Diagnostic avant achat : ce que votre projet demande, canton par canton

Acheter un logement, c’est reprendre un bâtiment avec son histoire : ses installations, son chauffage, son âge, ses éventuels défauts. En Suisse, aucune loi fédérale n’impose un « dossier de diagnostics » remis à l’acheteur, comme on peut l’imaginer ailleurs. Ce qui existe, ce sont des règles dispersées : certaines cantonales, d’autres fédérales, d’autres encore liées à une installation précise. Ce guide les remet dans l’ordre de votre projet.

Mon Diagnostic ne réalise aucun diagnostic. Le site explique la règle et, si vous le souhaitez, nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Ce que la loi fédérale prévoit, et ce qu’elle ne prévoit pas

Pour la vente, le Code des obligations organise la responsabilité du vendeur : il répond des défauts de la chose vendue, même ceux qu’il ignorait (CO art. 197 et 199). L’action contre le vendeur se prescrit par 2 ans ; pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier, elle se prescrit par 5 ans (art. 210 al. 2). Pour les sujets traités ici, ce texte ne prévoit aucune obligation de diagnostic à la vente.

Cela ne veut pas dire que l’acheteur est sans outil. Un diagnostic fait avant la signature met des faits sur la table, au moment où l’on peut encore discuter, demander une précision ou renoncer. Après la signature, la discussion se déplace vers la question de la responsabilité du vendeur, avec ses délais et ses preuves à apporter. Notre page sur les défauts cachés n’est pas encore rédigée ; le principe reste simple : mieux vaut savoir avant.

Le CECB : la règle dépend du canton

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, selon l’organisme qui le gère, il est « en principe facultatif » ; certains cantons l’exigent (transfert de propriété, remplacement du chauffage, subventions). Il ne faut donc jamais généraliser : le CECB n’est pas obligatoire pour vendre dans toute la Suisse romande.

Il compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment, l’efficacité énergétique globale (depuis 2009) et les émissions directes de CO2 (depuis 2023). Pour lire une classe, l’outil Lire sa classe CECB détaille ce que mesure chaque échelle, et la page consacrée au CECB donne le cadre général.

Un CECB reste valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Un acheteur qui reçoit un certificat ancien peut donc regarder sa date et se demander si le chauffage ou l’enveloppe ont changé depuis.

Vaud

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement vaudois sur le CECB (R-CECB, BLV 730.01.4) rend le CECB obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle (art. 2 al. 3). Selon le canton, les donations, les successions, les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce et les ventes de bâtiments non construits font exception ; il n’y a pas d’exception pour les concubins.

Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 (LVLEne, art. 29 al. 2) impose au propriétaire, en vue de la vente, de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique et de le communiquer dans tout document de description. Son règlement du 07.10.2026 définit la vente et ses exclusions (art. 22) et exige que le CECB soit fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23). Le R-CECB est alors abrogé.

Fribourg

La loi sur l’énergie (LEn, RSF 770.1, art. 11a al. 1) rend le certificat obligatoire pour tout nouveau bâtiment et tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation, depuis le 01.08.2013. Le transfert entre héritiers légaux, la liquidation du régime matrimonial et le transfert à un propriétaire commun ou à un copropriétaire ne sont pas des aliénations. Le certificat est établi par un expert reconnu, aux frais du propriétaire, et communiqué aux acheteurs éventuels.

Jura

L’ordonnance sur l’énergie (OEn, RSJU 730.11, art. 48 al. 1 let. a) rend le CECB obligatoire lorsqu’un bâtiment destiné à l’habitation, individuelle ou collective, fait l’objet d’une aliénation. Sont exceptés le transfert entre héritiers légaux, entre vifs, la liquidation du régime matrimonial et le transfert entre propriétaires communs ou copropriétaires. Les frais sont à la charge du propriétaire, et le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les bâtiments non destinés à l’habitation ne sont pas visés.

Genève, Valais, Neuchâtel

À Genève, ni la loi sur l’énergie (L 2 30) ni son règlement (L 2 30.01) n’imposent de CECB à la vente. Une obligation avait été votée dans la loi 12593 le 21.09.2023, mais ce texte n’a jamais été publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

En Valais, la loi cantonale sur l’énergie (art. 30 al. 2) dit que, hormis les cas qu’elle prévoit, l’établissement d’un CECB est facultatif ; aucun cas de vente ne figure dans la loi ni dans l’ordonnance.

À Neuchâtel, la loi cantonale sur l’énergie ne contient aucune obligation liée à la vente. Elle impose en revanche, indépendamment de toute vente et sans date limite, de déterminer les performances énergétiques (CECB ou Display) des bâtiments dont le permis date d’avant le 01.01.1990 et dont la surface de référence énergétique totale dépasse 1 000 m², ou des bâtiments d’habitation d’au moins cinq utilisateurs d’un chauffage central (art. 45 al. 2). Si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique et le bail (art. 49).

