Acheter une maison ancienne : les diagnostics à vérifier

Une maison ancienne a souvent du charme, un jardin, un volume que le neuf offre rarement. Elle a aussi une histoire technique que l’annonce ne raconte pas : un chauffage remplacé en plusieurs fois, une installation électrique complétée au fil des décennies, une citerne enterrée, un sous-sol qui n’a jamais été mesuré. Cette page suit votre achat dans l’ordre et vous indique, à chaque étape, quel diagnostic vérifier et ce que la règle du canton impose ou n’impose pas.

Elle décrit la règle, elle ne donne pas de conseil juridique ou financier personnalisé. Pour votre dossier, le notaire, la banque et l’autorité cantonale restent les interlocuteurs compétents.

Votre achat en six étapes

Pourquoi une maison ancienne demande plus de vérifications

Le droit fédéral ne prévoit pas de diagnostic obligatoire pour toute vente de maison. Le Code des obligations prévoit en revanche la garantie des défauts : le vendeur répond des défauts de la chose vendue, même s’il les ignorait (CO art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans ; elle se prescrit par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Les sujets lus pour cette page n’y associent aucune obligation de diagnostic à la vente.

Ce que cela signifie en pratique : personne ne vous remettra automatiquement un dossier complet. Un contrat de vente peut aussi limiter la garantie, ce qui relève de votre notaire. Plus le bâtiment est ancien, plus il est utile de savoir ce que l’on achète avant d’avoir signé, plutôt que de le découvrir à la première facture de travaux.

Pour aller plus loin sur ce point, la page sur les défauts cachés d’une maison détaille la garantie, et celle sur l'expertise avant achat décrit l’examen du bâtiment dans son ensemble.

Le CECB : une règle qui change d’un canton à l’autre

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Elle compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment, l’efficacité énergétique globale (depuis 2009) et les émissions directes de CO2 (depuis 2023). Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif, mais certains cantons l’exigent, notamment lors d’un transfert de propriété.

Dans une maison ancienne, les trois échelles sont rarement favorables d’un seul coup : une enveloppe d’origine et un chauffage au mazout donnent souvent un résultat mitigé. Ce résultat n’est pas un verdict, c’est une carte des travaux possibles, que vous pouvez lire avec l’outil Lire sa classe CECB ou sur la page consacrée au CECB.

Le CECB est facultatif au niveau fédéral ; il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Voici ce que disent les textes, canton par canton.

Vaud

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement sur le CECB (R-CECB, art. 2 al. 1) rend le CECB obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation, sans obligation d’assainissement qui en découle (art. 2 al. 3). Selon le canton, les donations, les successions et les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce font exception ; il n’y a aucune exception pour les concubins. Un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés.

Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 (art. 29 al. 2) impose au propriétaire de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique en vue de la vente, et de le mentionner dans tout document de description du bien. Son règlement du 07.10.2026 exige que le CECB soit remis à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23). Le R-CECB est alors abrogé. Si votre achat se conclut autour du changement d’année, la date de l’acte détermine donc le régime applicable : c’est un point à faire préciser par votre notaire.

Fribourg

La loi sur l’énergie (art. 11a al. 1) rend le certificat obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation, depuis le 01.08.2013. Le transfert entre héritiers légaux, la liquidation du régime matrimonial et le transfert à un propriétaire commun ou copropriétaire ne sont pas des aliénations. Le certificat est établi par un expert reconnu, aux frais du propriétaire, et communiqué aux acheteurs éventuels. Pour vous, cela veut dire que le document doit pouvoir vous être présenté pendant la phase de visite et d’offre.

Jura

L’ordonnance sur l’énergie (art. 48 al. 1 let. a) rend le CECB obligatoire lorsqu’un bâtiment destiné à l’habitation, individuelle ou collective, fait l’objet d’une aliénation. Sont exclus le transfert entre héritiers légaux, entre vifs, la liquidation du régime matrimonial, et le transfert entre propriétaires communs ou copropriétaires. Les frais sont à la charge du propriétaire, et le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature (art. 48 al. 4 et 5). La règle est en vigueur depuis le 01.04.2019.

Genève

Aucune obligation de CECB à la vente ne figure dans la loi sur l’énergie ni dans son règlement. L’obligation parfois citée venait d’un texte voté en 2023 qui n’a jamais été publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif. Rien ne vous empêche toutefois de demander un CECB au vendeur, ou d’en faire établir un avant de vous décider.

