Check-list achat maison : les diagnostics à passer en revue avant de signer

Pourquoi une check-list, et pourquoi canton par canton

Acheter une maison, c’est reprendre un bâtiment avec son histoire : son chauffage, son installation électrique, son sous-sol, parfois une citerne enterrée dans le jardin. Les textes qui encadrent ces éléments ne sont pas les mêmes à Genève, à Vaud, en Valais, à Neuchâtel, à Fribourg ou dans le Jura. Une règle valable dans un canton peut ne pas exister dans le canton voisin.

Cette page ne remplace ni un notaire, ni un conseil juridique. Elle vous aide à poser les bonnes questions avant la signature : quels diagnostics sont exigés, lesquels sont simplement utiles, et lesquels ne sont pas établis par les sources que nous avons lues. Quand une règle n’est pas établie, nous l’écrivons tel quel, sans la transformer en obligation ni en absence d’obligation.

Le site ne réalise aucun diagnostic. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région ; le devis est gratuit et sans engagement.

L’arbre de décision : quels diagnostics pour votre projet ?

Le schéma ci-dessous part de votre situation et aboutit aux diagnostics à envisager. Il sert de repère de lecture : les sections suivantes détaillent chaque branche. Pour un résultat adapté à votre canton et à votre année de construction, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? fait le même chemin en plusieurs questions.

Étape 1 : le CECB, ce que chaque canton demande

Le CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Elle compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Au niveau fédéral, selon le site officiel du CECB, il est « en principe facultatif » ; certains cantons l’exigent, par exemple lors d’un transfert de propriété. Le détail de ces classes se trouve sur la page Le CECB.

La règle à vente n’est pas la même partout. Voici ce que disent les textes lus :

Ne généralisez jamais : le CECB n’est pas obligatoire pour vendre dans toute la Suisse romande. L’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? donne la réponse pour votre situation, avec le texte qui la fonde.

Vaud : un changement de régime au 01.01.2027

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement vaudois sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle. Selon l’État de Vaud, un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe n’ont pas changé.

Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 (art. 29 al. 2) impose au propriétaire de fournir, à ses frais, un CECB ou un label énergétique en vue de la vente, et de le mentionner dans tout document de description. Son règlement du 07.10.2026 précise ce qu’est une vente et ce qui en est exclu : donations, avancements d’hoirie, époux et partenaires, successions, transferts entre copropriétaires (art. 22). Le CECB doit être remis à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23). Si votre acte est signé autour de ce changement, vérifiez avec le notaire quel régime s’applique.

Fribourg et Jura : l’acheteur reçoit le certificat

À Fribourg, la loi sur l’énergie (art. 11a al. 1) rend le certificat obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation. Il est établi par un expert reconnu, aux frais du propriétaire, et communiqué aux acheteurs éventuels. Ne sont pas une aliénation le transfert entre héritiers légaux, la liquidation du régime matrimonial et le transfert à un propriétaire commun ou copropriétaire.

Dans le Jura, l’ordonnance sur l’énergie (art. 48) exige le CECB lorsqu’un bâtiment destiné à l’habitation individuelle ou collective est aliéné. Les frais sont à la charge du propriétaire, et le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les bâtiments non destinés à l’habitation ne sont pas visés.

Genève, Valais, Neuchâtel : pas d’obligation à la vente

À Genève, ni la loi sur l’énergie ni son règlement n’imposent de CECB à la vente. Une obligation parfois citée venait d’un texte voté en 2023 qui n’a jamais été publié ; la version votée à nouveau en 2024 a supprimé ce dispositif. Le Valais précise, à l’art. 30 al. 2 de sa loi, que hormis les cas prévus, l’établissement d’un CECB est facultatif, et aucun cas de vente n’y figure.

À Neuchâtel, la loi cantonale sur l’énergie ne lie aucune obligation à la vente. Elle impose en revanche, indépendamment de toute vente, de déterminer les performances énergétiques de certains grands bâtiments ou immeubles collectifs (art. 45 al. 2) ; si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique (art. 49). Vérifiez donc si la maison que vous visez entre dans ce cas.

Jura bernois : pas d’obligation à la vente

Pour le Jura bernois, le CECB n’est pas exigé à la vente : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111), état au 01.01.2026, n’en imposent. Le CECB y apparaît seulement comme preuve possible lors du remplacement du chauffage et comme pièce à fournir pour certaines subventions.

