Calendrier d’une vente immobilière : quand vérifier quel diagnostic

Vendre un bien immobilier, c’est enchaîner des étapes qui ne se rattrapent pas toutes de la même manière. Un diagnostic oublié au moment de la signature se règle mal ; le même diagnostic prévu dès le départ se règle sans tension. Cette page propose un fil chronologique : à quel moment regarder quoi, et ce que dit la règle selon le canton.

Une précision d’emblée : le droit fédéral ne fixe pas de liste unique de diagnostics à la vente. Ce sont des textes différents, fédéraux et cantonaux, qui s’appliquent selon le sujet. Ici, nous décrivons ces règles ; ce qui n’est pas établi est dit tel quel. Pour une vue d’ensemble de la vente, vous pouvez aussi consulter la page vendre un bien.

La vente en sept moments

Avant de décider : situer votre bien

Tout commence par trois questions simples. Dans quel canton se trouve le bien ? S’agit-il d’un logement, d’un bâtiment d’activité, d’une copropriété ? Le bien est-il chauffé au mazout, avec une citerne sur place ? Les réponses orientent presque tout le reste.

Le canton compte beaucoup pour le CECB, le certificat énergétique cantonal des bâtiments. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif, selon l’organisme qui le gère ; certains cantons l’exigent lors d’un transfert de propriété. Retenez donc : le CECB est facultatif au niveau fédéral, obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, et non obligatoire à Genève, en Valais, à Neuchâtel et dans le Jura bernois. Pour le Jura bernois, ni la loi cantonale sur l’énergie ni son ordonnance n’imposent de CECB à la vente : il n’y sert que de preuve (pour un chauffage) ou de pièce pour certaines subventions.

L’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? permet de vérifier cette première question en quelques clics.

Préparer le dossier : ce qui existe déjà

Avant de commander quoi que ce soit, cherchez ce que vous possédez. Un ancien CECB, un rapport de contrôle des installations électriques, un résultat de mesure du radon, un protocole de contrôle de citerne : chacun peut encore être valable.

Cette étape évite des doublons. Le CECB, par exemple, reste valable 10 ans pour le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Si vous avez remplacé le chauffage ou isolé la toiture depuis, l’ancien document ne vaut plus pour la vente. À Vaud, selon le canton, un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés.

Notez aussi la date de chaque document. Un acheteur ou un notaire demandera tôt ou tard « de quand date-t-il ? ».

Les diagnostics qui demandent du temps

Tous les diagnostics n’ont pas le même rythme. Mieux vaut commencer par ceux qui exigent une durée de mesure ou la disponibilité d’un professionnel.

Le radon : la mesure se planifie

Le radon est un gaz naturel qui peut s’accumuler dans les bâtiments. L’ordonnance fédérale sur la radioprotection (ORaP, art. 155 al. 2) fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Une mesure dure au minimum 90 jours entre octobre et mars, selon l’OFSP, pour les logements et les écoles.

Cela a une conséquence de calendrier : une mesure lancée en avril ne peut pas être exploitée de la même manière qu’une mesure commencée en octobre. Si votre vente est prévue au printemps ou en été, la mesure se pose idéalement l’automne précédent. Les faits dont nous disposons ne confirment aucune obligation de mesure du radon à la vente dans les cantons romands ; à Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche, mais la base de cette demande est non établie. La mesure du radon à la vente reste donc, selon ce que nous avons établi, une démarche d’information que l’acheteur peut demander.

Pour situer votre commune, voyez l’outil Ma commune et le radon et la page consacrée au radon.

Le CECB : à anticiper là où il est obligatoire

Là où le CECB est exigé à la vente, il faut le prévoir avant la mise en vente, pas à la veille de la signature. Un expert agréé établit le certificat après une visite du bâtiment. Les règles diffèrent d’un canton à l’autre.

Vaud. Jusqu’au 31.12.2026, le règlement sur le CECB (R-CECB, art. 2 al. 1) rend le CECB obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation, sans obligation d’assainissement qui en découle. Selon vd.ch, les donations, successions, transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce et les ventes de bâtiments non construits sont exceptés ; il n’y a aucune exception pour les concubins. Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 (art. 29 al. 2) impose au propriétaire, en vue de la vente, de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique et de le communiquer dans tout document de description. Son règlement du 07.10.2026 exige que le CECB soit fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23), et abroge le R-CECB. Une vente dont l’acte se signe à cheval sur le 1er janvier 2027 demande donc de vérifier quel régime s’applique.

Fribourg. Selon la loi sur l’énergie (art. 11a al. 1), le certificat énergétique est obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation, en vigueur depuis le 01.08.2013. Ne sont pas une aliénation le transfert entre héritiers légaux, la liquidation du régime matrimonial et le transfert à un propriétaire commun ou copropriétaire. Le certificat est établi par un expert reconnu, aux frais du propriétaire, et communiqué aux acheteurs éventuels.

