Diagnostic pour vendre une maison en Suisse romande

Vendre une maison ne déclenche pas partout les mêmes obligations. Un vendeur vaudois, un vendeur genevois et un vendeur jurassien n’ont pas le même dossier à réunir. Cette page vous aide à repérer ce que votre canton demande, ce qui reste utile même sans obligation, et le moment de la vente où chaque point se vérifie. Une fois votre situation claire, nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, avec un devis gratuit et sans engagement.

Ce qu’impose le droit fédéral à un vendeur

Le Code des obligations (CO) encadre la vente. Il prévoit la responsabilité du vendeur pour les défauts de la chose vendue, même ceux qu’il ignorait (CO art. 197 et 199). L’action de l’acheteur se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2).

En revanche, pour les sujets lus, le CO ne contient aucune obligation de diagnostic à la vente. Un diagnostic n’est donc pas une formalité fédérale : c’est soit une règle cantonale, soit un choix du vendeur pour documenter l’état de son bien. Pour la question voisine des défauts découverts après l’achat, voyez défauts cachés d’une maison.

Le CECB, canton par canton

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, il est en principe facultatif ; certains cantons l’exigent notamment lors d’un transfert de propriété. Toute la difficulté est là : ne jamais généraliser. Le détail de l’étiquette est sur la page le CECB.

Vous pouvez aussi interroger l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ?.

Genève

Ni la loi genevoise sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente. L’obligation parfois citée venait d’un article de la loi 12593, votée le 21.09.2023 mais jamais publiée ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

Vaud

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle. Selon vd.ch, les donations, successions et transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce font exception ; il n’y a pas d’exception pour les concubins.

Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 (art. 29 al. 2) impose au propriétaire, en vue de la vente, de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique, à mentionner dans tout document de description. Son règlement du 07.10.2026 précise que le CECB doit être fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23) et abroge l’ancien règlement. Si votre vente chevauche cette date, la question se pose réellement.

Valais et Neuchâtel

En Valais, la loi cantonale précise que, hors des cas qu’elle prévoit, l’établissement d’un CECB est facultatif (art. 30 al. 2), et aucun cas de vente n’y figure. À Neuchâtel, la loi n’attache aucune obligation à la vente. Elle impose en revanche, indépendamment de toute vente, de déterminer les performances énergétiques de certains grands bâtiments ou immeubles collectifs anciens (art. 45 al. 2) ; si un CECB existe, il est mentionné dans l’acte authentique et le bail (art. 49).

Fribourg et Jura

À Fribourg, tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation doit avoir son certificat énergétique (art. 11a al. 1), établi par un expert reconnu aux frais du propriétaire et communiqué aux acheteurs éventuels. Le transfert entre héritiers légaux n’est pas une aliénation.

Dans le Jura, le CECB est obligatoire lorsqu’un bâtiment d’habitation est aliéné (art. 48 al. 1 let. a), à la charge du propriétaire, et communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les bâtiments non destinés à l’habitation ne sont pas visés.

Jura bernois

Pour la vente, il n’y a aucune obligation : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111), dans leur état au 01.01.2026, n’imposent de CECB à la vente. Dans ces textes, le CECB sert seulement de preuve possible lors du remplacement du chauffage et de pièce à fournir pour certaines subventions.

La frise d’une vente, étape par étape

L’outil Calendrier d’une vente place ces étapes sur vos propres dates.

Le contrôle électrique OIBT au changement de propriétaire

L’ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT) prévoit, pour « toutes les autres installations », un contrôle périodique tous les 20 ans. Elle prévoit aussi un contrôle au changement de propriétaire lorsque le dernier contrôle date de cinq ans (texte littéral) ; l’ESTI l’interprète comme « de plus de cinq ans ». Les deux lectures coexistent : si votre dernier rapport approche cet âge, vérifiez avant de fixer la date de signature. Le détail est sur la page contrôle électrique, et l’échéance se calcule avec l’outil Échéance du contrôle OIBT.

Le radon : un sujet que les acheteurs soulèvent

Le niveau de référence du radon, fixé par l’ORaP (art. 155 al. 2), est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Pour le vendeur, les faits relevés ne montrent pas d’obligation de mesure au moment de la vente. Mesurer reste pourtant un moyen de répondre précisément à un acheteur. Selon l’OFSP, une mesure dure au moins 90 jours entre octobre et mars. Cela pèse sur le calendrier : une vente prévue au printemps se prépare en hiver. Voyez la page le radon pour la méthode.

La citerne à mazout

Une citerne soumise à autorisation est contrôlée au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Le vendeur gagne à retrouver le dernier contrôle et les documents d’installation : l’acheteur voudra savoir si la citerne est en service, désaffectée ou à remplacer. La page citerne et installations détaille ces cas.

Ce qui fait varier le devis d’un diagnostic

Ce site n’indique aucun montant. Le coût d’un diagnostic dépend de critères :

• type et taille du bâtiment, année de construction ;
• nombre de logements ;
• CECB ou CECB Plus ;
• nombre de points de mesure ;
• accessibilité des locaux et déplacement ;
• étendue du rapport attendu.

