Régie et diagnostic d’immeuble : qui décide, qui mandate, qui contrôle

Une régie n’est pas le propriétaire : ce que cela change

Dans un immeuble locatif, la régie (ou gérance) agit au nom du propriétaire, sur la base d’un mandat. Elle administre, encaisse les loyers, suit l’entretien, convoque les artisans. Mais le bâtiment appartient à quelqu’un d’autre, et c’est cette séparation qui rend les diagnostics délicats : qui peut commander, qui doit payer, qui répond d’un défaut découvert ?

Cette page ne remplace ni votre mandat de gestion ni l’avis d’un juriste. Elle décrit les règles que les textes officiels permettent d’établir, indique ce qui reste non établi et explique comment vous pouvez être mis en contact avec un expert agréé de votre région. Le site ne réalise aucun diagnostic lui-même.

Un point de méthode d’abord : un diagnostic est rarement « imposé à la régie ». Il l’est, selon les cas, à un propriétaire, à un exploitant d’installation ou à l’occasion d’une opération précise (vente, travaux, demande de subvention). La première question de la régie est donc toujours : quelle opération déclenche la règle, et qui en est le destinataire ?

Le schéma des responsabilités

Le schéma ci-dessous montre la chaîne habituelle dans un immeuble géré. Les rôles peuvent varier selon le mandat, le règlement de la PPE ou le bail.

Lecture du schéma : l’autorité fixe la règle, le propriétaire (ou la communauté des copropriétaires en PPE) décide et assume, la régie coordonne, le locataire donne accès et signale, l’expert agréé réalise. La régie ne se substitue ni à l’un ni à l’autre sans mandat clair.

Ce que dit le droit du bail

Le Code des obligations pose le cadre général : selon les articles 256 et suivants, le bailleur délivre la chose louée et l’entretient dans un état approprié à l’usage convenu. Cette obligation pèse sur le bailleur, donc sur le propriétaire, et la régie l’exécute pour lui.

Ce que ce texte ne contient pas est tout aussi utile à savoir : dans les articles 256 à 259i, aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures n’est prévu. Autrement dit, face à un logement humide, la règle fédérale du bail parle d’état approprié et d’entretien, pas d’un diagnostic imposé. Cela ne dit pas qu’un diagnostic est inutile : il peut simplement aider à comprendre une cause avant de décider d’une réparation. La page humidité et structure détaille cette démarche.

Ce que dit le droit de la vente

Si l’immeuble change de mains, la régie est souvent sollicitée pour fournir des documents. Le Code des obligations prévoit, aux articles 197 et 199, que le vendeur répond des défauts de la chose vendue, même s’il ne les connaissait pas, sous réserve de ce qui peut être convenu par contrat. L’action en garantie se prescrit par 2 ans ; elle se prescrit par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (article 210, alinéa 2).

Pour les lectures faites, aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location ne figure dans ces articles. Les obligations de diagnostic, quand il y en a, viennent d’autres textes, souvent cantonaux. C’est pourquoi la régie gagne à tenir un dossier à jour des rapports existants : un document déjà disponible évite de poser la question à l’acheteur ou au vendeur sans pouvoir y répondre.

Le CECB : facultatif au niveau fédéral, exigé dans certains cantons

Le CECB est le certificat énergétique cantonal des bâtiments. C’est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G, et trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2 (cette dernière depuis 2023). Il est établi par des experts certifiés. Pour le préparer, les données de consommation sont à fournir sur au moins 3 ans, si elles existent : la régie, qui détient les décomptes, est en général la mieux placée pour les réunir.

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif ; certains cantons l’exigent, par exemple lors d’un transfert de propriété, d’un remplacement du chauffage ou pour des subventions. Il est valable 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Retenez les points suivants, valables pour la vente :

• il est obligatoire à la vente à Vaud, à Fribourg et au Jura ;
• il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois (ni la loi ni l’ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie ne l’imposent).

Et à la location ?

C’est la question qui concerne le plus une régie, et la réponse est nuancée :

« Non établi » ne signifie ni « obligatoire » ni « interdit » : cela veut dire que les textes lus ne permettent pas de trancher. Pour Genève, Vaud et Valais, le Code des obligations n’a pas été cherché pour la location. En cas de doute sur un immeuble précis, l’autorité cantonale de l’énergie reste l’interlocuteur à interroger. L’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? et la page Le CECB permettent de situer votre canton.

Le contrôle électrique : une échéance à suivre

Les installations électriques relèvent de l’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT). Pour la catégorie « toutes les autres installations », l’annexe prévoit une périodicité de contrôle de 20 ans (chiffre 2.5). Cette périodicité ne dit pas à elle seule si votre immeuble est concerné ni à partir de quelle date : cela dépend du type d’installation, du dernier contrôle et de l’avis du gestionnaire de réseau.

Pour une régie, l’enjeu est surtout de suivi : noter la date du dernier contrôle de chaque immeuble, conserver le rapport, repérer les échéances à venir. L’outil Échéance du contrôle OIBT aide à situer cette date, et la page contrôle électrique explique la démarche.

Le radon : un niveau de référence, pas un diagnostic automatique

L’ordonnance sur la radioprotection fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle pour le radon dans les locaux de séjour (article 155, alinéa 2). C’est un repère, pas un jugement sur un immeuble : seule une mesure réalisée par un expert agréé permet de savoir où se situe un bâtiment donné. La régie qui reçoit une question d’un locataire ou d’un acheteur peut s’appuyer sur la page le radon et sur l’outil de recherche par commune pour situer le sujet, sans en tirer de conclusion sur un bâtiment précis.

