Acheter un appartement en PPE : les diagnostics à vérifier

Acheter un appartement en PPE (propriété par étages), c’est acquérir un logement et une quote-part des parties communes : toiture, façades, chaufferie, cage d’escalier, parfois une citerne. Les diagnostics qui comptent ne portent donc pas seulement sur l’appartement. Cette page suit l’ordre d’un achat et indique, à chaque étape, ce qu’il vaut la peine de vérifier et ce que les textes officiels disent canton par canton.

Un point d’abord : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, nous ne réalisons aucun diagnostic nous-mêmes. Ce guide décrit les règles ; il ne remplace ni l’autorité cantonale ni un conseil juridique personnalisé.

Pourquoi la PPE change la question

Dans une maison individuelle, l’acheteur est seul concerné par le bâtiment. En PPE, l’état de l’enveloppe, du chauffage ou de l’installation électrique commune se partage entre copropriétaires, selon la répartition prévue par le règlement de la communauté. Deux conséquences pratiques :

• certains documents se demandent à l’administrateur de l’immeuble plutôt qu’au vendeur ;
• une décision de travaux (assainissement, remplacement de la chaudière) se prend collectivement, parfois après votre achat.

Pour la vue d’ensemble côté gestion d’immeuble, voyez la page consacrée à la PPE et au syndic.

La frise d’un achat, avec les diagnostics à chaque étape

Avant la visite : ce que l’annonce ne dit pas

Trois questions simples à poser au vendeur ou à la régie, par écrit :

1. En quelle année l’immeuble a-t-il été construit, et a-t-il été rénové ?
2. Comment est-il chauffé, et par quelle installation commune ?
3. Existe-t-il déjà un CECB, un rapport de contrôle électrique, une mesure de radon ?

Les réponses orientent le reste. Elles ne remplacent pas un document : demandez la copie.

Le CECB : obligatoire ou non selon le canton

Le CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Au niveau fédéral, il est « en principe facultatif » ; certains cantons l’exigent pour un transfert de propriété, un remplacement de chauffage ou une subvention. Il ne faut jamais généraliser : la règle dépend du canton où se trouve le bâtiment. L’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? permet de le vérifier selon votre situation, et la page sur le CECB détaille le certificat.

Ce que disent les cantons romands

• Genève : aucune obligation de CECB à la vente. Ni la loi sur l’énergie (LEn, L 2 30) ni son règlement (REn, L 2 30.01) n’en imposent. Une obligation parfois citée venait d’un texte de la loi 12593 voté le 21.09.2023 et jamais publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.
• Vaud : le règlement sur le CECB (R-CECB) rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation jusqu’au 31.12.2026, sans obligation d’assainissement qui en découle. Dès le 01.01.2027, la loi vaudoise sur l’énergie du 03.02.2026 (LVLEne, art. 29 al. 2) impose au propriétaire de fournir à ses frais un CECB ou un label énergétique en vue de la vente ; le règlement du 07.10.2026 exige qu’il soit fourni à l’acquéreur au plus tard à l’acte de transfert (art. 23) et exclut notamment les donations, les successions et les transferts entre copropriétaires (art. 22).
• Valais : aucune obligation à la vente. La loi cantonale sur l’énergie (LcEne, art. 30 al. 2) dit que, hormis les cas prévus, l’établissement d’un CECB est facultatif ; aucun cas de vente n’y figure.
• Neuchâtel : aucune obligation liée à la vente dans la loi cantonale sur l’énergie (LCEn). Son art. 45 al. 2 impose toutefois, indépendamment de toute vente, de déterminer les performances énergétiques de certains bâtiments, dont les bâtiments d’habitation d’au moins cinq utilisateurs d’un chauffage central. Si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique (art. 49).
• Fribourg : obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation (LEn, art. 11a al. 1), établi par un expert reconnu aux frais du propriétaire et communiqué aux acheteurs éventuels. Le transfert à un copropriétaire n’est pas une aliénation au sens de la loi.
• Jura : obligatoire pour les bâtiments d’habitation qui font l’objet d’une aliénation (OEn, art. 48 al. 1 let. a), aux frais du propriétaire, et communiqué aux acquéreurs avant la signature. Les transferts entre copropriétaires font partie des exceptions.
• Jura bernois : aucune obligation à la vente. Ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn, BSG 741.111) n’en imposent.

Et pour un lot en PPE ?

