Diagnostic immobilier à Carouge : ce que demande votre bien

Carouge est une commune de 22 783 habitants (2025), collée à la ville de Genève. Son parc de bâtiments est mixte : un noyau ancien, des immeubles d'après-guerre et des constructions plus récentes. Cette page relie ce parc aux diagnostics qui peuvent concerner votre projet, selon la règle du canton de Genève. Pour une situation précise, la demande vous met en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Un parc d'habitation ancien, vu par les chiffres officiels

Le registre fédéral des bâtiments et des logements (relevé du 10.11.2026) recense à Carouge 1 146 bâtiments d'habitation et 11 591 logements. La différence entre ces deux nombres dit l'essentiel : beaucoup de logements par bâtiment, donc beaucoup d'immeubles collectifs, de PPE et de biens gérés par des régies ou des gérances.

Par époque de construction, le registre donne : avant 1919, 310 bâtiments ; de 1919 à 1945, 116 ; de 1946 à 1960, 102 ; de 1961 à 1970, 105 ; de 1971 à 1980, 90 ; de 1981 à 1990, 113 ; de 1991 à 2000, 109 ; de 2001 à 2010, 93 ; depuis 2011, 108. Plus d'un bâtiment sur trois date donc d'avant 1946.

Le recensement 2000 de l'Office fédéral de la statistique, plus ancien, donne la même image avec 878 bâtiments d'habitation. Le schéma ci-dessous reprend ses chiffres par époque.

Près d'un tiers des bâtiments du recensement date d'avant 1919. Pour la classe radon de la commune, voir la section dédiée plus bas : la carte de l'OFSP la place dans la classe « jusqu'à 1 % ».

Ce que l'âge du bâti change pour les diagnostics

L'époque de construction oriente la plupart des diagnostics. Trois repères sont utiles à Carouge.

• Avant 1991 : à Genève, amiante et PCB sont vérifiés avant travaux pour les parties de bâtiment construites avant cette année-là, selon l'autorité cantonale. Une grande partie du parc carougeois est concernée. La page Humidité et structure et les situations de rénovation vont dans le même sens : on regarde le bâtiment avant de l'ouvrir.
• Bâti ancien d'avant 1919 : les réseaux (électricité, canalisations, eau) ont souvent été refaits par étapes. Le contrôle des installations électriques et l'état de l'enveloppe méritent alors un regard d'ensemble.
• Bâti récent : les enjeux se déplacent vers le CECB, le chauffage et les contrôles périodiques, plutôt que vers les polluants de construction.

Chauffage : une commune très orientée gaz

Le même registre donne le chauffage principal, en nombre de bâtiments : gaz 804, mazout 172, chauffage à distance 78, indéterminé ou aucun 46, pompe à chaleur ou géothermie 20, autre 10, électricité 10, bois 6. Environ sept bâtiments sur dix se chauffent au gaz, et environ un sur sept au mazout.

Ce que cela implique, d'après les faits relevés :

• Les installations de combustion sont contrôlées tous les 4 ans (bois jusqu'à 70 kW, gaz jusqu'à 1 MW) et tous les 2 ans pour les autres, dont le mazout (OPair art. 13).
• À Genève, le ramonage est obligatoire, par un ramoneur concessionnaire, avec un contrôle tous les 2 ans.
• Pour le remplacement d'un chauffage, Genève n'exige pas de CECB ; une autorisation fossile s'applique dès 5 kW.
• Un chauffage électrique neuf ou renouvelé demande une autorisation exceptionnelle, sans échéance.

Les immeubles au mazout posent une question de plus : la citerne. Le droit fédéral prévoit un contrôle des installations d'entreposage soumises à autorisation tous les 10 ans au moins (LEaux art. 22 al. 1 ; OEaux art. 32a), avec un contrôle visuel extérieur tous les 10 ans. La mise hors service est confiée à des personnes qualifiées. Pour Genève, la page cantonale consultée est muette sur le détail : seul le cadre fédéral est établi. Voir Citerne et installations.

CECB : ce que Genève exige, et ce qu'elle n'exige pas

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. À Genève, ni la loi sur l'énergie (LEn, L 2 30) ni son règlement (REn, L 2 30.01) n'imposent de CECB à la vente. Une obligation parfois citée venait d'un article de la loi 12593 votée le 21.09.2023, texte jamais publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif.

Pour la location, aucun CECB exigé n'a été trouvé dans la loi ni dans le règlement : sur ce point, la situation est non établie au sens strict, faute de texte retrouvé, et il ne faut ni l'affirmer ni la nier.

Le CECB reste lié à deux situations genevoises :

• Subvention : le CECB Plus est obligatoire pour une subvention d'isolation ponctuelle (mesure M-01) au-delà d'un seuil fixé par le barème de l'OCEN applicable dès le 1er février 2026.
• Bâtiments publics : la certification énergétique est renouvelée tous les 10 ans.

Un CECB, une fois établi, reste valable 10 ans, pour autant qu'aucune modification importante n'ait été apportée au bâtiment. Pour comprendre l'étiquette, consultez Le CECB.

L'IDC, l'autre repère genevois

Pour l'assainissement énergétique, Genève s'appuie sur l'indice de dépense de chaleur (IDC). Au-dessus de 125 kWh/m².an (450 MJ/m².an, moyenne des 3 dernières années), un audit est demandé ; des travaux sont exigés au-delà de 222, puis de 180 dès 2027. Ce mécanisme concerne surtout les grands immeubles chauffés au gaz ou au mazout, nombreux à Carouge.