Valais

La loi cantonale sur l’énergie prévoit à l’art. 30 al. 2 que, hormis les cas prévus par la loi ou ses dispositions d’exécution, l’établissement d’un CECB est facultatif. Aucun cas de vente ne figure dans la loi ni dans l’ordonnance : le CECB n’est pas exigé à la vente.

Neuchâtel

La loi cantonale sur l’énergie ne lie aucune obligation à la vente. Elle impose en revanche, indépendamment de toute vente et sans date limite, de déterminer les performances énergétiques (CECB ou Display) de certains bâtiments : ceux dont le permis date d’avant le 01.01.1990 et dont la surface de référence énergétique totale dépasse 1 000 m², ou les bâtiments d’habitation d’au moins cinq utilisateurs d’un chauffage central (art. 45 al. 2). Si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique et le bail (art. 49). Une maison individuelle ancienne n’entre généralement pas dans ces catégories, mais c’est à vérifier pour votre bien. La formule « en cas de vente, de donation ou de mise en location » vient d’un projet de loi, pas de la loi en vigueur.

Jura bernois

Pour le Jura bernois, le CECB n’est pas exigé à la vente : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111), état au 01.01.2026, n’imposent de CECB à la vente. Dans ces textes, le CECB sert seulement de preuve possible lors du remplacement du chauffage (classe D) et de pièce à fournir pour certaines subventions.

Pour comparer d’un coup d’œil, l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? reprend ces règles avec leurs sources.

Le contrôle de l’installation électrique

Dans une maison ancienne, l’installation est souvent un assemblage : tableau d’origine, circuits ajoutés lors d’une cuisine refaite, prises de cave tirées à la va-vite. Avant d’acheter, demandez au vendeur le dernier rapport de sécurité électrique. S’il existe, regardez sa date et les défauts relevés ; s’il n’existe pas, ou s’il est ancien, demandez à qui incombe la remise en conformité de ce qui serait constaté, et faites-le écrire.

Le contrôle périodique est prévu par l’OIBT. La périodicité dépend du type d’installation et la règle du contrôle au changement de propriétaire est traitée sur la page contrôle électrique. Pour situer l’échéance d’un contrôle déjà réalisé, l’outil Échéance du contrôle OIBT vous donne le calcul, avec sa source.

Le radon : un gaz que l’on ne voit pas

Le radon est un gaz radioactif naturel qui monte du sol et peut s’accumuler dans les pièces habitées, surtout dans les bâtiments anciens dont la dalle de sol ou les caves sont peu étanches. L’ordonnance sur la radioprotection fixe le niveau de référence à 300 Bq/m³, en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2).

Une mesure se fait avec des détecteurs posés dans les pièces de vie pendant au moins 90 jours entre octobre et mars, selon l’Office fédéral de la santé publique. Cela a une conséquence directe sur le calendrier d’un achat : si vous visitez une maison en mai, aucun résultat ne peut être obtenu avant l’automne. Demandez alors au vendeur s’il a déjà fait mesurer le logement, et prévoyez la mesure juste après l’acquisition si ce n’est pas le cas. Pour Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » d’après la fiche consultée, mais sa base n’est pas précisée : non établi.

Vous pouvez consulter la situation de votre commune avec l’outil Ma commune et le radon et lire la page sur le radon.

La citerne et le chauffage

Beaucoup de maisons anciennes se chauffent encore au mazout, avec une citerne dans la cave, dans le jardin ou enterrée. Pour les citernes soumises à autorisation, un contrôle est prévu au moins tous les 10 ans (LEaux et OEaux). Dans les cantons de Fribourg, du Jura, de Neuchâtel et du Valais, une citerne au-delà de 450 litres est annoncée au canton.

À l’achat, trois questions suffisent à y voir clair :

• La citerne est-elle déclarée, et existe-t-il une autorisation ou une annonce ?
• Quand a-t-elle été contrôlée pour la dernière fois, et le document est-il disponible ?
• Une citerne enterrée ou hors service a-t-elle été retirée ou neutralisée selon les règles ?

Si le chauffage doit être remplacé après l’achat, cela change aussi le calcul des travaux : certains cantons lient le remplacement du chauffage au CECB. La page citerne et installations décrit ces points.

Humidité et structure

Une cave qui sent le renfermé, un crépi qui cloque, un angle de mur noirci : l’humidité est le signe le plus courant d’un bâtiment ancien. En location, aucun diagnostic d’humidité n’est prévu par le Code des obligations (art. 256 à 259i). À l’achat, c’est l’inverse : tout se joue dans votre examen et dans la garantie décrite plus haut. Notez ce que vous voyez, photographiez, et demandez au vendeur s’il connaît la cause. La page humidité et structure explique comment la cause se cherche.

