du radon cité sur le site ?

Il s’agit de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle, fixé par l’ORaP à l’article 155 alinéa 2, en vigueur depuis le 01.01.2018. L’ancien niveau de 1000 Bq/m³ a été remplacé à cette date. La mesure elle-même dure au moins 90 jours entre octobre et mars selon l’OFSP.

Pourquoi trouve-t-on parfois des chiffres différents ailleurs ?

La cause la plus fréquente est la date : une source ancienne cite un seuil qui a changé depuis. C’est le cas du plomb dans l’eau potable, où une source citant 10 µg/l reflète l’ancien droit. L’autre cause est la confusion entre le texte de loi et son interprétation par un office. Comparez toujours les dates et la nature de la source.

Le site donne-t-il des prix pour les diagnostics ?

Non, sous aucune forme. Le coût dépend de critères tels que le type et la taille du bâtiment, l’année de construction, l’accessibilité ou l’étendue du rapport. Il se précise par un devis gratuit et sans engagement, établi par l’expert agréé mis en relation avec vous.

Le site peut-il me dire ce que mon bien doit faire exactement ?

Il explique la règle et ses sources, mais ne remplace pas un conseil personnalisé. Pour une situation précise, l’outil Check-list personnalisée donne une première liste avec les sources, et l’autorité cantonale ou un professionnel confirme l’application à votre bien.

Le DPE français s’applique-t-il en Suisse ?

Non. Le DPE n’existe pas en Suisse. L’étiquette de référence pour l’énergie d’un bâtiment est le CECB, une étiquette cantonale identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G.

À quelle fréquence les sources sont-elles relues ?

Chaque page porte sa date de mise à jour, et le tableau de cette page indique la date de lecture des textes. Lorsqu’un texte change, la page concernée est reprise. Pour une décision importante, consultez directement la version en vigueur auprès de l’autorité.

Que faire si une règle citée me paraît dépassée ?

Ouvrez la source indiquée en fin de page, notez la version consultée et comparez-la au texte actuel de l’autorité. Si un écart subsiste, demandez la position écrite de l’autorité cantonale compétente avant toute décision, notamment pour une vente ou un chantier.

Sources

• CECB — qu’est-ce que le CECB ?
• CECB — produits et validité
• Canton de Vaud — règlement sur le CECB
• Canton de Genève — loi sur l’énergie (L 2 30)
• Ordonnance sur la radioprotection (ORaP)
• OFSP — mesurer la concentration en radon
• Ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT)
• Ordonnance sur la protection de l’air (OPair)
• Loi sur la protection des eaux (LEaux)
• Ordonnance sur la limitation et l’élimination des déchets (OLED)
• Code des obligations (CO)
• Ordonnance sur les boissons et l’eau potable (OPBD)
• Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (version 2020)
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)