Jura. L’ordonnance sur l’énergie (art. 48 al. 1 let. a) rend le CECB obligatoire lorsqu’un bâtiment d’habitation fait l’objet d’une aliénation, sauf transferts entre héritiers légaux, entre vifs, liquidation du régime matrimonial ou entre propriétaires communs. Les frais sont à la charge du propriétaire, et le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les bâtiments non destinés à l’habitation ne sont pas visés.

Genève. Ni la loi sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente. L’obligation parfois citée venait d’un texte de la loi 12593 voté le 21.09.2023 et jamais publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

Valais. La loi cantonale sur l’énergie (art. 30 al. 2) dit que l’établissement d’un CECB est facultatif, hormis les cas prévus par la loi ; aucun cas de vente n’y figure.

Neuchâtel. La loi cantonale sur l’énergie ne lie aucune obligation à la vente. Son art. 45 al. 2 impose cependant, indépendamment de toute vente, de déterminer les performances énergétiques (CECB ou Display) de certains bâtiments : ceux dont le permis date d’avant le 01.01.1990 et dont la surface de référence énergétique dépasse 1 000 m², ou les bâtiments d’habitation d’au moins cinq utilisateurs d’un chauffage central. Si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique et le bail (art. 49).

Jura bernois. Aucune obligation : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111) n’imposent de CECB à la vente.

Pour comprendre ce que contient l’étiquette (sept classes, de A à G, sur trois échelles : enveloppe, efficacité énergétique globale, émissions directes de CO2), lisez la page Le CECB ou utilisez l’outil Lire sa classe CECB.

Le contrôle électrique : le dernier contrôle date de quand ?

Le contrôle des installations électriques repose sur l’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT). Pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5), la périodicité est de 20 ans. L’annexe ch. 3 prévoit en outre un contrôle au changement de propriétaire si le dernier contrôle date de cinq ans (lecture littérale du texte) ; l’ESTI, l’inspection fédérale, l’interprète comme visant un contrôle de plus de cinq ans.

Ce détail est important pour un vendeur : la date du dernier rapport de sécurité détermine si un nouveau contrôle est à prévoir au changement de propriétaire. Retrouvez le dernier rapport avant la mise en vente, et si vous ne le trouvez pas, demandez-le au propriétaire précédent ou au gestionnaire de réseau. L’outil Échéance du contrôle OIBT aide à situer votre cas, et la page Contrôle électrique détaille la règle.

La citerne : un contrôle à date fixe

Si le bien est chauffé au mazout, la citerne fait partie du dossier. Les citernes soumises à autorisation doivent être contrôlées au moins tous les 10 ans selon la loi sur la protection des eaux (LEaux) et son ordonnance (OEaux). Retrouvez le dernier procès-verbal de contrôle et sa date. Une citerne désaffectée ou remplacée doit aussi être documentée.

Le sujet est développé sur la page Citerne et installations. Dans une vente, l’acheteur demande souvent ce document, car il engage son futur chauffage.

Mise en vente : quoi mentionner, quoi garder pour plus tard

Au moment de rédiger l’annonce ou la description du bien, deux principes simples.

D’abord, vérifiez si la règle de votre canton exige de mentionner le CECB. C’est le cas à Vaud dès le 01.01.2027 : le CECB ou le label doit apparaître dans tout document de description. Ailleurs, la règle est plutôt de communiquer le certificat aux acheteurs éventuels (Fribourg) ou avant la signature (Jura).

Ensuite, ne présentez que des documents réels et datés. Annoncer un diagnostic qui n’existe pas, ou une classe énergétique non établie, crée plus de difficultés qu’un document manquant.

Visites et offres : remettre les rapports

Lorsque des acheteurs sérieux se manifestent, c’est le moment de remettre les rapports. Un dossier ordonné simplifie la discussion : CECB et sa date, dernier rapport de sécurité électrique, résultat éventuel de mesure du radon, contrôle de la citerne.

L’acheteur a, de son côté, ses propres questions ; la page Défauts cachés d’une maison achetée les présente. Du côté du vendeur, ce que le Code des obligations dit de la garantie compte.

Avant la signature : le point sur la garantie

Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, y compris des défauts que le vendeur ignorait (CO art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans ; ce délai passe à 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Les passages que nous avons lus ne prévoient aucune obligation de diagnostic à la vente.

Cela signifie, en pratique, qu’un diagnostic n’est pas toujours exigé par la loi, mais qu’il documente l’état du bien au moment de la vente. Cette page ne remplace pas un conseil juridique : pour votre situation précise, adressez-vous au notaire chargé de l’acte ou à un conseil juridique.

Une dernière vérification utile avant la signature : chaque document exigé par votre canton existe-t-il, est-il à jour, et correspond-il à l’état actuel du bien ? Si vous avez transformé ou rénové entre-temps, un ancien rapport peut ne plus valoir.

L’acte de vente

À la signature, la règle du canton détermine ce qui doit être remis ou mentionné. À Vaud dès 2027, le CECB doit être fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert. À Neuchâtel, si un CECB existe, il est mentionné dans l’acte authentique. Le notaire connaît la règle locale et saura ce qu’il doit annexer ; donnez-lui les documents suffisamment tôt.