Dans une PPE, la régie est souvent l’administrateur

En propriété par étages, l’administrateur est fréquemment une régie. Ses pouvoirs viennent alors du règlement et des décisions de l’assemblée des copropriétaires, pas seulement d’un mandat individuel. Pour un diagnostic des parties communes (façade, toiture, chaufferie, cage d’escalier), la décision relève en général de la communauté ; pour une partie privative, du copropriétaire concerné. La page PPE et syndic traite ce cas en détail.

Une démarche type pour la régie

1. Identifier l’opération : vente, location, travaux, demande de subvention, signalement d’un locataire.
2. Identifier le canton et chercher la règle dans les textes officiels, en notant ce qui est non établi.
3. Obtenir l’accord du propriétaire (ou de la communauté PPE) avant de commander ou de financer quoi que ce soit.
4. Rassembler les documents existants : anciens rapports, plans, décomptes de consommation.
5. Prévenir les locataires par écrit si un accès aux logements est nécessaire.
6. Faire la demande de mise en contact avec un expert agréé de votre région, puis comparer ce qui est proposé.
7. Archiver le rapport dans le dossier de l’immeuble, avec sa date et sa durée de validité.

Pour la demande, vous pouvez utiliser la demande de diagnostic : devis gratuit et sans engagement.

Check-list de la régie

• Noter l’opération qui déclenche la question (vente, location, travaux, subvention)
• Vérifier la règle du canton et inscrire « non établi » quand le texte ne tranche pas
• Obtenir l’accord écrit du propriétaire ou de la communauté PPE
• Réunir les rapports existants et les décomptes de consommation
• Contrôler la date du dernier contrôle électrique et celle du dernier CECB
• Informer les locataires de toute visite dans les logements
• Conserver le rapport et sa date dans le dossier de l’immeuble

Ce qui fait varier un devis dans un immeuble

Le site n’indique aucun montant. Le devis dépend de critères que la régie peut préparer à l’avance :

• le type et la taille du bâtiment ;
• l’année de construction ;
• le nombre de logements et de niveaux ;
• le diagnostic demandé (CECB, CECB Plus, contrôle, mesure) ;
• le nombre de points de mesure ;
• l’accessibilité des locaux, caves et combles comprises ;
• l’urgence du dossier ;
• l’étendue du rapport attendu ;
• le déplacement.

Un dossier complet, avec plans et rapports existants, permet à l’expert agréé de votre région de préciser son devis. Devis gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Une régie peut-elle commander seule un diagnostic pour un immeuble ?

Cela dépend de son mandat. Une régie qui administre agit au nom du propriétaire : sans pouvoir explicite de commander et de payer, elle demande son accord. En PPE, les pouvoirs de l’administrateur découlent du règlement et des décisions de l’assemblée. Relisez le mandat avant toute commande.

Qui paie le diagnostic dans un immeuble locatif ?

Les textes lus ne désignent pas de payeur général. Le bail relève du Code des obligations, qui charge le bailleur de l’entretien (articles 256 et suivants), mais ne règle pas, dans ces articles, le financement d’un diagnostic. La répartition se décide entre propriétaire et régie, selon le mandat, et un juriste peut trancher un cas précis.

Le CECB est-il obligatoire pour louer un appartement ?

À Neuchâtel, il n’y a pas de CECB à la location, mais un CECB existant doit être communiqué. À Fribourg, au Jura et dans le Jura bernois, les textes lus ne l’exigent pas à la location (pour le Jura bernois : ni la loi ni l’ordonnance cantonales sur l’énergie). À Genève, Vaud et Valais, c’est non établi : rien n’a été trouvé, ce qui ne vaut ni obligation ni absence d’obligation.

Le CECB est-il obligatoire pour vendre un immeuble ?

Cela dépend du canton. Il est obligatoire à la vente à Vaud, à Fribourg et au Jura. Il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

Le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment sont valables 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Une rénovation lourde peut donc faire perdre l’intérêt d’un ancien certificat.

Quelles données la régie doit-elle fournir pour un CECB ?

Les données de consommation, sur au moins 3 ans, si elles existent. La régie, qui conserve les décomptes de chauffage et d’énergie, est généralement la mieux placée pour les rassembler. Le reste du dossier (plans, rapports) facilite le travail de l’expert certifié.

À quelle fréquence le contrôle électrique est-il à refaire ?

Pour la catégorie « toutes les autres installations », l’OIBT prévoit une périodicité de 20 ans. Le cas de votre immeuble dépend du type d’installation et de l’avis du gestionnaire de réseau : consultez l’outil d’échéance ou la page sur le contrôle électrique.

Le locataire peut-il exiger un diagnostic d’humidité ?

Les articles 256 à 259i du Code des obligations ne prévoient aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures. Le locataire peut en revanche signaler un défaut au bailleur, par l’intermédiaire de la régie, et la cause se clarifie souvent avec l’aide d’un expert. Pour un litige, l’autorité de conciliation en matière de bail ou un juriste sont les interlocuteurs compétents.

Qui répond d’un défaut découvert après une vente ?

Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts à la charge du vendeur, même s’il les ignorait (articles 197 et 199), sous réserve de ce qui a été convenu. L’action se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier. Pour un cas précis, consultez un juriste.

Comment être mis en contact avec un expert agréé ?

Vous remplissez la demande de diagnostic : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le site ne réalise aucun diagnostic lui-même. Devis gratuit et sans engagement.

Sources

• Code des obligations (bail, vente, garantie des défauts) : Fedlex
• CECB, présentation et caractère facultatif : cecb.ch
• CECB, produits et validité : cecb.ch, produits
• CECB, données de consommation : cecb.ch, questions
• CECB, certification des experts : règlement de certification
• Neuchâtel, énergie : RSN 740.1
• Fribourg, énergie : RSF 770.1
• Jura, énergie : RSJU
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)