Défauts cachés d’une maison : ce que prévoit le droit et comment s’y préparer

Vous avez acheté une maison, les clés sont remises, et quelques semaines plus tard apparaît une tache sur un mur, une odeur de moisi dans la cave ou un tableau électrique qui ne ressemble à rien de connu. La question vient aussitôt : le vendeur était-il tenu de le dire, et qui répond de quoi ?

Cette page décrit la règle générale du Code des obligations, ce qu’elle ne dit pas, et la manière dont un diagnostic fait avant la signature réduit la part d’inconnu. Elle ne remplace pas l’avis d’un juriste ou du notaire, seuls à pouvoir apprécier votre situation et vos délais.

Ce que dit la loi sur les défauts d’une maison vendue

La garantie existe même si le vendeur ignorait le défaut

Selon le Code des obligations (CO), le vendeur répond des défauts de la chose vendue, y compris de ceux qu’il ne connaissait pas lui-même (art. 197). C’est la garantie des défauts. Elle ne dépend donc pas d’une mauvaise foi du vendeur : un défaut réel, qui diminue l’usage prévu du bien, peut être invoqué même si personne ne l’avait vu.

Le même texte prévoit un cas plus sévère : celui du vendeur qui a dissimulé frauduleusement un défaut à l’acheteur (art. 199). Dans cette situation, une clause du contrat qui écarte la garantie ne le protège pas. La preuve de la dissimulation reste toutefois à établir, ce qui est rarement simple.

Les délais : une question pour un juriste

L’action en garantie est soumise à des délais, et le texte distingue notamment les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Cette page n’indique volontairement aucune durée : le point de départ, l’obligation d’avertir le vendeur et les conséquences d’un retard dépendent des circonstances. Demandez-les à un juriste ou au notaire qui instrumente l’acte, avant la signature plutôt qu’après.

Ce que le Code des obligations ne contient pas

Les passages du CO lus pour cette page ne prévoient aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location. Autrement dit, la loi fédérale indique ce qui arrive si un défaut apparaît, mais n’impose pas de le chercher avant. Ce vide explique pourquoi beaucoup de défauts se découvrent après coup : personne n’avait l’obligation de regarder.

Les cantons peuvent ajouter leurs propres exigences sur certains sujets, c’est le cas du CECB (voir plus bas). Pour les autres thèmes évoqués ici, la page ne cite aucune obligation cantonale : elle serait non établie.

Qui est responsable de quoi ?

Selon la situation, ce ne sont pas les mêmes personnes qui décident, réalisent ou contrôlent. Le schéma ci-dessous résume la répartition générale ; il ne remplace ni votre contrat ni les textes de votre canton.

Quelques précisions pour lire ce schéma :

• Le vendeur répond de la garantie des défauts (CO art. 197), et plus lourdement en cas de dissimulation (art. 199).
• L’acheteur n’est pas tenu de faire un diagnostic, mais c’est lui qui en décide. Un défaut repéré avant la signature se négocie ; un défaut découvert après se discute.
• Le juriste ou le notaire apprécie les clauses du contrat et les délais. C’est vers lui qu’il faut se tourner pour tout ce qui touche à la prescription.
• L’expert agréé réalise la vérification technique et en rend compte par un rapport. Le site vous met en contact avec un expert agréé de votre région ; il ne réalise pas lui-même le diagnostic.
• La PPE ou la régie entre en jeu quand le bien est un lot en copropriété ou qu’il est loué : les parties communes et le bail ont leurs propres règles.
• L’autorité (office cantonal, office fédéral) fixe la règle quand il en existe une et peut contrôler son respect.

Quels défauts se révèlent le plus souvent après l’achat ?

Un « défaut caché » n’est pas une catégorie technique : c’est un défaut que l’acheteur n’a pas pu voir lors d’une visite ordinaire. Ils se regroupent en familles que chaque page du site approfondit.

L’humidité et la structure

Remontées capillaires, infiltrations, moisissures, fissures : ils se masquent facilement sous une peinture fraîche ou un doublage. Pour le bail, le CO prévoit que le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (art. 256 et suivants), mais aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures n’est prévu dans les art. 256 à 259i. Le sujet est détaillé sur la page humidité et structure.

