Check-list vente maison : les diagnostics à passer en revue avant de signer

Une vente de maison se prépare comme un dossier : on rassemble ce que les textes exigent, ce qui rassure l’acheteur et ce qui évite un désaccord après la signature. Cette page vous donne l’ordre des vérifications, avec pour chaque point la règle connue et sa source officielle.

Un principe sert de fil rouge : il n’existe pas de « diagnostic de vente » unique en Suisse. Selon le canton, certains documents sont exigés, d’autres sont simplement utiles. Là où la règle n’est pas établie, nous le disons tel quel.

La vente en un coup d’œil

Le schéma suivant place les vérifications dans l’ordre d’une vente. Il sert de repère : le détail de chaque étape suit plus bas.

Étape 1 : savoir ce que votre canton exige pour le CECB

Le CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, selon l’organisme du CECB, il est « en principe facultatif » ; certains cantons l’exigent, par exemple lors d’un transfert de propriété. La règle dépend donc de l’adresse de la maison. Pour une vue d’ensemble, voyez la page sur le CECB.

Voici la situation canton par canton, telle que les faits confirmés la décrivent.

Ne généralisez jamais : « le CECB est obligatoire pour vendre en Suisse romande » est faux. Pour vérifier votre cas en quelques questions, l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? reprend ces règles avec leur source.

Vaud : deux régimes successifs

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation, sans obligation d’assainissement qui en découle. Selon vd.ch, les donations, les successions, les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce et les ventes de bâtiments non construits font exception ; les concubins n’en bénéficient pas.

Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 impose au propriétaire, en vue de la vente, de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique, et de le communiquer dans tout document de description. Son règlement d’application exige que le CECB soit remis à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert. L’ancien règlement est alors abrogé. Si votre vente se situe à cheval sur la fin de l’année, la date de l’acte et celle du début de la vente comptent : faites-vous confirmer le régime applicable par l’autorité cantonale.

Fribourg et Jura : un certificat à communiquer

À Fribourg, la loi sur l’énergie rend le certificat obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation ; il est établi par un expert reconnu, aux frais du propriétaire, et communiqué aux acheteurs éventuels. Le transfert entre héritiers légaux, la liquidation du régime matrimonial et le transfert à un propriétaire commun ou copropriétaire ne comptent pas comme aliénation.

Au Jura, l’obligation vise les bâtiments destinés à l’habitation, individuelle ou collective. Les frais sont à la charge du propriétaire et le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les transferts entre héritiers légaux, entre vifs, la liquidation du régime matrimonial et les transferts entre copropriétaires font exception.

Genève, Valais, Neuchâtel : pas d’obligation à la vente

À Genève, une obligation avait été évoquée dans une version de loi votée en 2023, jamais publiée ; la version votée à nouveau en 2024 a supprimé ce dispositif. Au Valais, le CECB est facultatif hors des cas prévus par la loi, et aucun cas de vente n’y figure. À Neuchâtel, la loi ne lie aucune obligation à la vente, mais elle impose, indépendamment de toute vente, de déterminer les performances énergétiques de certains bâtiments anciens ou de grande taille ; si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique et le bail.

Facultatif ne veut pas dire inutile : un CECB à jour répond d’avance à une question que les acquéreurs posent souvent. Pour comprendre les trois échelles de l’étiquette, consultez Lire sa classe CECB.

Jura bernois : pas d’obligation à la vente

Pour le Jura bernois, la vente n’impose aucun CECB : ni la loi ni l’ordonnance cantonales sur l’énergie (état au 01.01.2026) ne l’exigent. Le CECB n’y apparaît que comme preuve possible lors du remplacement du chauffage et comme pièce à fournir pour certaines subventions.

Un CECB existant : est-il encore valable ?

Le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment sont valables 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Un CECB plus ancien, ou établi avant des travaux sur le chauffage ou l’enveloppe, ne décrit plus la maison que vous vendez.

• Repérer le canton et le régime applicable à la date de la vente
• Retrouver un éventuel CECB et noter sa date d’établissement
• Vérifier qu’aucune modification importante n’a eu lieu depuis
• Si le canton l’impose, prévoir l’établissement ou la mise à jour par un expert agréé
• Si une subvention a été demandée, retrouver les pièces liées (voir les subventions)

Étape 2 : le contrôle de l’installation électrique

Le contrôle électrique relève de l’OIBT, l’ordonnance fédérale sur les installations à basse tension. Pour « toutes les autres installations », dont font partie la plupart des maisons, la périodicité du contrôle est de 20 ans. Le détail se trouve sur la page Contrôle électrique.

Deux points concernent la vente :

• l’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire lorsque le dernier contrôle date de cinq ans ; l’ESTI (l’inspection fédérale des installations à courant fort) l’interprète comme « de plus de cinq ans ». La lettre du texte et l’interprétation diffèrent : retenez-le comme tel, sans trancher ;
• le rapport de sécurité reste un document que l’acquéreur demandera souvent, qu’une obligation s’applique ou non.

