Diagnostic immobilier à Genève : ce que votre bien demande

Une ville de 211 152 habitants, un parc de bâtiments ancien

Genève, commune du NPA 1201, comptait 211 152 habitants résidants permanents en 2025 selon l'Office fédéral de la statistique. Pour un propriétaire, un copropriétaire en PPE, une gérance ou un héritier, la question utile est moins celle de la population que celle des murs : de quand date le bâtiment, comment est-il chauffé, que contient-il ?

Le recensement fédéral de 2000 dénombrait 6 387 bâtiments d'habitation sur la commune. Le registre fédéral des bâtiments et des logements, relevé le 10.11.2026, en recense 7 296, pour 115 225 logements. Ces deux sources ne se superposent pas exactement (méthodes et dates différentes) : elles se lisent côte à côte, sans chercher à les soustraire.

Ce que le parc genevois a de particulier, c'est son âge. Dans le recensement de 2000, plus de la moitié des bâtiments d'habitation avaient été construits avant 1946, et le groupe le plus important, à lui seul, datait d'avant 1919.

Source : OFS, recensement 2000. La commune se situe dans la classe radon « jusqu'à 1 % » de la carte de l'OFSP, au pixel de son point de référence.

Ce que l'âge du parc implique pour les diagnostics

Une façade du début du siècle dernier, un immeuble des années 1950 et une villa des années 1980 ne demandent pas les mêmes vérifications. À Genève, trois repères reviennent le plus souvent.

Les polluants avant travaux

Selon les faits relevés pour le canton, les parties de bâtiment d'avant 1991 font l'objet d'une vérification de l'amiante et des PCB avant travaux. Au recensement de 2000, la très grande majorité des bâtiments d'habitation genevois dépassaient cette limite d'âge : un projet de rénovation, même modeste (cuisine, sol, toiture, façade), a donc de fortes chances de toucher un bâtiment concerné.

Au niveau fédéral, l'OTConst (art. 3 al. 2, 32 et 82) encadre les travaux en présence de substances dangereuses. Un diagnostic polluants se prépare avant l'ouverture du chantier, pas pendant. Pour la logique complète, voir la page sur l'humidité et la structure, qui traite aussi de l'état du bâti avant intervention.

L'énergie : l'IDC plutôt que le CECB

Le chauffage principal des bâtiments d'habitation genevois, d'après le registre fédéral, se répartit ainsi : gaz 4 522, mazout 1 763, chauffage à distance 555, indéterminé ou aucun 212, pompe à chaleur ou géothermie 97, autre 71, bois 47, électricité 29. Autrement dit, plus de la moitié des bâtiments sont au gaz et environ un sur quatre au mazout.

Cette structure explique l'importance, à Genève, de l'indice de dépense de chaleur (IDC). Selon le règlement genevois sur l'énergie (REn art. 14), un IDC supérieur à 125 kWh/m².an (450 MJ/m².an, moyenne des 3 dernières années) déclenche un audit énergétique. Les travaux sont exigés au-delà de 222 kWh/m².an (800 MJ) jusqu'au 31.12.2026, puis au-delà de 180 en 2027. Ces seuils concernent l'assainissement énergétique du bâtiment ; ils ne se confondent pas avec la classe d'un CECB.

Le radon

La commune est classée « jusqu'à 1 % » de probabilité de dépasser 300 Bq/m³ sur la carte de l'OFSP, au pixel de 1 x 1 km du point de référence. Ce chiffre n'est pas une moyenne communale : la carte donne une valeur par pixel, et seule une mesure agréée établit la concentration d'un bâtiment donné. Une classe basse rend un dépassement peu probable, elle ne le supprime pas.

La règle genevoise, point par point

CECB : pas d'obligation à la vente

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. À Genève, ni la loi sur l'énergie (LEn, L 2 30) ni son règlement (REn, L 2 30.01) n'imposent de CECB à la vente. Une obligation parfois citée provenait de la loi 12593 votée le 21.09.2023, mais ce texte n'a jamais été publié ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif. Contrairement à Vaud, Fribourg et au Jura, qui l'exigent à la vente, Genève ne l'impose donc pas.

Pour la location, aucun CECB exigé n'a été trouvé dans la loi ni dans le règlement, mais ce point reste non établi : nous ne l'affirmons pas, nous ne le nions pas.

Deux cas particuliers existent. Le CECB Plus est obligatoire pour une subvention d'isolation ponctuelle (mesure M-01) au-delà d'un seuil fixé par le barème de l'OCEN applicable depuis le 1er février 2026. Et les bâtiments publics sont soumis à une certification énergétique renouvelée tous les 10 ans. Pour le remplacement d'un chauffage, aucun CECB n'est exigé, mais une autorisation est nécessaire pour une installation fossile de 5 kW et plus. La page Le CECB détaille le produit, sa validité de 10 ans et ses usages.