Radon : une classe basse sur la carte, mais pas une certitude

La carte du radon de l'OFSP donne la probabilité de dépasser 300 Bq/m³ par pixel de 1 x 1 km, en quatre classes. Pour Carouge, le point de référence de la commune tombe dans la classe « jusqu'à 1 % ». Ce n'est pas une moyenne communale : c'est une valeur de pixel. Seule une mesure agréée donne la concentration d'un bâtiment.

À Genève, le droit fédéral s'applique seul : aucune règle genevoise propre n'a été trouvée. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2), en vigueur depuis le 01.01.2018, en remplacement de l'ancien niveau de 1000 Bq/m³. Une mesure dure au minimum 90 jours entre octobre et mars. Voir Le radon et l'outil Ma commune et le radon.

Vendre ou acheter à Carouge : le contrôle électrique

Pour les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans, l'OIBT prévoit un contrôle à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » (annexe ch. 3, formulation littérale). L'ESTI lit « de plus de cinq ans » : c'est une interprétation, pas le texte. Aucune particularité genevoise n'a été trouvée. Dans un immeuble ancien, la question se pose souvent au moment de la vente ; voir Contrôle électrique.

Rénover : polluants et ordre des étapes

Avant des travaux, l'ordonnance sur les travaux de construction (OTConst, art. 3 al. 2, 32 et 82) traite des substances dangereuses. À Genève, la vérification de l'amiante et des PCB vise les parties construites avant 1991. Concrètement, on commande le diagnostic avant le chantier, jamais pendant.

Pour savoir quels diagnostics se combinent selon votre projet, l'outil Quels diagnostics pour mon projet ? pose quelques questions et renvoie chaque règle avec sa source.

Ce qui fait varier un devis

Le coût d'un diagnostic dépend de critères, que l'expert agréé évalue : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, accessibilité des locaux, nombre de points de mesure, étendue du rapport et déplacement. Devis gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Le CECB est-il obligatoire pour vendre à Carouge ?

Non. Selon la loi genevoise sur l'énergie et son règlement, aucune obligation de CECB à la vente n'existe à Genève. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Il est en revanche obligatoire à la vente dans d'autres cantons, dont Vaud, Fribourg et le Jura.

Faut-il un CECB pour louer un logement à Carouge ?

Aucun CECB exigé à la location n'a été trouvé dans la loi sur l'énergie ni dans son règlement. Le point reste donc non établi : nous ne pouvons ni l'affirmer ni le nier.

Quand le CECB Plus est-il demandé à Genève ?

Pour une subvention d'isolation ponctuelle (mesure M-01), au-delà d'un seuil fixé par le barème de l'OCEN applicable dès le 1er février 2026. Le CECB Plus est alors obligatoire.

La classe radon de Carouge me dispense-t-elle de mesurer ?

La carte de l'OFSP place le point de référence de la commune dans la classe « jusqu'à 1 % » de probabilité de dépasser 300 Bq/m³. Il s'agit d'une valeur par pixel de 1 x 1 km, pas d'une valeur par bâtiment. Seule une mesure agréée donne la concentration réelle de votre logement.

Existe-t-il une règle genevoise sur le radon ?

Aucune règle genevoise propre n'a été trouvée. Le droit fédéral (ORaP) s'applique seul, avec un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle.

Combien de temps dure une mesure du radon ?

Une mesure dure au minimum 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles (indication de l'OFSP). Elle est réalisée par un service de mesure agréé.

Mon immeuble date d'avant 1991 : que dois-je vérifier avant des travaux ?

À Genève, l'amiante et les PCB sont vérifiés avant travaux pour les parties construites avant 1991. Le diagnostic précède le chantier. Un expert agréé de votre région peut le réaliser.

Le contrôle électrique est-il exigé à la vente ?

La règle est fédérale : les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans sont contrôlées à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans ». L'ESTI lit « de plus de cinq ans ». Aucune particularité genevoise n'a été trouvée. Pour calculer votre échéance, voyez l'outil Échéance du contrôle OIBT.

Ma citerne à mazout doit-elle être contrôlée ?

Le droit fédéral prévoit un contrôle tous les 10 ans au moins pour les installations soumises à autorisation (LEaux art. 22 al. 1 ; OEaux art. 32a). Pour Genève, la page cantonale est muette : seul ce cadre fédéral est établi.

Comment être mis en contact avec un expert agréé ?

Par la demande : vous décrivez votre bien et votre projet, et nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Sources

• Loi genevoise sur l'énergie (L 2 30)
• Règlement genevois sur l'énergie (L 2 30.01)
• Loi genevoise sur le ramonage (L 5 25)
• CECB : qu'est-ce que le CECB ?
• CECB : produits et validité
• Canton de Genève : conseil énergétique et subventions
• Canton de Genève : installations d'entreposage de liquides
• Canton de Genève : polluants avant travaux
• Ordonnance sur la radioprotection (ORaP)
• Carte du radon de l'OFSP
• Carte du radon, point de référence de la commune
• Ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT)
• Loi sur la protection des eaux (LEaux) et OEaux
• Ordonnance sur la protection de l'air (OPair)
• Ordonnance sur les travaux de construction (OTConst)
• OFS : population résidante permanente
• OFS : bâtiments d'habitation par époque, recensement 2000