L’outil Échéance du contrôle OIBT calcule l’échéance à partir de la date du dernier contrôle. Pour la suite de la procédure, l’organe de contrôle ou l’expert agréé de votre région vous renseignera.

• Retrouver le dernier rapport de sécurité et sa date
• Noter la périodicité qui s’applique à votre installation
• Comparer la date du dernier contrôle avec la date prévue de la vente
• Classer le rapport et, le cas échéant, les attestations de travaux électriques

Étape 3 : le radon

Le radon est un gaz naturel d’origine géologique qui peut s’accumuler dans les bâtiments. L’ORaP (ordonnance sur la radioprotection) fixe, à l’art. 155 al. 2, un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Aucun fait fourni n’établit une obligation de mesure à la vente d’une maison ; ne la présumez pas.

Ce qui est utile au vendeur :

• connaître la zone de sa commune, avec l’outil Ma commune et le radon et la page sur le radon ;
• savoir si une mesure a déjà été réalisée, avec sa date et son résultat ;
• si une mesure est envisagée, retenir qu’elle dure au moins 90 jours entre octobre et mars selon l’OFSP, ce qui influence le moment où la lancer par rapport au calendrier de vente.

Pour Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche cantonale, mais sa base juridique est non établie. Nous ne la présentons donc ni comme obligation, ni comme absence d’obligation.

• Consulter la zone radon de la commune
• Retrouver une éventuelle mesure passée et son résultat
• Si vous décidez d’en faire une, choisir la période en tenant compte de la durée minimale
• Ajouter le résultat au dossier remis aux acquéreurs

Étape 4 : la citerne et le chauffage

Si la maison se chauffe au mazout, la citerne devient un sujet de vente. Selon la loi fédérale sur la protection des eaux (LEaux) et son ordonnance (OEaux), les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans. Les justificatifs de contrôle, les autorisations et la date de la dernière vérification intéressent l’acquéreur, qui devra assumer l’installation après la vente. La page Citerne et installations détaille le sujet.

Ce que vous pouvez réunir sans attendre : l’autorisation ou l’attestation de la citerne, les rapports de contrôle, les factures d’entretien du brûleur et de la chaudière. Une installation dont on ne retrouve aucun papier pose plus de questions qu’une installation vieille mais documentée.

• Identifier le type de citerne et son régime d’autorisation
• Retrouver les rapports de contrôle et leurs dates
• Rassembler les justificatifs d’entretien du chauffage
• Signaler honnêtement ce qui manque plutôt que de le passer sous silence

Étape 5 : humidité, structure et autres points sensibles

Aucun diagnostic d’humidité n’est prévu pour la vente. Le Code des obligations, lui, prévoit la garantie des défauts de la chose vendue, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199), et aucune obligation de diagnostic à la vente n’y figure pour les sujets lus. Concrètement, cela signifie qu’un problème connu, comme des traces d’humidité en cave, une fissure ou un ancien dégât d’eau, ne se tait pas : il se documente.

Le raisonnement du vendeur est simple. Un défaut mentionné dans le dossier se discute au moment de la négociation ; un défaut découvert après l’acte devient un différend. Pour mesurer la portée de cette responsabilité, lisez Défauts cachés d’une maison achetée : qui répond de quoi ?, qui explique la même règle du côté de l’acquéreur. La page Humidité et structure décrit ce qu’un expert agréé peut examiner.

Quant aux délais pour agir en cas de défaut, nous ne les reproduisons pas ici : ils relèvent du conseil d’un juriste ou du notaire, qui connaît votre situation.

• Lister les traces d’humidité, fissures, infiltrations et réparations connues
• Rassembler les factures et rapports des travaux déjà réalisés
• Décider avec un professionnel s’il vaut la peine de faire examiner un point précis avant la mise en vente

Étape 6 : constituer le dossier de vente

Une fois les vérifications faites, classez les documents dans un dossier unique, daté et lisible. Un bon dossier contient :

Ce dossier ne remplace pas l’acte de vente : il alimente la discussion. Si vous passez par une régie ou une gérance, transmettez-lui la même liste pour que tout le monde parle des mêmes documents. La page Régie et gérance explique le rôle de chacun.

Étape 7 : avant la signature

Au moment de signer, relisez trois choses.

1. Le CECB. Dans les cantons qui l’exigent, vérifiez qu’il existe et qu’il a été communiqué : avant la signature au Jura, au plus tard à l’acte de transfert à Vaud dès le 01.01.2027.
2. Les documents remis. Tenez la liste de ce que l’acquéreur a reçu, avec la date. Elle vous protège autant qu’elle l’informe.
3. Les clauses sur les défauts. Faites-les relire par le notaire ou un juriste : nous décrivons les règles générales, pas votre contrat.