Jura bernois

Pour le Jura bernois, le CECB n’est pas exigé à la vente : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111), état au 01.01.2026, n’imposent d’obligation. Le CECB y apparaît seulement comme preuve possible (chauffage) et comme pièce à fournir pour certaines subventions.

Quels diagnostics pour quelle situation : l’arbre de décision

Le schéma ci-dessous résume le raisonnement d’un acheteur. Il ne remplace pas la lecture des textes ni l’avis d’un professionnel, et l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? permet d’affiner selon votre canton et l’année de construction.

Le contrôle électrique : la périodicité de l’ordonnance

L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) fixe la périodicité des contrôles. Pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5), elle est de 20 ans. Pour un acheteur, la question utile est : quand l’installation a-t-elle été contrôlée pour la dernière fois, et existe-t-il un rapport ? Notre page sur le contrôle électrique détaille la procédure ; l’outil d’échéance du contrôle OIBT permet de calculer la date prévue.

Ne tirez pas de ce chiffre une conclusion sur l’état réel de l’installation : une périodicité n’est pas un constat. Un contrôle fait avant la signature dit où en est le bien, et ce que l’ordonnance attend ensuite du propriétaire.

Le radon : une mesure, pas une supposition

Le radon est un gaz naturel d’origine géologique qui peut s’accumuler dans les bâtiments. L’ordonnance sur la radioprotection (ORaP, art. 155 al. 2) fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³, en moyenne annuelle. Seule une mesure permet de savoir où se situe un logement : l’OFSP indique une durée minimale de 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles.

Pour un achat, cela a une conséquence pratique : si la signature est proche et que l’on est en été, une mesure conforme n’est pas possible tout de suite. Mieux vaut le savoir au moment de choisir le calendrier. La page sur le radon et l’outil « Ma commune et le radon » situent votre commune sur la carte.

Pour Neuchâtel, la base d’une mesure avant transformation, « demandée » selon une fiche, est non établie : la raison donnée est que la base n’est pas précisée.

Citerne et installations de chauffage

Un bien chauffé au mazout comporte une citerne. Le contrôle des citernes soumises à autorisation doit avoir lieu au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Demandez au vendeur les justificatifs des derniers contrôles et la date de mise en service. Une citerne enterrée, ancienne ou hors service pose des questions que seul un spécialiste peut trancher : voir la page citerne et installations.

Le chauffage lui-même compte aussi : la validité du CECB dépend de l’absence de modification importante, et certains cantons lient le CECB au remplacement du chauffage ou à une subvention. Un acheteur qui prévoit de changer le système de chauffage a intérêt à vérifier ces règles avant, pas après.

Les polluants dans un bâtiment ancien

Un bâtiment ancien peut contenir de l’amiante, des PCB, du plomb ou d’autres substances dans ses matériaux. Ce n’est pas un défaut en soi tant qu’on ne touche à rien ; cela le devient dès que des travaux sont prévus. À Genève, l’année de construction avant laquelle amiante et PCB sont vérifiés avant travaux est 1991. Pour les autres cantons, les règles sont propres à chacun et ne sont pas détaillées ici.

Si vous achetez pour rénover, le diagnostic des polluants se fait avant le dépôt de la demande de travaux. Voir aussi la page maison ancienne pour les points à observer pendant la visite.

Dans quel ordre agir ?

Voici un ordre de travail qui fonctionne pour la plupart des projets.

• Situer le bien : canton, usage, année de construction, énergie de chauffage
• Demander au vendeur le CECB, le rapport de contrôle électrique et les justificatifs de la citerne
• Vérifier la date de ces documents et ce qui a changé depuis
• Se renseigner sur le radon pour la commune et prévoir une mesure si le calendrier le permet
• Si des travaux sont prévus, envisager un diagnostic des polluants avant de les décider
• Demander un devis pour les diagnostics manquants, gratuit et sans engagement

La check-list achat reprend ces étapes. Le coût de chaque diagnostic dépend de critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, points de mesure, accessibilité, étendue du rapport, déplacement. C’est pour cela qu’un devis se demande bien. Pour le faire, il suffit de remplir la demande.

Questions fréquentes

Un diagnostic est-il obligatoire pour acheter un logement en Suisse romande ?

Pas de manière générale. Le Code des obligations ne prévoit aucune obligation de diagnostic à la vente pour les sujets traités ici. Des règles existent pour le CECB dans certains cantons, pour le contrôle électrique et pour les citernes, mais elles dépendent du bien et du canton.

