Diagnostic d’un logement loué : bailleur et locataire, qui fait quoi ?

Une question de rôles avant d’être une question de technique

Quand un logement est loué, trois personnes ou structures se partagent la situation : le bailleur, qui met la chose à disposition, le locataire, qui l’habite, et très souvent une régie ou une gérance qui administre pour le compte du bailleur. Dans un immeuble en PPE, la communauté des copropriétaires s’ajoute pour les parties communes. Chacun a un rôle différent, et c’est cette répartition qui répond à la plupart des questions pratiques.

Cette page ne décrit pas une obligation générale de « diagnostic de location », parce que les textes lus n’en établissent pas. Elle explique ce que dit le droit du bail, ce que dit la règle sur le CECB selon le canton, et comment une situation concrète (humidité, installation ancienne, projet de rénovation) peut conduire à demander un diagnostic. Si vous voulez savoir ce qui s’applique à votre projet précis, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? pose les bonnes questions.

Ici, aucun conseil juridique personnalisé : on décrit la règle, et on renvoie à l’autorité ou au professionnel compétent quand elle ne suffit pas.

Le schéma des responsabilités

Le schéma ci-dessous montre qui décide, qui réalise et qui contrôle lorsqu’un diagnostic est envisagé dans un logement loué. Il décrit un fonctionnement général, pas une obligation propre à un canton.

Lecture du schéma : l’autorité fixe la règle, mais ne décide pas à la place des parties. Le locataire signale ; la régie ou la gérance relaie ; le bailleur décide de mandater ; l’expert agréé réalise. Le site, lui, met en contact avec un expert agréé de votre région : il ne réalise aucun diagnostic.

Ce que dit le droit du bail

Le Code des obligations (CO) prévoit que le bailleur délivre la chose louée et l’entretient dans un état approprié à l’usage convenu : ce sont les articles 256 et suivants. C’est le socle de la relation. Un point mérite d’être dit clairement : aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures n’est prévu dans les articles 256 à 259i du CO.

Concrètement, cela veut dire deux choses.

• Le droit du bail ne dresse pas la liste des diagnostics qu’un bailleur devrait faire avant de louer.
• Le droit du bail ne dit pas non plus qu’un diagnostic est interdit ou superflu : il fixe un devoir d’entretien, et la manière d’établir l’état d’un logement reste à la charge des parties.

Pour un conflit sur un défaut, la bonne démarche est de s’appuyer sur la correspondance écrite, et, si le désaccord persiste, sur les autorités compétentes en matière de bail du canton. Cette page ne remplace pas leur avis.

Bail et vente : ne pas confondre

Le Code des obligations traite aussi de la vente, avec une garantie des défauts qui joue même si le vendeur les ignorait (art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Pour les sujets lus, aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location n’y figure.

Ces règles concernent l’acheteur et le vendeur, pas le locataire. Si votre situation est celle d’un achat ou d’une vente d’un bien déjà loué, les pages acheter et vendre détaillent ce côté-là.

Le CECB à la location : une règle qui varie selon le canton

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette énergétique identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, il est en principe facultatif : certains cantons l’exigent dans des cas précis, comme le transfert de propriété, le remplacement du chauffage ou les subventions.

Pour la location, le tableau est le suivant, d’après les textes lus.

Deux lectures à ne pas confondre. À Neuchâtel, Fribourg, au Jura et dans le Jura bernois, les textes lus (pour le Jura bernois, la loi et l’ordonnance cantonales sur l’énergie) disent qu’il n’y a pas de CECB à la location. À Genève, dans le Valais et à Vaud, on ne peut pas affirmer qu’il y en a un, ni qu’il n’y en a pas : c’est non établi, car la recherche n’a rien trouvé. Ne généralisez jamais : « le CECB est obligatoire pour louer » est faux, et « le CECB n’est jamais demandé pour louer » n’est pas établi non plus.

À Neuchâtel, le texte prévoit une communication lorsqu’un CECB existe déjà. Si vous êtes bailleur dans ce canton et que vous disposez d’un CECB, c’est donc une information à avoir à portée de main.

Ce que mesure un CECB, si vous en avez un

Même sans obligation, un bailleur ou une PPE peut disposer d’un CECB. Il compte trois échelles :

• l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment ;
• l’efficacité énergétique globale (chauffage, installations techniques et électricité, agents énergétiques pondérés), en vigueur depuis 2009 ;
• les émissions directes de CO2 (chauffage et eau chaude sanitaire sur site), depuis 2023. La classe A correspond à zéro émission, et les émissions en amont (électricité, chauffage à distance) ne sont pas prises en compte.