La page Check-list vente maison reprend ces vérifications sous forme de liste, et l’outil Calendrier d’une vente vous aide à placer ces étapes sur vos propres dates.

Trois situations types (fictives)

Ces exemples sont fictifs ; ils illustrent l’enchaînement des étapes.

Une villa vaudoise, acte prévu début 2027. Les propriétaires pensaient que l’ancien régime s’appliquait. En vérifiant, ils constatent que le nouveau régime entre en vigueur le 01.01.2027 : ils prévoient un CECB dès la préparation du dossier et mentionnent la classe dans la description du bien.

Un appartement en PPE à Genève, vente au printemps. Aucun CECB n’est exigé. Le vendeur retrouve néanmoins le dernier rapport de sécurité électrique, vérifie sa date, et demande à la gérance les documents de l’immeuble. La page PPE et syndic précise ce que la copropriété détient.

Une maison jurassienne chauffée au mazout. Le CECB est obligatoire et doit être remis avant la signature ; la citerne a un contrôle à vérifier. Le vendeur commence par ces deux points, puis envisage une mesure du radon à l’automne pour renseigner les acheteurs.

Questions fréquentes

Quand faut-il commencer les diagnostics avant une vente ?

Le plus tôt possible, car la mesure du radon demande au minimum 90 jours entre octobre et mars selon l’OFSP, et un CECB suppose une visite par un expert. Aucun délai n’est garanti : la disponibilité varie selon la région et la période.

Le CECB est-il obligatoire pour vendre ?

Cela dépend du canton. Il est facultatif au niveau fédéral, obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, et non obligatoire à Genève, en Valais, à Neuchâtel et dans le Jura bernois (LCEn et OCEn bernoises).

Mon CECB date de plusieurs années : puis-je le réutiliser ?

Le CECB est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Si le chauffage ou l’enveloppe ont changé, un nouveau certificat est à envisager.

Que change le 1er janvier 2027 à Vaud ?

Le règlement sur le CECB est abrogé et remplacé par la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 et son règlement du 07.10.2026. Le propriétaire doit, en vue de la vente, fournir un CECB ou un label énergétique à ses frais et le communiquer dans tout document de description.

Une succession ou une donation déclenche-t-elle l’obligation de CECB ?

Les textes vaudois, fribourgeois et jurassiens excluent en général les transferts entre héritiers, la liquidation du régime matrimonial et certaines donations. Les détails varient : relisez l’exception de votre canton avant de conclure.

La mesure du radon est-elle obligatoire à la vente ?

Les faits que nous avons établis ne mentionnent aucune obligation de ce type dans les cantons romands. À Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche, mais la base de cette demande est non établie.

Un contrôle électrique est-il nécessaire au changement de propriétaire ?

L’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire si le dernier contrôle date de cinq ans selon la lecture littérale ; l’ESTI l’interprète comme un contrôle de plus de cinq ans. La périodicité générale pour « toutes les autres installations » est de 20 ans.

À quelle fréquence contrôle-t-on une citerne à mazout ?

Les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans selon la LEaux et l’OEaux.

Le vendeur répond-il des défauts qu’il ne connaissait pas ?

Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans, 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Pour votre cas, consultez un conseil juridique.

Que faire si un document manque à quelques semaines de la signature ?

Dites-le au notaire et à l’acheteur plutôt que de le taire, et vérifiez ce que votre canton exige réellement. Un diagnostic manquant ne se remplace pas par une affirmation.

Peut-on demander un devis pour plusieurs diagnostics à la fois ?

Oui, la demande peut porter sur plusieurs diagnostics. Le devis dépend de critères comme le type et la taille du bâtiment, l’année de construction, le nombre de logements, l’accessibilité et l’étendue du rapport. Devis gratuit et sans engagement, via la demande.

Sources

• Loi genevoise sur l’énergie (LEn, L 2 30) : https://silgeneve.ch/legis/program/books/rsg/htm/rsg_l2_30.htm
• CECB, présentation générale : https://www.cecb.ch/le-cecb/quest-ce-que-le-cecb/
• CECB, produits et validité : https://www.cecb.ch/produits/cecb/
• Code des obligations (CO) : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr
• Règlement vaudois sur le CECB : https://www.vd.ch/environnement/energie/legislation/reglement-sur-le-cecb
• Loi vaudoise sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires : https://www.vd.ch/loi-energie-bases-legales-proprietaires
• Loi valaisanne sur l’énergie (LcEne) : https://lex.vs.ch/api/fr/versions/3556/pdf_file
• Loi neuchâteloise sur l’énergie (LCEn) : https://rsn.ne.ch/DATA/program/books/rsne/pdf/740.1.pdf
• Certificat énergétique fribourgeois : https://www.fr.ch/deef/sde/cecb
• Ordonnance jurassienne sur l’énergie (OEn) : https://rsju.jura.ch/fr/viewdocument.html?idn=20131&id=38231&Download=1
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)