Même sans obligation, demandez-le

Quand le canton n’exige rien, le CECB reste un document de lecture : il décrit l’enveloppe, le niveau énergétique global et les émissions de CO2 du chauffage. Il est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Un vendeur qui en dispose déjà peut vous le remettre ; vérifiez sa date et les travaux faits depuis.

Étape 2 : l’installation électrique

L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) organise le contrôle périodique des installations. Pour « toutes les autres installations » (annexe, ch. 2.5), la périodicité est de 20 ans. Ce chiffre vous donne une idée de l’âge du dernier contrôle, mais il ne dit pas à lui seul ce qui s’applique à votre maison : cela dépend de l’usage et du type d’installation.

Ce que vous pouvez demander avant de signer :

• le dernier rapport de contrôle et sa date ;
• les éventuelles remarques ou défauts signalés et leur suite ;
• les transformations faites depuis (cuisine, salle de bains, combles) et leur avis d’installation.

L’outil Échéance du contrôle OIBT calcule l’échéance à partir de la périodicité et de la date du dernier contrôle. Le sujet est expliqué dans la page Contrôle électrique.

Étape 3 : le radon

Le radon est un gaz naturel issu du sous-sol, qui peut s’accumuler dans les pièces en contact avec le terrain. L’ordonnance sur la radioprotection (ORaP, art. 155 al. 2) fixe le niveau de référence à 300 Bq/m³, en moyenne annuelle. Ce niveau est une référence, pas un diagnostic de votre maison : seule une mesure dans le bâtiment donne un résultat.

Selon l’Office fédéral de la santé publique, une mesure dans un logement dure au moins 90 jours entre octobre et mars. Cela compte dans votre calendrier : une mesure lancée en été n’a pas la même valeur, et ce n’est pas une démarche que l’on ajoute la veille de la signature.

Questions à poser au vendeur :

• Une mesure du radon a-t-elle déjà été faite, quand, dans quelles pièces ?
• Des travaux ont-ils modifié l’étanchéité du sous-sol depuis ?
• Si une mesure est à faire, le vendeur accepte-t-il qu’elle se déroule avant l’acte ?

Pour la zone de la commune, l’outil Ma commune et le radon donne la lecture de la carte fédérale. Neuchâtel : une mesure avant transformation y est « demandée », mais la base de cette demande est non établie.

Étape 4 : la citerne et les installations de chauffage

Si la maison se chauffe au mazout, la citerne fait partie de ce que vous achetez, avec ce qu’elle contient et ce qu’elle a pu laisser dans le sol. Les citernes soumises à autorisation font l’objet d’un contrôle au moins tous les 10 ans, selon la loi et l’ordonnance sur la protection des eaux (LEaux, OEaux).

À demander :

• l’autorisation ou l’annonce de la citerne et son emplacement (enterrée, en cave, extérieure) ;
• le dernier contrôle et ses résultats ;
• le type de chauffage et sa date de pose.

Le chauffage compte aussi pour l’énergie : dans certains cantons, un CECB est lié au remplacement du chauffage ou à une subvention. Le dossier est approfondi dans la page Citerne et installations.

Étape 5 : les polluants, surtout avant des travaux

Si vous achetez une maison ancienne et prévoyez de la transformer, la question des polluants du bâtiment (amiante, PCB, plomb) se pose avant les travaux, pas après. À Genève, l’année de construction 1991 est le repère avant lequel amiante et PCB sont vérifiés avant travaux. Pour les autres cantons, nous ne donnons pas de repère : aucune règle cantonale n’est affirmée ici sans fait établi.

Ce qui aide à décider :

• l’année de construction et celle des rénovations ;
• les travaux que vous envisagez (percer, poncer, démolir, remplacer un revêtement) ;
• les matériaux visibles : colles, joints, flocages, peintures anciennes.

Pour les maisons anciennes en particulier, lisez Acheter une maison ancienne.

Étape 6 : ce que dit le droit de la vente

Les diagnostics ne sont pas tous exigés par la loi, mais le droit de la vente protège l’acheteur d’une autre manière. Le Code des obligations prévoit la responsabilité du vendeur pour les défauts, même ceux qu’il ignorait (art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2).

Aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location n’y figure pour les sujets que nous avons lus. Un contrat de vente peut en outre limiter cette responsabilité : relisez les clauses avec le notaire. Pour comprendre ce qui peut se cacher dans un bâtiment, voyez Défauts cachés.

Votre check-list, dans l’ordre

Cochez au fur et à mesure ; chaque ligne renvoie à une section de cette page.