Le CECB est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Il est établi par des experts certifiés, à partir notamment de données de consommation sur au moins 3 ans, si elles existent. Pour comprendre une classe obtenue, l’outil Lire sa classe CECB la décode échelle par échelle, et la page Le CECB donne le cadre général. Pour savoir où se situe votre canton, Mon canton exige-t-il un CECB ? répond situation par situation.

Humidité, moisissures : l’exemple qui revient le plus

Dans un logement loué, la question du diagnostic arrive rarement par une obligation. Elle arrive par un constat : une tache, une odeur, une peinture qui cloque. C’est le cas typique où les rôles du schéma jouent à plein.

Côté locataire

Le locataire constate et documente. Un geste utile est de noter ce que vous voyez, avec la date, de prendre des photos et de signaler le défaut par écrit à la régie, à la gérance ou au bailleur. Un signalement écrit laisse une trace datée, ce que ne fait pas un échange oral.

Côté bailleur, régie ou gérance

Le bailleur répond de l’état approprié de la chose louée. Une régie ou une gérance reçoit le signalement, le transmet et organise la suite pour le compte du bailleur. Selon la cause (infiltration, condensation, défaut d’étanchéité, ventilation insuffisante), un diagnostic peut aider à comprendre l’origine avant de décider d’une réparation. Comme aucun diagnostic d’humidité n’est prévu dans les articles 256 à 259i du CO, c’est le bailleur qui apprécie s’il le demande, et les parties qui s’entendent sur la suite.

Côté expert

Un expert agréé de votre région peut constater, mesurer et rédiger un rapport. Le rapport décrit la situation ; il ne tranche pas la question juridique de la responsabilité. Sur ce thème, la page Humidité et structure détaille les approches.

Installations et équipements : ce que peut croiser un logement loué

Un logement loué dépend d’installations dont le bailleur ou la PPE a la charge. Quelques repères, sans extension au-delà des textes fournis.

Installations électriques

L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) fixe des périodicités de contrôle. Pour « toutes les autres installations » (annexe, chiffre 2.5), la périodicité est de 20 ans. Qui reçoit l’avis de contrôle et qui le fait exécuter dépend de la situation du bâtiment : propriétaire, PPE ou régie. L’outil Échéance du contrôle OIBT calcule l’échéance à partir de vos dates, et la page Contrôle électrique explique la logique.

Radon

Le niveau de référence du radon est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP, art. 155 al. 2). C’est un repère de mesure, pas une obligation de diagnostiquer chaque logement loué : cette page n’établit rien de tel. Pour situer votre commune, l’outil Ma commune et le radon donne la zone d’après la carte officielle, et la page Le radon décrit la mesure.

Citerne, chauffage, canalisations

Une installation de chauffage ou une citerne appartient au bâtiment, donc à son propriétaire. Un locataire n’a en général pas à la faire contrôler, mais il peut signaler une anomalie. La page Citerne et installations explique ce qui peut être contrôlé et par qui.

Quand un projet de rénovation change la donne

Un diagnostic n’est pas toujours demandé pour louer : il l’est parfois pour transformer. Un bailleur qui prévoit des travaux, un remplacement de chauffage ou une demande de subvention peut se retrouver dans des règles différentes, notamment pour le CECB, que certains cantons exigent pour le remplacement du chauffage ou pour les subventions. Ces règles ne sont pas celles de la location : elles dépendent du projet. Les pages Rénover et Subventions donnent le cadre, et l’outil Check-list personnalisée liste ce qu’il faut réunir.

Pour un locataire, cela signifie surtout une chose : un chantier annoncé n’est pas un diagnostic, et un diagnostic n’est pas un chantier. Les deux se distinguent par leur objet, leur auteur et leur calendrier.

