Héritage d’une maison : les diagnostics à vérifier

Recevoir une maison en héritage, c’est reprendre en même temps un bâtiment, son histoire et ses installations. Le dossier arrive rarement complet : le défunt n’a pas toujours conservé le dernier rapport électrique, le certificat énergétique, les factures de la citerne. Les héritiers se retrouvent avec une question simple : qu’est-ce qu’il faut vérifier, et dans quel ordre ?

Cette page décrit les diagnostics qui reviennent le plus souvent dans une succession immobilière en Suisse romande : le CECB, le contrôle des installations électriques (OIBT), le radon et la citerne. Elle dit ce que les textes officiels prévoient, et signale sans détour ce qui n’est pas établi. Elle ne remplace ni un notaire, ni un conseil juridique ou fiscal, qui restent les interlocuteurs pour le partage et la fiscalité de la succession.

Le site ne réalise aucun diagnostic : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, à partir de votre demande. Devis gratuit et sans engagement.

Ce qu’une succession change, et ce qu’elle ne change pas

Un héritage n’est pas une vente. Cette distinction compte, parce que la plupart des règles de diagnostic que l’on cite se rattachent à la vente, à la location ou à la rénovation. Une succession met d’abord le bien en indivision entre plusieurs héritiers ; ce n’est qu’ensuite qu’une décision se prend : garder, partager, louer, vendre, rénover.

Les diagnostics ne sont donc pas tous exigibles le jour du décès. Ils deviennent utiles, ou obligatoires, selon la suite que les héritiers donnent au bien. Trois situations se présentent en pratique :

• Garder la maison : y habiter ou la conserver. Les contrôles périodiques des installations continuent de s’appliquer comme avant.
• La mettre en location : le bailleur doit délivrer et entretenir la chose dans un état approprié (CO art. 256 et suivants), sans qu’un diagnostic d’humidité ou de moisissures soit prévu dans ces articles.
• La vendre : le droit de la vente et les règles cantonales entrent en jeu ; voir acheter et vendre un bien pour le point de vue de l’autre partie.

Savoir laquelle vous visez avant de commander quoi que ce soit évite de payer des vérifications dont vous n’avez pas besoin tout de suite.

La frise d’une succession immobilière

Commencer par le dossier de la maison

Avant tout diagnostic, rassemblez ce qui existe déjà. Un document retrouvé évite parfois une démarche entière. Cherchez :

• le dernier rapport de sécurité des installations électriques, avec sa date ;
• le CECB, s’il a été établi, et sa date, car sa validité est de 10 ans sans modification importante ;
• les documents de la citerne : dernier contrôle, éventuelle autorisation ;
• toute mesure du radon passée, avec la période de mesure ;
• les factures de travaux, qui datent les installations.

Si ces papiers manquent, ce n’est pas un blocage : cela indique simplement quels diagnostics sont à refaire. Demandez aussi à la régie ou au gestionnaire de réseau d’électricité s’ils disposent de l’historique : le gestionnaire de réseau avise par écrit le propriétaire au moins 6 mois avant l’échéance du contrôle périodique (OIBT art. 36 al. 1), de sorte que des courriers ont peut-être été envoyés au nom du défunt.

Le contrôle électrique OIBT

C’est souvent le diagnostic le plus concret d’une succession, parce que les installations d’une maison ancienne n’ont parfois pas été contrôlées depuis longtemps.

Ce que prévoit l’ordonnance

L’OIBT prévoit des contrôles périodiques annuels, tous les 3, 5, 10 ou 20 ans selon le type d’installation (annexe ch. 1 à 2.5). Pour « toutes les autres installations », la période est de 20 ans (annexe ch. 2.5) ; c’est l’usage courant pour les habitations, même si le texte ne cite pas le mot « habitations ». Certaines installations, par exemple des exploitations agricoles, relèvent d’une période de 10 ans (annexe ch. 2.4).