Pour replacer ces étapes sur un calendrier, voyez la page Calendrier d’une vente immobilière.

Si la maison vient d’une succession

Dans plusieurs cantons, les transferts entre héritiers font l’objet d’exceptions à l’obligation de CECB : Vaud, Fribourg et le Jura le mentionnent. En revanche, une vente à un tiers après une succession n’est pas un transfert entre héritiers. La page Héritage et diagnostics traite ce cas, qui demande de lire les textes à la lettre.

Combien coûtent ces diagnostics ?

Nous n’indiquons aucun montant. Le coût d’un diagnostic dépend de critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, étendue du rapport, accessibilité des lieux, déplacement. Dans certains cantons, le CECB obligatoire est à la charge du propriétaire, comme le disent les textes fribourgeois et jurassiens. Pour le reste, la mise en relation permet de décrire votre maison et de recevoir une proposition : devis gratuit et sans engagement.

Pour savoir quels diagnostics concernent votre projet précis, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? pose quelques questions et renvoie la règle avec sa source. Vous pouvez ensuite déposer une demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région.

Questions fréquentes

Faut-il un CECB pour vendre une maison en Suisse romande ?

Cela dépend du canton. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura (habitation), et il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Quelle est la différence entre le régime vaudois actuel et celui de 2027 ?

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation. Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 impose de fournir un CECB ou un label énergétique en vue de la vente, remis à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert. L’obligation subsiste, ses modalités changent.

Mon CECB date de plusieurs années : puis-je le réutiliser ?

Un CECB est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Si le chauffage ou l’enveloppe ont changé, il ne décrit plus la maison. À Vaud, vd.ch précise qu’un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés.

Un contrôle électrique est-il obligatoire avant la vente ?

L’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire lorsque le dernier contrôle date de cinq ans. Le texte dit « cinq ans » et l’ESTI l’interprète comme « de plus de cinq ans » : les deux lectures coexistent. Retrouvez la date de votre dernier rapport et comparez-la avec la date de la vente.

Faut-il mesurer le radon avant de vendre ?

Aucun fait confirmé ne l’impose à la vente d’une maison. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP, art. 155 al. 2). Connaître la zone de votre commune et, si vous le souhaitez, disposer d’une mesure réalisée sur au moins 90 jours entre octobre et mars peut renseigner l’acquéreur.

Et à Neuchâtel pour le radon ?

Une mesure avant transformation y est « demandée » selon une fiche cantonale, mais la base de cette demande est non établie. Nous ne la présentons ni comme obligation ni comme absence d’obligation.

Ma citerne à mazout doit-elle être contrôlée avant la vente ?

La LEaux et l’OEaux prévoient un contrôle des citernes soumises à autorisation au moins tous les 10 ans. Aucun fait fourni ne lie ce contrôle à la vente elle-même. Les justificatifs n’en restent pas moins utiles pour l’acquéreur.

Dois-je signaler un défaut que je connais ?

Le Code des obligations prévoit une responsabilité du vendeur pour les défauts de la chose vendue, même ignorés de lui (art. 197 et 199). Un défaut connu se documente et se mentionne. Pour la portée exacte dans votre situation, adressez-vous au notaire ou à un juriste.

Quel est le délai pour qu’un acheteur agisse après la vente ?

Nous ne donnons pas de délai ici : il relève du conseil d’un juriste ou du notaire, qui l’applique à votre cas. La page Défauts cachés d’une maison achetée présente le cadre général.

Le DPE français est-il utile en Suisse ?

Non. Le DPE n’existe pas en Suisse et ne s’applique pas. L’étiquette suisse de référence est le CECB, avec ses trois échelles : enveloppe, efficacité énergétique globale et émissions directes de CO2.

Qui paie le CECB quand il est obligatoire ?

À Fribourg, le certificat est établi aux frais du propriétaire ; il en va de même au Jura, selon l’ordonnance sur l’énergie, et à Vaud, où la loi du 03.02.2026 parle d’un CECB fourni « à ses frais » par le propriétaire.

Je vends une maison reçue en héritage : le CECB est-il exigé ?

Les transferts entre héritiers légaux font exception à Fribourg et au Jura, et les successions à Vaud. Une vente à un tiers est en revanche une vente au sens des textes. Vérifiez votre situation exacte avant de décider.

Que faire si je ne retrouve aucun document ?

Faites la liste de ce qui manque, puis décidez avec un professionnel de ce qu’il faut refaire : un rapport électrique, un CECB, une mesure du radon. Dire clairement ce qui n’existe pas vaut mieux qu’un dossier qui laisse deviner des lacunes.

Sources

• Loi genevoise sur l’énergie (L 2 30)
• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Code des obligations (Fedlex)
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie
• Fribourg : le CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)