• Identifier le canton de la maison et vérifier la règle du CECB à la vente
• Demander au vendeur le CECB existant, avec sa date et les travaux faits depuis
• Demander le dernier rapport de contrôle électrique et noter sa date
• Demander toute mesure du radon réalisée, et planifier une mesure si le calendrier le permet
• Faire le point sur le chauffage : mazout, citerne, dernier contrôle
• Noter l’année de construction et les rénovations, pour décider d’un diagnostic des polluants avant travaux
• Faire relire au notaire les clauses sur la responsabilité pour les défauts
• Demander un devis gratuit et sans engagement pour les diagnostics qui manquent

Ce qui fait varier un devis de diagnostic

Nous n’indiquons aucun montant. Le devis dépend de critères que l’expert agréé de votre région examinera : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, CECB ou CECB Plus, nombre de points de mesure, accessibilité des locaux, étendue du rapport et déplacement. Plus votre demande est précise, plus le devis est comparable.

Questions fréquentes

Faut-il un CECB pour acheter une maison en Suisse romande ?

Cela dépend du canton. Le CECB est obligatoire à la vente à Vaud, à Fribourg et dans le Jura (pour l’habitation) ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Au niveau fédéral, il reste en principe facultatif.

Qui demande le CECB, l’acheteur ou le vendeur ?

Dans les cantons qui l’exigent, la charge revient au propriétaire. À Vaud (dès le 01.01.2027), il fournit le CECB à ses frais ; à Fribourg et dans le Jura, les frais sont aussi à la charge du propriétaire. Dans les autres cantons, rien ne l’impose : vous pouvez le demander, et le vendeur décide de le fournir ou non.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

Le CECB est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Si le chauffage ou l’enveloppe ont changé depuis, le certificat ne reflète plus l’état réel.

Que se passe-t-il à Vaud si la vente a lieu en 2027 ?

Le règlement actuel s’applique jusqu’au 31.12.2026. Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie (art. 29 al. 2) demande de fournir un CECB ou un label énergétique en vue de la vente, remis à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (règlement, art. 23). Vérifiez la date de signature avec le notaire.

Les donations et successions sont-elles concernées ?

Les textes de Vaud, de Fribourg et du Jura excluent plusieurs transferts : donations, successions ou transferts entre héritiers légaux, liquidation du régime matrimonial, transferts entre copropriétaires. Les listes ne sont pas identiques d’un canton à l’autre : lisez celle du canton concerné. La page Héritage traite ce cas.

Le contrôle électrique est-il obligatoire avant d’acheter ?

Aucune obligation de contrôle électrique à la vente n’est établie par les sources lues pour cette page. L’OIBT prévoit un contrôle périodique, de 20 ans pour « toutes les autres installations ». Demander le dernier rapport au vendeur reste une précaution utile.

Faut-il mesurer le radon avant de signer ?

Le niveau de référence de 300 Bq/m³ (ORaP art. 155 al. 2) est une référence fédérale, pas une obligation de mesure à l’achat. Une mesure donne l’état réel du bâtiment ; elle dure au moins 90 jours entre octobre et mars, ce qui demande d’anticiper le calendrier.

Quand faut-il contrôler une citerne à mazout ?

Les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Demandez le dernier contrôle au vendeur et la nature de l’installation : enterrée ou non, en cave ou à l’extérieur.

Le vendeur doit-il me signaler les défauts ?

Le Code des obligations prévoit la responsabilité du vendeur pour les défauts, même ignorés de lui (art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier. Le contrat peut toutefois contenir des limites : une relecture avec le notaire s’impose.

Un diagnostic de polluants est-il obligatoire à l’achat ?

Pas à l’achat en tant que tel, d’après les faits fournis. La question se pose avant des travaux. À Genève, l’année de construction 1991 est le repère avant lequel amiante et PCB sont vérifiés avant travaux ; pour les autres cantons, nous n’affirmons aucune règle.

Le DPE s’applique-t-il en Suisse ?

Non. Le DPE est un dispositif français qui n’existe pas en Suisse. Ici, l’étiquette énergétique d’un bâtiment est le CECB, avec ses sept classes de A à G.

Comment obtenir un devis pour ces diagnostics ?

Faites la demande depuis le site : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le devis est gratuit et sans engagement. Indiquez le canton, le type de bâtiment, l’année de construction et les diagnostics visés.

Sources

• Loi genevoise sur l’énergie (L 2 30)
• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Code des obligations (Fedlex)
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie (RSN 740.1)
• Fribourg : CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)