L’installation électrique

Une installation ancienne ou modifiée sans contrôle peut cacher des écarts. L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) fixe une périodicité de contrôle : pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5), elle est de 20 ans. Si vous ignorez la date du dernier contrôle, demandez le rapport avant de signer. La page contrôle électrique explique la démarche, et l’outil échéance du contrôle OIBT vous aide à situer la date.

La citerne, le chauffage et les installations

Une citerne à mazout enterrée, un brûleur ancien, des canalisations dont personne ne connaît l’état : ces éléments sont invisibles lors d’une visite. La page citerne et installations décrit ce qu’il est utile de demander.

Le radon

Le radon est un gaz naturel qui ne se voit pas et ne se sent pas. Le niveau de référence fixé par l’ordonnance sur la radioprotection (ORaP art. 155 al. 2) est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Seule une mesure établit la valeur d’un bâtiment donné, et une visite ne la révèle pas. Voyez la page radon et l’outil ma commune et le radon.

Les polluants des matériaux anciens

Dans les bâtiments anciens, certains matériaux peuvent contenir des substances dont la présence se vérifie par un prélèvement. Elles ne se voient pas à l’œil nu et pèsent surtout dès qu’on prévoit des travaux. Avant d’acheter, la page acheter une maison ancienne liste les vérifications à envisager.

Le CECB : un diagnostic qui ne révèle pas tout

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Il informe sur l’enveloppe du bâtiment, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Il ne décrit pas l’état de l’électricité, de l’humidité ni de la structure : un bon classement n’écarte donc pas les défauts cachés. Pour comprendre une classe, voyez l’outil lire sa classe CECB.

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Certains cantons l’exigent, notamment lors d’un transfert de propriété :

Chaque canton prévoit des exceptions (successions, donations, transferts entre époux, etc.). Un CECB existant reste valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Pour savoir si votre canton l’exige, utilisez l’outil mon canton exige-t-il un CECB ? ou lisez la page le CECB.

À Neuchâtel, une règle distincte de la vente s’applique à certains bâtiments (permis antérieur au 01.01.1990 et surface importante, ou habitation avec au moins cinq utilisateurs d’un chauffage central) : la loi cantonale sur l’énergie (LCEn art. 45 al. 2) impose de déterminer leurs performances énergétiques, indépendamment de toute vente.

Avant de signer : réduire la part d’inconnu

La garantie du CO joue après coup. Les gestes ci-dessous jouent avant, quand la négociation est encore possible.

Poser des questions écrites au vendeur

Demandez par écrit les rapports existants : contrôle électrique, entretien du chauffage et de la citerne, travaux réalisés, sinistres passés. Une réponse écrite vaut mieux qu’un souvenir de visite. Ce qui n’est pas documenté reste un point à vérifier.

Faire vérifier ce qu’une visite ne montre pas

Une expertise avant l’achat ne cherche pas à « casser » la vente : elle vérifie les points sensibles du bien. La page expertise avant achat décrit ce qu’il est utile de faire contrôler, et la check-list achat maison vous permet de ne rien oublier. Pour une copropriété, voyez acheter un appartement en PPE.

Faire relire le contrat

Les clauses qui limitent la garantie du vendeur sont fréquentes dans les actes de vente. Leur portée dépend du texte exact et des faits. Faites relire le projet d’acte par un juriste ou par le notaire avant de vous engager.

Une check-list pour la visite

• Demander le dernier rapport de contrôle électrique et sa date
• Repérer taches, odeurs, peinture récente sur les murs bas et à la cave
• Demander s’il existe une citerne, et où elle se trouve
• Vérifier si le canton exige un CECB et si un certificat valable existe
• Se renseigner sur la zone radon de la commune
• Demander la liste des travaux déjà faits et des factures
• Faire relire le projet d’acte avant la signature

L’outil check-list personnalisée adapte cette liste à votre projet et à votre canton.

Ce qui fait varier le devis d’un diagnostic

Le site ne donne aucun montant. Le devis d’un expert agréé dépend de critères :

• le type et la taille du bâtiment ;
• l’année de construction ;
• le nombre de logements ;
• le type de diagnostic demandé (CECB, CECB Plus, contrôle, mesure, prélèvement) ;
• le nombre de points de mesure ;
• l’accessibilité des locaux, caves et combles compris ;
• l’étendue du rapport ;
• le déplacement.