Ce que chacun peut faire, dans l’ordre

Si vous êtes locataire

• Noter ce que vous avez constaté, avec la date et des photos
• Signaler le défaut par écrit à la régie, à la gérance ou au bailleur
• Conserver les réponses reçues et les échanges
• Vous informer auprès de l’autorité compétente en matière de bail du canton si la réponse tarde ou si le désaccord persiste
• Ne pas entreprendre de travaux sur la structure ou sur l’installation sans l’accord du bailleur

Si vous êtes bailleur, régie ou gérance

• Accuser réception du signalement par écrit
• Vérifier si un CECB existe pour le bâtiment et, à Neuchâtel, le communiquer selon le texte
• Décider si un diagnostic aide à comprendre la cause avant de réparer
• Faire une demande de devis gratuit et sans engagement, par la demande, pour être mis en contact avec un expert agréé de votre région
• Consigner le rapport et les décisions prises

Pour les immeubles administrés par une structure, les pages Régie et gérance et PPE et syndic décrivent ce qui revient à chacun.

Ce qui fait varier un devis

Le coût d’un diagnostic ne se décrit pas par un montant sur cette page, mais par des critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, accessibilité, points de mesure, étendue du rapport, déplacement. Un immeuble de plusieurs logements ne se traite pas comme une maison individuelle. Le devis est gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Y a-t-il une obligation de diagnostic pour louer un logement en Suisse romande ?

Les textes lus n’établissent pas d’obligation générale de diagnostic à la location. Le Code des obligations prévoit que le bailleur délivre et entretient la chose louée dans un état approprié (art. 256 et suivants), sans diagnostic imposé pour l’humidité ou les moisissures dans les articles 256 à 259i. Chaque canton peut avoir ses propres règles, qu’il faut vérifier au cas par cas.

Le CECB est-il obligatoire pour louer ?

Pas selon les textes lus à Neuchâtel, à Fribourg, au Jura et dans le Jura bernois (loi et ordonnance cantonales sur l’énergie). À Genève, dans le Valais et à Vaud, c’est non établi : aucune exigence n’a été trouvée, mais on ne peut ni la confirmer ni l’exclure. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif.

Un bailleur neuchâtelois doit-il communiquer son CECB ?

Le texte neuchâtelois prévoit une communication lorsqu’un CECB existe déjà, mais pas de CECB à la location lorsqu’il n’existe pas. En cas de doute sur la portée exacte de la communication, l’autorité cantonale compétente est la bonne interlocutrice.

Qui paie un diagnostic d’humidité dans un logement loué ?

Les textes lus ne le disent pas : aucun diagnostic d’humidité n’est prévu dans les articles 256 à 259i du CO. La prise en charge dépend de la cause constatée et de l’accord entre les parties. Pour une situation conflictuelle, l’autorité de conciliation en matière de bail ou un professionnel du droit peut vous renseigner.

Le locataire peut-il demander lui-même un diagnostic ?

Rien dans les textes lus ne l’interdit, mais intervenir dans le logement ou sur l’installation suppose en général l’accord du bailleur ou de la régie. La démarche la plus sûre est de signaler le défaut par écrit et de proposer qu’un expert agréé de votre région constate la situation.

Que faire si la régie ne répond pas à mon signalement ?

Conservez votre courrier, relancez par écrit et renseignez-vous auprès de l’autorité compétente en matière de bail de votre canton. Cette page ne donne pas de conseil juridique personnalisé.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Cette durée vaut pour le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment ; le CECB Nouveau bâtiment provisoire est valable 3 ans.

Quelle est la périodicité du contrôle électrique d’un immeuble loué ?

Pour « toutes les autres installations » (OIBT, annexe, chiffre 2.5), la périodicité est de 20 ans. D’autres catégories d’installations ont d’autres périodicités ; elles ne sont pas détaillées ici. Qui fait exécuter le contrôle dépend du propriétaire, de la PPE ou de la régie.

Le radon concerne-t-il un logement loué ?

Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP, art. 155 al. 2). Cette page n’établit pas d’obligation de mesure propre à la location. La zone de votre commune se consulte avec l’outil dédié, et la mesure se discute avec le bailleur ou la régie.

Comment être mis en contact avec un expert agréé ?

Par la demande : vous décrivez la situation, et nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le devis est gratuit et sans engagement. Le site ne réalise aucun diagnostic lui-même.

Sources

• Code des obligations (bail, vente, garantie) : fedlex.admin.ch
• CECB, présentation et échelles : cecb.ch, qu’est-ce que le CECB
• CECB, produits et validité : cecb.ch, produits
• CECB, données de consommation : cecb.ch, FAQ
• CECB, certification des experts : règlement de certification
• Neuchâtel, texte sur l’énergie : rsn.ne.ch
• Fribourg, texte sur l’énergie : bdlf.fr.ch
• Jura, texte sur l’énergie : rsju.jura.ch
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)