Les textes cités ci-dessus parlent de bâtiments. La façon dont l’obligation s’applique à la vente d’un seul lot en PPE n’est pas établie sur cette page : elle ne ressort pas des faits retenus. Un point est sûr : dans les cantons où le CECB est obligatoire, c’est une obligation du propriétaire, et demander à l’administrateur si un certificat existe déjà pour l’immeuble est la première démarche utile. Pour trancher, adressez-vous à l’office cantonal de l’énergie.

Lire l’étiquette

Le CECB compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale (depuis 2009) et les émissions directes de CO2 (depuis 2023). Une classe seule ne dit pas tout : un immeuble bien isolé peut être chauffé par une installation énergivore. L’outil Lire sa classe CECB explique ce que mesure chaque échelle.

Le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment sont valables 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Un certificat plus ancien n’est donc plus à jour.

Le contrôle électrique : demander le dernier rapport

Dans un immeuble en PPE, l’installation comprend des parties privatives (votre tableau, vos prises) et des parties communes (colonne montante, éclairage de la cage d’escalier). Demandez à l’administrateur s’il existe un rapport de contrôle de sécurité électrique, de quand il date et quelles remarques il contient. L’échéance applicable et ses conséquences au moment d’une vente ne sont pas détaillées dans les faits retenus ici : consultez la page sur le contrôle électrique, qui traite le sujet pour le cadre fédéral.

Le radon : une mesure, pas une impression

Le radon est un gaz naturel qui peut s’accumuler dans les logements, surtout aux niveaux en contact avec le sol. L’ordonnance sur la radioprotection (ORaP, art. 155 al. 2) fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Une mesure se fait d’octobre à mars, sur 90 jours au moins, pour les logements et les écoles.

Pour un appartement situé en étage élevé, le sujet se pose moins que pour un rez-de-chaussée ; pour un lot en rez ou au sous-sol, il mérite d’être posé. Le calendrier compte : une mesure lancée en été n’est pas utilisable. Si l’achat est prévu en fin d’hiver ou au printemps, mieux vaut en parler tôt. L’outil Ma commune et le radon indique la zone de la commune, et la page sur le radon détaille la démarche. Pour Neuchâtel, une mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche, mais la base de cette demande est non établie.

La citerne et le chauffage commun

Beaucoup d’immeubles en PPE sont chauffés par une chaufferie commune, parfois alimentée par une citerne à mazout. Deux repères :

• le contrôle des citernes soumises à autorisation se fait au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux) ;
• à Fribourg, dans le Jura, à Neuchâtel et en Valais, une citerne au-delà de 450 litres est annoncée au canton.

Demandez la date du dernier contrôle et le nom du propriétaire de la citerne dans l’immeuble : la communauté, un copropriétaire, ou un tiers. La page citerne et installations en explique le cadre.

L’humidité et la structure dans les communs

Une tache au plafond d’un lot peut venir de la toiture, qui appartient à tous. Avant de conclure, comparez ce que vous voyez dans l’appartement et dans les parties communes (cave, cage d’escalier, façade). Les procès-verbaux d’assemblée montrent si le problème est connu et si des travaux sont votés. Si le doute persiste, une expertise ciblée est possible : la page expertise avant achat en présente les contours.

Ce que la loi dit du vendeur

Le Code des obligations prévoit que le vendeur répond des défauts de la chose vendue, même s’il les ignorait (CO art. 197, 199). L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Les articles lus ne prévoient aucune obligation de diagnostic à la vente. Dans la pratique, les actes de vente comportent souvent des clauses qui limitent cette responsabilité : faites relire la vôtre par un professionnel du droit.

Ordre de bataille avant de signer

• Demander l’année de construction et l’historique des rénovations
• Demander par écrit un éventuel CECB et sa date d’établissement
• Vérifier si le canton impose la remise du CECB à l’acquéreur
• Demander le dernier rapport de contrôle électrique
• Situer le lot : rez, sous-sol ou étage, pour le radon
• Interroger l’administrateur sur la citerne et la chaufferie
• Lire les procès-verbaux des assemblées récentes
• Décider quels diagnostics commander avant la signature

L’outil Quels diagnostics pour mon projet ? génère une liste adaptée à votre canton et à votre cas.

Ce qui fait varier le devis d’un diagnostic

Le coût d’un diagnostic ne se fixe pas à l’avance. Il dépend du type et de la taille du bâtiment, de l’année de construction, du nombre de logements, du choix entre CECB et CECB Plus, du nombre de points de mesure, de l’accessibilité des locaux et de l’étendue du rapport, ainsi que du déplacement. En PPE, une question s’ajoute : qui commande et qui paie, le vendeur, l’acheteur ou la communauté ? Cela se règle avant la commande, par écrit.