Le contrôle est fait par un contrôleur indépendant de l’installateur (OIBT art. 31). Le rapport de sécurité est remis avant la fin de la période de contrôle, et le délai peut être prorogé d’une année au plus (OIBT art. 36 al. 1 et 3).

Le changement de propriétaire

L’annexe ch. 3 de l’OIBT dit que les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent être contrôlées à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans ». Le texte est formulé ainsi, à la lettre. L’ESTI, l’inspection fédérale, lit la règle comme « de plus de cinq ans » : c’est une interprétation, pas le texte.

La règle est fédérale. Pour Genève, Vaud, Valais, Neuchâtel, Fribourg, le Jura et le Jura bernois, aucune particularité cantonale n’a été trouvée.

Reste une question que les faits de cette page ne tranchent pas : savoir si un transfert par succession est un « changement de propriétaire » au sens de l’OIBT, ou si seule la vente ultérieure l’est. Ce point est non établi ici : les sources lues ne le disent pas. Si la maison est vendue ensuite, le contrôle se pose en tout cas pour l’acheteur. Pour calculer votre échéance, l’outil échéance du contrôle OIBT reprend ces règles, et la page contrôle électrique les détaille.

Le CECB : utile partout, obligatoire dans trois cantons à la vente

Le CECB est le certificat énergétique cantonal des bâtiments. Il décrit la qualité de l’enveloppe et l’efficacité énergétique de la maison. Retenez les points suivants, sans généraliser :

• le CECB est facultatif au niveau fédéral ;
• il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ;
• il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois (ni la loi ni l’ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie ne l’imposent).

Il serait donc faux d’écrire que le CECB est obligatoire pour vendre en Suisse romande. Dans une succession, la question se pose à deux moments : au moment de vendre, si le canton l’exige, et au moment de rénover, parce qu’un CECB sert de base à une demande de subvention. Comme sa validité est de 10 ans, un certificat retrouvé dans le dossier peut encore être utilisable, pourvu qu’aucune modification importante n’ait eu lieu.

Un héritier qui garde la maison n’a pas d’obligation fédérale d’en faire établir un. Pour savoir ce que votre canton exige, consultez l’outil mon canton exige-t-il un CECB ? et la page consacrée au CECB.

Le radon : une mesure à faire une fois

Le radon est un gaz naturel qui provient du sous-sol et peut s’accumuler dans les pièces habitées. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Une maison qui n’a jamais été mesurée est une inconnue, surtout si elle est ancienne et possède une cave en contact avec le terrain.

La mesure se fait avec des dosimètres posés dans les pièces de vie, pendant au moins 90 jours entre octobre et mars (OFSP, logements et écoles). Elle se planifie donc en fonction de la saison : une succession ouverte au printemps attend l’automne pour mesurer.

Côté règles cantonales, les faits de cette page ne permettent d’affirmer aucune obligation. À Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » d’après une fiche, mais la base juridique n’est pas précisée : c’est non établi, et il faut vérifier auprès de l’autorité cantonale avant un projet de transformation. Pour situer votre commune, l’outil ma commune et le radon donne le niveau de risque de la carte, et la page radon explique la démarche.

La citerne à mazout

Si la maison se chauffe au mazout, la citerne fait partie de la succession, avec sa responsabilité. Les citernes soumises à autorisation doivent être contrôlées au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Une citerne laissée sans suivi pendant une longue maladie du propriétaire est un cas fréquent.

Trois questions guident l’examen :

1. La citerne est-elle soumise à autorisation, et existe-t-il un dossier ?
2. Quand a-t-elle été contrôlée pour la dernière fois ?
3. Restera-t-elle en service, ou le chauffage sera-t-il remplacé ?

Une citerne inutilisée ne se traite pas comme une citerne en service. Les règles propres à chaque canton ne sont pas toutes établies sur cette page ; la page citerne et installations en donne le cadre général.