Qui paie le CECB lors d’une vente ?

Là où il est obligatoire, c’est le propriétaire qui en supporte les frais : à Fribourg et dans le Jura selon les textes cités, et à Vaud dès le 01.01.2027 (le propriétaire le fournit à ses frais). Ailleurs, il n’y a pas de règle de ce type.

Le CECB est-il obligatoire pour vendre à Genève ?

Non. Ni la loi sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente. Le dispositif voté le 21.09.2023 a été supprimé par la version votée à nouveau le 21.03.2024.

Le CECB est-il obligatoire en Valais ?

Non : selon l’art. 30 al. 2 de la loi cantonale sur l’énergie, hors des cas prévus, l’établissement d’un CECB est facultatif, et aucun cas de vente n’y figure.

Et à Neuchâtel ?

Aucune obligation liée à la vente. Une obligation de déterminer les performances énergétiques existe pour certains bâtiments, indépendamment d’une vente (art. 45 al. 2) ; si un CECB existe, il est mentionné dans l’acte authentique.

Le CECB est-il obligatoire dans le Jura bernois ?

Non : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn), état au 01.01.2026, n’imposent de CECB à la vente.

Combien de temps un CECB est-il valable ?

10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Le CECB Nouveau bâtiment provisoire a une validité de 3 ans.

Que signifient les classes de A à G ?

Le CECB compte sept classes. Il y a trois échelles : enveloppe, efficacité énergétique globale et émissions directes de CO2. Une même maison peut avoir des classes différentes d’une échelle à l’autre.

Un acheteur peut-il demander un CECB au vendeur ?

Oui, rien ne l’empêche de le demander. Dans les cantons où il est obligatoire, le vendeur doit le fournir ; ailleurs, c’est une discussion entre les parties.

Que faire si le vendeur n’a pas de CECB ?

Dans un canton où il est obligatoire, c’est au vendeur de l’établir. Ailleurs, l’acheteur peut décider d’en faire établir un avant de signer, notamment s’il prévoit des travaux de chauffage.

Les successions et donations sont-elles concernées ?

Les règles vaudoises, fribourgeoises et jurassiennes citées prévoient des exceptions pour les successions et certains transferts familiaux. Les détails varient : lisez le texte du canton concerné.

Un contrôle électrique est-il exigé à l’achat ?

Pour les sujets lus, aucune obligation de diagnostic à la vente ne figure dans le Code des obligations. L’OIBT fixe en revanche des périodicités de contrôle, 20 ans pour toutes les autres installations.

À quoi sert de demander le dernier rapport électrique ?

À savoir quand l’installation a été contrôlée et ce qui a été relevé. C’est un élément de discussion avant la signature, pas une preuve de l’état actuel.

Le radon concerne-t-il tous les logements ?

Tout logement peut être concerné, car seule une mesure permet de le savoir. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2).

Quand mesurer le radon ?

La durée minimale est de 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles. Une mesure ne se fait donc pas à n’importe quel moment de l’année.

Peut-on acheter avant d’avoir le résultat d’une mesure du radon ?

C’est une décision entre vous et le vendeur ; la règle ne le tranche pas dans les textes lus. Prévoyez simplement le calendrier tôt, car la mesure dure plusieurs mois.

La citerne à mazout doit-elle être contrôlée ?

Pour les citernes soumises à autorisation, le contrôle a lieu au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Demandez les justificatifs au vendeur.

Quels polluants peut-on trouver dans un bâtiment ancien ?

Amiante, PCB, plomb et d’autres substances selon l’époque. Ils posent surtout question lors de travaux. À Genève, amiante et PCB sont vérifiés avant travaux pour les bâtiments construits avant 1991.

Vaut-il la peine de faire un diagnostic polluants avant d’acheter ?

Si vous prévoyez des travaux, oui, c’est utile : le résultat peut changer l’étendue et l’organisation du chantier. Sans travaux, ce n’est pas une obligation.

Combien coûte un diagnostic avant achat ?

Le coût dépend de critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, points de mesure, accessibilité, étendue du rapport et déplacement. Devis gratuit et sans engagement.

Le DPE français existe-t-il en Suisse ?

Non, le DPE n’existe pas en Suisse et ne s’applique pas. L’équivalent le plus proche en information est le CECB, mais ses règles et ses classes sont propres à la Suisse.

Que fait Mon Diagnostic ?

Le site explique les règles et vous met en contact avec un expert agréé de votre région. Il ne réalise aucun diagnostic lui-même.

Sources

• Code des obligations, Fedlex
• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Genève : loi sur l’énergie (L 2 30)
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie (RSN 740.1)
• Fribourg : CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie (RSJU 730.11)
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)