Le devis est gratuit et sans engagement. Pour l’obtenir, il suffit de remplir la demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région.

Après la découverte d’un défaut

Si le défaut apparaît malgré tout, restez factuel :

1. Notez ce que vous constatez, avec la date, et conservez des preuves.
2. Évitez de réparer avant d’avoir documenté : une réparation efface les indices.
3. Faites constater le défaut par un expert agréé de votre région, qui rédige un rapport.
4. Consultez sans attendre un juriste ou le notaire, pour les démarches et les délais qui s’appliquent à votre cas.

Les mêmes réflexes valent pour un bien reçu en succession (voir héritage et diagnostic), pour un immeuble géré par une régie ou pour une PPE.

Questions fréquentes

Le vendeur doit-il me dire tout ce qu’il sait sur la maison ?

Le CO prévoit une garantie des défauts même ignorés du vendeur (art. 197), et un régime plus sévère quand il a dissimulé frauduleusement un défaut (art. 199). La loi ne dresse toutefois pas la liste de ce qu’il doit déclarer. Posez vos questions par écrit et conservez les réponses.

Un diagnostic est-il obligatoire pour acheter une maison en Suisse romande ?

Les passages du Code des obligations lus pour cette page ne prévoient aucune obligation de diagnostic à la vente. Seul le CECB est exigé à la vente dans certains cantons : Vaud, Fribourg et Jura. Il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Le CECB protège-t-il contre les défauts cachés ?

Non, pas à lui seul. Il décrit l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Il ne dit rien de l’humidité, de l’électricité ou de la structure. Un bon classement ne remplace donc pas une vérification ciblée.

Une clause qui exclut la garantie me prive-t-elle de tout recours ?

Pas forcément. Le CO traite à part la dissimulation frauduleuse (art. 199), contre laquelle une exclusion de garantie ne protège pas le vendeur. La portée d’une clause précise dépend de son texte et des faits : faites-la relire par un juriste ou par le notaire.

Quel est le délai pour agir contre le vendeur ?

Le CO prévoit des délais, qui dépendent notamment de la nature du défaut. Cette page n’en indique aucun volontairement : ils se vérifient auprès d’un juriste ou du notaire, avant la signature et, si un défaut apparaît, sans tarder.

Le radon peut-il être un défaut caché ?

Le radon ne se voit pas : seule une mesure établit la valeur d’un bâtiment. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Pour savoir si votre commune est concernée, voyez l’outil ma commune et le radon.

Mon installation électrique est ancienne : dois-je la faire contrôler ?

L’OIBT prévoit une périodicité de 20 ans pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5). Demandez au vendeur le dernier rapport de contrôle et sa date. Si aucun rapport n’existe, un contrôle avant ou juste après l’achat permet de savoir où vous en êtes.

En copropriété, qui répond d’un défaut dans les parties communes ?

La réponse dépend du règlement de la PPE et de l’acte de vente. Interrogez le syndic ou la régie sur les rapports existants et les travaux votés, puis faites relire les documents par un juriste. La page PPE et syndic donne les repères.

Puis-je faire un diagnostic après l’achat ?

Oui, et il peut servir à documenter un défaut ou à préparer des travaux. Mais avant la signature, il pèse dans la négociation ; après, il sert surtout de preuve. Notez la date de la constatation et consultez un juriste pour les délais.

Combien coûte un diagnostic avant achat ?

Le site n’indique aucun montant : le devis varie selon le type et la taille du bâtiment, l’année de construction, le nombre de logements, le diagnostic demandé, l’accessibilité, l’étendue du rapport et le déplacement. Le devis est gratuit et sans engagement.

Sources

• Code des obligations, garantie des défauts et bail (art. 197, 199, 256 et suivants) : Fedlex
• CECB, étiquette, échelles et validité : cecb.ch et produits du CECB
• Vaud, règlement sur le CECB : vd.ch ; régime dès le 01.01.2027 : vd.ch
• Genève, loi sur l’énergie : SIL Genève
• Valais, loi sur l’énergie : lex.vs.ch
• Neuchâtel, loi sur l’énergie : RSN
• Fribourg, certificat énergétique : fr.ch
• Jura, ordonnance sur l’énergie : RSJU
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)