Dans le cas du CECB, plusieurs textes cantonaux mettent les frais à la charge du propriétaire. La demande est le moyen d’être mis en contact avec un expert agréé de votre région : devis gratuit et sans engagement.

Check-list du vendeur

• Identifier la règle CECB de votre canton, et sa date si vous êtes à Vaud
• Retrouver l’ancien CECB et vérifier sa validité de 10 ans, sans modification importante
• Retrouver le dernier rapport de sécurité électrique
• Rassembler les contrôles de la citerne
• Prévoir une mesure du radon si l’hiver approche
• Noter par écrit les défauts connus avant l’annonce

Questions fréquentes

Le CECB est-il obligatoire pour vendre une maison en Suisse romande ?

Non, pas partout. Il est obligatoire à la vente à Vaud, à Fribourg et au Jura (habitation). Il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Le CECB est-il obligatoire au niveau fédéral ?

Non. Selon le site du CECB, il est en principe facultatif ; certains cantons l’exigent, par exemple lors d’un transfert de propriété.

Quelle est la règle à Genève ?

Ni la loi sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente. Le dispositif voté en 2023 a été supprimé par la version votée le 21.03.2024.

Quelle est la règle à Vaud ?

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement sur le CECB l’exige pour un bâtiment d’habitation. Dès le 01.01.2027, la loi du 03.02.2026 prend le relais, avec un CECB ou un label énergétique à fournir.

Que change le 01.01.2027 à Vaud ?

Le propriétaire doit fournir à ses frais un CECB ou un label en vue de la vente, le mentionner dans les documents de description, et le remettre à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert.

Une donation ou une succession est-elle concernée à Vaud ?

Les donations et successions figurent parmi les exceptions, selon vd.ch pour le régime actuel et selon le règlement de 2026 pour le suivant. Il n’y a pas d’exception pour les concubins.

Quelle est la règle en Valais ?

La loi cantonale dit que, hors des cas qu’elle prévoit, le CECB est facultatif (art. 30 al. 2). Aucun cas de vente n’y figure.

Neuchâtel exige-t-il un CECB à la vente ?

Non, la loi n’attache pas d’obligation à la vente. Elle demande toutefois, indépendamment de toute vente, de déterminer les performances de certains bâtiments (art. 45 al. 2). Un CECB existant est mentionné dans l’acte et le bail.

Que dit Fribourg ?

Le certificat énergétique est obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation (art. 11a al. 1), établi aux frais du propriétaire par un expert reconnu.

Que dit le Jura ?

L’ordonnance sur l’énergie impose le CECB à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 48 al. 1 let. a), à la charge du propriétaire, et remis aux acquéreurs avant la signature.

Et dans le Jura bernois ?

Le CECB n’y est pas exigé à la vente : ni la loi cantonale sur l’énergie ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie n’imposent cette obligation.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

10 ans pour le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Le CECB Nouveau bâtiment provisoire dure 3 ans.

Quelles sont les trois échelles de l’étiquette ?

L’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale (depuis 2009) et les émissions directes de CO2 (depuis 2023). Vous pouvez les lire avec l’outil Lire sa classe CECB.

Un diagnostic est-il obligatoire dans le Code des obligations ?

Pour les sujets lus, non. Le CO traite de la responsabilité du vendeur pour les défauts (art. 197 et 199), sans prévoir de diagnostic obligatoire à la vente.

Mon silence sur un défaut peut-il me coûter ?

Le CO prévoit la responsabilité pour les défauts même ignorés du vendeur. Pour une situation personnelle, adressez-vous à un juriste : cette page décrit la règle, elle ne donne pas de conseil juridique.

Combien de temps l’acheteur peut-il agir pour un défaut ?

L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (CO art. 210 al. 2).

Faut-il un contrôle électrique pour vendre ?

L’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire si le dernier date de cinq ans selon le texte littéral, de plus de cinq ans selon l’ESTI. Vérifiez la date de votre dernier rapport.

Tous les cinq ans, donc ?

Non. La périodicité de base pour « toutes les autres installations » est de 20 ans. Les cinq ans concernent seulement le contrôle déclenché par le changement de propriétaire.

Faut-il mesurer le radon avant de vendre ?

Les faits relevés ne montrent pas d’obligation à la vente. C’est un moyen de répondre à un acheteur sur la base d’une mesure, d’au moins 90 jours entre octobre et mars.

Quel est le niveau de référence du radon ?

300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Voir l’outil Ma commune et le radon pour votre zone.

À quelle fréquence contrôle-t-on une citerne ?

Pour une citerne soumise à autorisation, au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux).

Qui paie le diagnostic ?

Pour le CECB obligatoire, les textes fribourgeois et jurassiens mettent les frais à la charge du propriétaire, comme la loi vaudoise dès 2027. Aucun montant n’est donné ici.

Comment obtenir un devis ?

Par la demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Sources

• Loi genevoise sur l’énergie (L 2 30)
• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Code des obligations
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie (RSN 740.1)
• Fribourg : le CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie (RSJU 730.11)
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)