Expertise avant achat : ce qu’il faut faire vérifier avant de signer

Ce que recouvre une « expertise avant achat »

Il n’existe pas, en droit suisse, une expertise unique que tout acheteur devrait commander. Derrière l’expression, on trouve en pratique un ensemble de vérifications : la performance énergétique du bâtiment, la sécurité de l’installation électrique, le radon, l’état d’une citerne ou d’un chauffage, les traces d’humidité. Chacune a sa règle, son autorité et, parfois, son obligation cantonale.

Ce guide vous aide à décider quoi faire vérifier, et à quel moment de l’achat. Nous ne réalisons aucun diagnostic nous-mêmes : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. La demande est un devis gratuit et sans engagement.

Pour une vue d’ensemble de la démarche, vous pouvez aussi consulter la page Acheter.

Pourquoi vérifier avant la signature

Une fois l’acte signé, la marge de manœuvre se réduit. Le Code des obligations prévoit que le vendeur répond des défauts de la chose vendue, même s’il les ignorait (CO art. 197 et 199). L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Pour les sujets que nous avons lus, ce texte ne prévoit aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location.

Autrement dit : la loi fédérale décrit une responsabilité après coup, mais ne vous demande pas de vérifier avant. Si vous voulez connaître l’état réel du bien, c’est à vous de le faire établir, avec l’accord du vendeur. Pour approfondir la question des défauts, voyez défauts cachés d’une maison achetée.

Une frise de l’achat, étape par étape

Le schéma suivant place les vérifications aux moments où elles sont les plus utiles. Il ne remplace pas la règle de votre canton : il aide à ne rien oublier.

Le CECB : obligatoire ou non selon le canton

Le CECB, certificat énergétique cantonal des bâtiments, est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, il est en principe facultatif, mais certains cantons l’exigent (transfert de propriété, remplacement du chauffage, subventions), selon le site officiel du CECB.

L’étiquette compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale (depuis 2009) et les émissions directes de CO2 (depuis 2023). Pour apprendre à la lire, l’outil Lire sa classe CECB est fait pour cela, et la page Le CECB détaille le produit.

Voici la situation à la vente, canton par canton.

Genève : aucune obligation à la vente

Ni la loi genevoise sur l’énergie (L 2 30) ni son règlement (L 2 30.01) n’imposent de CECB à la vente. Une obligation parfois citée venait d’un texte voté le 21.09.2023 mais jamais publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

Vaud : un régime qui change en 2027

Jusqu’au 31.12.2026, le règlement vaudois sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle. Les donations, successions et transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce font partie des exceptions indiquées par le canton. Un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés.

En 2027, la loi vaudoise du 03.02.2026 (art. 29 al. 2) impose au propriétaire de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique en vue de la vente. Son règlement du 07.10.2026 exige que le CECB soit fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23) et abroge l’ancien règlement. Selon la date de votre vente, c’est donc l’un ou l’autre régime qui s’applique.

Valais : facultatif

La loi cantonale sur l’énergie dispose, à son art. 30 al. 2, que hormis les cas qu’elle prévoit, l’établissement d’un CECB est facultatif. Aucun cas de vente n’y figure, ni dans l’ordonnance d’exécution.

Neuchâtel : pas d’obligation liée à la vente

La loi neuchâteloise sur l’énergie ne lie aucune obligation de CECB à la vente. Elle impose en revanche, indépendamment de toute vente et sans date limite, de déterminer les performances énergétiques (CECB ou Display) de certains bâtiments : ceux dont le permis date d’avant le 01.01.1990 et dont la surface de référence énergétique totale dépasse 1 000 m², ou les bâtiments d’habitation d’au moins cinq utilisateurs d’un chauffage central (art. 45 al. 2). Si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique et le bail (art. 49).