Pour comparer, décrivez votre situation dans la demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Le CECB est-il obligatoire pour acheter un appartement en PPE ?

Cela dépend du canton. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Il est obligatoire à la vente à Vaud (jusqu’au 31.12.2026, puis selon la loi vaudoise sur l’énergie dès le 01.01.2027), à Fribourg et dans le Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Pour un lot en PPE, l’application précise n’est pas établie ici : renseignez-vous auprès de l’office cantonal de l’énergie.

Qui doit fournir le CECB, le vendeur ou l’acheteur ?

Là où il est obligatoire, les textes lus mettent la charge sur le propriétaire : à Fribourg « aux frais du propriétaire », dans le Jura « à la charge du propriétaire », à Vaud dès 2027 le propriétaire le fournit « à ses frais ». L’acheteur peut en commander un de son côté, mais ce n’est pas ce que prévoient ces textes.

Un CECB déjà établi pour l’immeuble est-il encore valable ?

Le CECB est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Demandez la date d’établissement et si des travaux importants ont eu lieu depuis, par exemple une nouvelle chaudière ou une isolation de façade.

Que signifient les trois échelles de l’étiquette ?

La première mesure l’efficacité de l’enveloppe, la deuxième l’efficacité énergétique globale (chauffage, installations techniques, électricité), la troisième les émissions directes de CO2 du chauffage et de l’eau chaude sur site. La classe A de cette dernière correspond à zéro émission.

Dois-je faire mesurer le radon avant d’acheter ?

Aucune obligation n’apparaît dans les faits retenus pour l’achat. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Si le lot est en rez-de-chaussée ou au sous-sol, une mesure a du sens ; elle dure 90 jours au moins, d’octobre à mars.

Peut-on mesurer le radon en été ?

La durée minimale indiquée par l’OFSP porte sur une mesure faite entre octobre et mars. Une mesure en été ne correspond donc pas à cette règle : il faut attendre la période adéquate.

Qui possède la citerne dans un immeuble en PPE ?

Cela dépend de l’immeuble : communauté, copropriétaire ou autre. Le règlement de la PPE et l’administrateur le disent. Retenez que le contrôle des citernes soumises à autorisation se fait au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux).

Une citerne doit-elle être annoncée ?

À Fribourg, dans le Jura, à Neuchâtel et en Valais, une citerne au-delà de 450 litres est annoncée au canton. Pour les autres cantons, ce n’est pas établi sur cette page.

Un contrôle électrique est-il exigé à la vente d’un appartement ?

Les articles du Code des obligations lus ne prévoient aucun diagnostic obligatoire à la vente. Ce que prévoit l’ordonnance sur les installations à basse tension n’est pas détaillé dans les faits retenus pour cette page : consultez la page sur le contrôle électrique.

Le vendeur répond-il des défauts de l’appartement ?

Oui, en principe, même s’il les ignorait (CO art. 197, 199). L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Les clauses de l’acte peuvent modifier cette portée : faites-les relire par un professionnel.

Un défaut dans les parties communes me concerne-t-il ?

Vous en supportez votre part en tant que copropriétaire, selon le règlement de la communauté. D’où l’intérêt de lire les procès-verbaux d’assemblée et de demander les travaux votés ou prévus avant de signer.

Le DPE français s’applique-t-il en Suisse ?

Non. Le DPE n’existe pas en Suisse. Le document de référence est le CECB, et seulement selon la règle du canton.

Vaut-il la peine de commander un diagnostic si le canton ne l’exige pas ?

C’est votre décision, selon ce que vous voyez et ce que vous demandez au vendeur. Un constat objectif aide à discuter le prix et à prévoir les travaux. Les critères qui font varier le devis sont décrits plus haut ; pour une première approche, déposez une demande : devis gratuit et sans engagement.

Sources

• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Genève : loi sur l’énergie (L 2 30)
• Vaud : règlement sur le CECB
• Vaud : loi sur l’énergie, bases légales pour les propriétaires
• Valais : loi cantonale sur l’énergie
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’énergie (RSN 740.1)
• Fribourg : le CECB
• Jura : ordonnance sur l’énergie (RSJU 730.11)
• Code des obligations (Fedlex)
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)