Que demander au vendeur : une liste à emporter

• Le CECB, avec sa date, sa classe pour chacune des trois échelles et la mention de ce qui a changé depuis (chauffage, fenêtres, toiture)
• Le dernier rapport de sécurité électrique et les défauts relevés
• Les documents de la citerne : annonce ou autorisation, dernier contrôle
• Un éventuel résultat de mesure du radon, avec les dates de pose
• Les factures et plans des travaux importants réalisés
• Le nom de la personne qui a réalisé les diagnostics existants, pour juger de leur ancienneté

Pour une liste adaptée à votre projet et à votre canton, vous pouvez utiliser l’outil Quels diagnostics pour mon projet ?.

Comment choisir les diagnostics à demander

Tout ne se commande pas : il s’agit d’abord de repérer ce qui manque, puis de ne faire établir que ce qui répond à une question réelle. Un CECB valable 10 ans, ou un CECB Plus valable aussi 10 ans, tous deux sans modification importante du bâtiment, peut être repris tel quel si le vendeur le possède et que rien n’a changé. Un rapport électrique ancien ou une citerne sans papier méritent en revanche un contrôle.

Pour la question du coût, le site n’annonce aucun montant. Le devis dépend de critères que l’expert agréé de votre région évalue : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, CECB ou CECB Plus, points de mesure, accessibilité, étendue du rapport, déplacement. Vous décrivez la maison, vous recevez un devis gratuit et sans engagement. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région : la demande prend quelques minutes.

Questions fréquentes

Un diagnostic est-il obligatoire pour acheter une maison ancienne en Suisse romande ?

Pas de manière générale. Le CECB est en principe facultatif au niveau fédéral. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Pour les autres diagnostics, les textes lus n’imposent pas d’obligation à la vente.

Qui doit fournir le CECB, l’acheteur ou le vendeur ?

Là où il est exigé, il est à la charge du propriétaire qui vend : c’est le cas à Fribourg et au Jura, et dès le 01.01.2027 à Vaud. Là où il n’est pas exigé, vous pouvez le demander au vendeur ou le faire établir vous-même si le résultat vous est utile.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

10 ans pour le CECB et le CECB Plus, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Le CECB Nouveau bâtiment provisoire est valable 3 ans.

Le CECB m’oblige-t-il à rénover ?

À Vaud, le règlement actuel précise que l’obligation de CECB à la vente n’entraîne aucune obligation d’assainissement (art. 2 al. 3). Pour les autres cantons, aucune obligation de travaux n’est présentée dans les faits de cette page : ne la supposez pas.

Le vendeur peut-il refuser de me remettre un diagnostic ?

Là où le CECB est obligatoire à la vente, la remise à l’acheteur fait partie de la règle. Ailleurs, rien n’impose au vendeur d’en détenir un. Vous pouvez en faire une condition de votre offre, ce qui se négocie avec l’aide de votre notaire.

Que se passe-t-il si un défaut apparaît après l’achat ?

Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans, ou 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). L’étendue réelle de la garantie dépend du contrat : faites-le relire avant de signer.

Quand mesurer le radon si j’achète en été ?

La mesure demande au moins 90 jours entre octobre et mars. Un achat en été ne permet donc pas d’obtenir le résultat avant la signature. Demandez au vendeur une mesure existante, et prévoyez la vôtre pour la période suivante. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle.

Faut-il faire contrôler une citerne désaffectée ?

Une citerne qui n’est plus utilisée reste un sujet de sécurité de l’eau. Demandez les documents qui attestent de son état (retrait, neutralisation) et, à défaut, faites-la vérifier par un expert agréé de votre région. Les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans.

Comment savoir si mon canton demande un document que je n’ai pas prévu ?

Consultez l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? pour le CECB, et la page Acheter pour la suite de la démarche. Pour tout ce qui reste non établi, ne présumez ni obligation ni absence d’obligation.

Comment obtenir un devis pour ces diagnostics ?

Par la demande : vous décrivez le bien et les diagnostics qui vous intéressent, et nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le devis est gratuit et sans engagement.

Sources

• Le CECB : qu’est-ce que c’est ?
• Produits CECB et validité
• Code des obligations (Fedlex)
• Genève : loi sur l’énergie, L 2 30
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie, RSN 740.1
• Fribourg : CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie, RSJU 730.11
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)