Fribourg : obligatoire pour tout bâtiment aliéné

La loi fribourgeoise sur l’énergie (art. 11a al. 1) rend le certificat obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation, depuis le 01.08.2013. Ne sont pas une aliénation le transfert entre héritiers légaux, la liquidation du régime matrimonial et le transfert à un propriétaire commun ou copropriétaire. Le certificat est établi par un expert reconnu, aux frais du propriétaire, et communiqué aux acheteurs éventuels.

Jura : obligatoire pour l’habitation

L’ordonnance jurassienne sur l’énergie (art. 48 al. 1 let. a) rend le CECB obligatoire lorsqu’un bâtiment destiné à l’habitation fait l’objet d’une aliénation, sauf transferts entre héritiers légaux, entre vifs, liquidation du régime matrimonial ou entre copropriétaires. Les frais sont à la charge du propriétaire, et le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les bâtiments non destinés à l’habitation ne sont pas visés.

Jura bernois : aucune obligation

Pour le Jura bernois, aucune obligation de CECB à la vente : ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111), état au 01.01.2026, n’en imposent. Le CECB y sert seulement de preuve possible lors du remplacement du chauffage et de pièce à fournir pour certaines subventions.

Pour vérifier votre situation, l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? croise canton et situation.

Le radon : une mesure qui prend de la place dans le calendrier

Le radon est un gaz naturel présent dans le sol, qui peut s’accumuler dans les bâtiments. Le niveau de référence fixé par l’ORaP (art. 155 al. 2) est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Une mesure fiable demande au moins 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles, selon l’OFSP.

Cette durée a une conséquence pratique : si vous achetez au printemps ou en été, une mesure complète ne tient pas dans le délai d’une offre. Il faut alors en parler au vendeur tôt, ou prévoir la mesure pour la saison suivante. Pour Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche, mais la base de cette demande est non établie.

Pour savoir où se situe une commune, voyez Ma commune et le radon et la page Le radon.

Le rapport de sécurité électrique

Une installation électrique ancienne ou modifiée sans contrôle est un point classique de négociation. Demandez au vendeur le dernier rapport de sécurité électrique et sa date, et faites-vous expliquer ce qu’il couvre. L’outil Échéance du contrôle OIBT vous aide à situer la prochaine échéance, et la page Contrôle électrique présente la démarche.

Si le rapport manque, ou s’il est ancien, un expert agréé peut établir l’état de l’installation avant l’engagement. Nous ne chiffrons rien ici : le coût dépend de critères que le devis précise.

La citerne et le chauffage

Une maison chauffée au mazout comporte souvent une citerne. Selon la LEaux et l’OEaux, les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans. Dans les cantons de Fribourg, du Jura, de Neuchâtel et du Valais, une citerne au-delà de 450 litres est annoncée au canton.

Avant d’acheter, demandez :

• le dernier contrôle de la citerne et sa date ;
• l’annonce au canton, si le volume la rend nécessaire ;
• l’âge du chauffage et de ses principaux composants.

Un chauffage vieillissant pèse sur votre budget futur et sur la classe CECB. La page Citerne et installations détaille ces points.

Humidité et structure : ce que le bail et la vente ne couvrent pas

Les traces d’humidité se repèrent d’abord à la visite : taches, odeurs, peinture qui cloque, soubassements. Pour un achat, le Code des obligations ne prévoit pas de diagnostic d’humidité. Du côté du bail, les art. 256 à 259i obligent le bailleur à délivrer et entretenir la chose dans un état approprié, sans prévoir non plus de diagnostic d’humidité ou de moisissures.

Si vous constatez des signes à la visite, mentionnez-les par écrit dans votre échange avec le vendeur, et faites-les examiner. La page Humidité et structure explique comment on distingue les causes.

Selon votre projet, l’expertise change

Maison ancienne

Plus le bâtiment est ancien, plus la liste s’allonge : installations d’origine, chauffage, enveloppe, éventuels polluants dans les matériaux. La page acheter une maison ancienne la décline.

Appartement en PPE

En PPE, vous achetez un lot, mais aussi une part de l’immeuble. Les parties communes (toiture, chauffage commun, ascenseur) relèvent de la communauté. Demandez les procès-verbaux d’assemblée et ce que l’administrateur sait des contrôles. Voyez acheter un appartement en PPE et PPE et syndic.