Vendre ensuite : ce que l’acheteur peut vous opposer

Si les héritiers vendent, le droit des obligations s’applique. Le vendeur répond des défauts de la chose, même ignorés de lui (CO art. 197, 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (CO art. 210 al. 2).

Cela vaut aussi pour un vendeur qui n’a jamais habité la maison, comme un héritier. Aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location ne figure pourtant dans ces articles pour les sujets lus. Concrètement, un rapport en main donne à l’acheteur une information claire, et au vendeur une trace de ce qui a été constaté. La page défauts cachés décrit qui répond de quoi.

Plusieurs héritiers : qui commande, qui décide

Quand la maison est en indivision, plusieurs personnes ont voix au chapitre. Un diagnostic est un acte simple, mais le fait de le commander engage une dépense commune. Quelques repères pratiques :

• convenez entre héritiers de la personne qui reçoit le rapport et le transmet aux autres ;
• gardez le rapport dans le dossier de la succession ;
• si un héritier habite la maison, précisez qui donne accès aux locaux ;
• si le bien passe à un seul héritier, le rapport suit la maison.

Le coût d’un diagnostic dépend de critères et non d’un tarif unique : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, accessibilité, étendue du rapport, déplacement. Ces critères sont expliqués dans la demande, et le devis est gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Faut-il un diagnostic dès que l’on hérite d’une maison ?

Non, aucun des textes cités ici n’impose un diagnostic au seul motif d’une succession. Les diagnostics deviennent utiles ou obligatoires selon la suite : vente, location, rénovation. Les contrôles périodiques des installations, eux, continuent de s’appliquer.

Le CECB est-il obligatoire pour vendre une maison héritée ?

Cela dépend du canton. Le CECB est facultatif au niveau fédéral. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Le contrôle électrique est-il exigé lors d’une succession ?

L’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire si le dernier contrôle date de cinq ans (annexe ch. 3). Que le transfert par succession compte comme changement de propriétaire est un point non établi ici. À la vente, la question se pose clairement.

Combien de temps un rapport de sécurité électrique reste-t-il valable ?

L’OIBT fixe des périodes de contrôle : tous les 20 ans pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5), tous les 10 ans pour d’autres installations (annexe ch. 2.4). Le texte ne cite pas le mot « habitations », mais 20 ans est l’usage courant pour une maison.

Qui fait le contrôle électrique ?

Le contrôle est fait par un contrôleur indépendant de l’installateur (OIBT art. 31). Un expert agréé de votre région peut être mis en relation avec vous à partir de la demande.

Un CECB retrouvé dans les papiers du défunt est-il encore bon ?

Sa validité est de 10 ans, sans modification importante. Regardez la date du certificat et vérifiez que la maison n’a pas subi de travaux majeurs depuis. Si la date ou les travaux posent doute, un nouveau CECB est le plus sûr.

Quand mesurer le radon dans une maison héritée ?

La mesure dure au moins 90 jours entre octobre et mars (OFSP). Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Si la maison n’a jamais été mesurée, la saison de chauffage est le bon moment.

Que faire d’une citerne à mazout dont on ne connaît pas l’état ?

Cherchez d’abord le dossier de la citerne et la date de son dernier contrôle. Les citernes soumises à autorisation doivent être contrôlées au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Sans papiers, un contrôle par un expert agréé lève le doute.

Les héritiers répondent-ils des défauts après la vente ?

Le vendeur répond des défauts de la chose, même ignorés de lui (CO art. 197, 199), pendant 2 ans, ou 5 ans pour une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Pour votre situation précise, adressez-vous à un notaire ou à un juriste.

Un diagnostic coûte-t-il cher pour une maison de famille ?

Le coût dépend de critères : taille, année de construction, nombre de logements, accessibilité, étendue du rapport. Ce site n’annonce aucun montant ; la demande débouche sur un devis gratuit et sans engagement.

Sources

• OIBT, ordonnance sur les installations électriques à basse tension (Fedlex)
• Code des obligations : vente, bail, garantie des défauts (Fedlex)
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)