Achat pour rénover

Si vous prévoyez des travaux, l’expertise sert aussi à chiffrer votre projet, avec un devis d’entreprise. Un CECB Plus peut y aider ; sa validité est de 10 ans sans modification importante. Les pages Rénover et rénovation énergétique prolongent le sujet, et Subventions rappelle les aides.

Ce qui fait varier le devis d’une expertise

Nous n’affichons aucun prix. Le devis dépend de critères :

• le type et la taille du bâtiment ;
• l’année de construction ;
• le nombre de logements ;
• le choix entre CECB et CECB Plus ;
• le nombre de points de mesure ;
• l’accessibilité des locaux ;
• l’étendue du rapport ;
• le déplacement.

Décrivez ces éléments dans votre demande : le devis est gratuit et sans engagement.

Une check-list avant de faire expertiser

• Relever l’année de construction et le mode de chauffage
• Demander le CECB et vérifier sa date et sa classe
• Demander le dernier rapport de sécurité électrique
• Demander les contrôles de la citerne, s’il y en a une
• Vérifier la zone radon de la commune
• Noter par écrit les traces d’humidité vues à la visite
• Vérifier la règle de votre canton pour la remise du CECB
• Prévoir les mesures qui demandent une saison précise

Une version adaptée à votre dossier est disponible avec la check-list personnalisée, et la check-list achat maison sert de repère complémentaire. Pour repérer l’ensemble de votre projet, essayez aussi Quels diagnostics pour mon projet ?.

Questions fréquentes

L’expertise avant achat est-elle obligatoire ?

Non, pas en tant que telle. Le droit fédéral n’impose aucun diagnostic à l’acheteur. Certains cantons imposent un CECB à la vente, à la charge du vendeur (Vaud, Fribourg, Jura).

Qui demande l’expertise : l’acheteur ou le vendeur ?

Les deux peuvent le faire. Là où le CECB est obligatoire, c’est le propriétaire qui le fournit, à ses frais. Pour le reste, l’acheteur qui veut une vérification propre doit obtenir l’accord du vendeur pour l’accès au bien.

Le CECB est-il obligatoire à Genève ?

Non. Ni la loi sur l’énergie ni son règlement ne l’imposent à la vente. Il reste facultatif.

Et dans le Jura bernois ?

Le CECB n’est pas exigé à la vente : ni la loi cantonale bernoise sur l’énergie ni son ordonnance n’imposent cette obligation.

Un CECB existant est-il encore valable ?

Le CECB et le CECB Plus sont valables 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment (cecb.ch).

Que change l’année 2027 à Vaud ?

La loi vaudoise du 03.02.2026 et son règlement du 07.10.2026 remplacent l’ancien règlement. Le CECB doit être fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert.

Faut-il mesurer le radon avant d’acheter ?

La loi fédérale ne l’impose pas à l’acheteur, selon les sujets que nous avons lus. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ ; une mesure demande au moins 90 jours entre octobre et mars.

Puis-je faire expertiser une citerne ?

Oui. Les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Demandez la date du dernier contrôle.

Le vendeur répond-il des défauts ?

Oui, selon le CO (art. 197 et 199), même s’il les ignorait. L’action se prescrit par 2 ans, 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2).

Combien coûte une expertise ?

Nous n’indiquons aucun montant. Le devis dépend de critères (taille, année de construction, points de mesure, déplacement) ; il est gratuit et sans engagement.

Qui réalise le diagnostic ?

Un expert agréé de votre région, auquel nous vous mettons en contact. Nous ne réalisons aucun diagnostic nous-mêmes.

Où trouver d’autres conseils pour acheter ?

Les pages Acheter et Accueil regroupent les guides ; la demande lance une mise en contact.

Sources

• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Code des obligations (Fedlex)
• Loi genevoise sur l’énergie (L 2 30)
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie (RSN 740.1)
• Fribourg : CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)