Contrôle électrique : la règle fédérale

À Genève, aucune particularité cantonale n'a été trouvée pour le contrôle électrique à la vente. L'OIBT (annexe ch. 3) prévoit que les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans soient contrôlées à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans ». L'ESTI lit cette formule comme « de plus de cinq ans », mais il s'agit d'une interprétation, pas du texte. Pour situer votre échéance, l'outil Échéance du contrôle OIBT pose les questions utiles, et la page Contrôle électrique explique la procédure.

Radon : le droit fédéral seul

Aucune règle genevoise propre n'a été trouvée. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2), en vigueur depuis le 01.01.2018 et remplaçant l'ancien niveau de 1000 Bq/m³. Une mesure dure au moins 90 jours entre octobre et mars. Le service de mesure doit être agréé, pour une durée limitée à 5 ans (ORaP art. 159 al. 3). Plus d'informations sur la page Le radon.

Installations : citerne, combustion, ramonage

Les citernes soumises à autorisation sont contrôlées au moins tous les 10 ans (LEaux art. 22 al. 1 ; OEaux art. 32a). La page du canton ne dit rien de plus : c'est la règle fédérale qui s'applique. La mise hors service revient à des personnes qualifiées. Avec près d'un bâtiment sur quatre chauffé au mazout, ce sujet touche de nombreux propriétaires ; voir Citerne et installations.

Les installations de combustion sont contrôlées tous les 4 ans (bois jusqu'à 70 kW, gaz jusqu'à 1 MW) et tous les 2 ans pour les autres, dont le mazout (OPair art. 13). À Genève, le ramonage est obligatoire par un ramoneur concessionnaire, avec un contrôle tous les 2 ans. Le chauffage électrique neuf ou renouvelé exige une autorisation exceptionnelle, sans échéance fixée.

Selon votre situation

Pour trier votre projet, l'outil Quels diagnostics pour mon projet ? croise votre canton, l'usage et l'année de construction. La page du canton de Genève rassemble les règles à l'échelle cantonale.

Quels éléments font varier le devis

Nous ne publions aucun montant. Le coût d'un diagnostic à Genève dépend de critères que vous pouvez préparer : le type et la taille du bâtiment, son année de construction, le nombre de logements, le choix entre CECB et CECB Plus, le nombre de points de mesure ou de prélèvements, l'accessibilité des locaux (caves, combles, locaux techniques), l'étendue du rapport attendu et le déplacement. Le devis est gratuit et sans engagement.

Être mis en contact avec un expert agréé

Ce site n'effectue aucun diagnostic. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Indiquez le bien, son année de construction approximative et ce que vous prévoyez (vente, location, rénovation), puis envoyez la demande.

Questions fréquentes

Un CECB est-il obligatoire pour vendre un bien à Genève ?

Non. Ni la loi sur l'énergie (L 2 30) ni son règlement (L 2 30.01) n'imposent de CECB à la vente. L'obligation parfois citée venait d'un texte voté le 21.09.2023 et jamais publié, supprimé par la version votée le 21.03.2024. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif.

Et pour la location ?

Aucun CECB exigé à la location n'a été trouvé dans la loi ni dans le règlement genevois. Ce point reste non établi : il ne faut le lire ni comme une obligation, ni comme une absence d'obligation.

Genève est-elle une zone à risque pour le radon ?

La carte de l'OFSP classe le point de référence de la commune dans « jusqu'à 1 % » de probabilité de dépasser 300 Bq/m³. La valeur est celle d'un pixel de 1 x 1 km, pas d'une moyenne communale. Seule une mesure agréée donne la concentration d'un bâtiment.

Y a-t-il une règle genevoise sur le radon ?

Aucune règle propre au canton n'a été trouvée : c'est le droit fédéral (ORaP) qui s'applique, avec un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle.

Combien de temps dure une mesure du radon ?

Au moins 90 jours entre octobre et mars, selon l'OFSP pour les logements et les écoles. Elle est faite par un service agréé.

Mon immeuble date d'avant 1991 : que dois-je faire avant des travaux ?

À Genève, l'amiante et les PCB sont vérifiés avant travaux pour les parties d'avant 1991. Un diagnostic polluants se commande avant le début du chantier. L'OTConst fixe le cadre fédéral.

Faut-il refaire le contrôle électrique quand on vend ?

Selon l'OIBT (annexe ch. 3), les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent l'être au changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans ». L'ESTI entend « de plus de cinq ans », ce qui est une interprétation. Aucune particularité genevoise n'a été trouvée.

Que signifie l'IDC et à partir de quand déclenche-t-il un audit ?

L'indice de dépense de chaleur mesure la consommation de chauffage du bâtiment, en kWh/m².an. Selon le REn art. 14, au-delà de 125 kWh/m².an (moyenne des 3 dernières années), un audit énergétique est demandé. Les travaux sont exigés au-delà de 222 jusqu'au 31.12.2026, puis de 180 en 2027.

Le CECB Plus sert-il pour une subvention ?

Pour une subvention d'isolation ponctuelle (mesure M-01), il est obligatoire au-delà d'un seuil fixé par le barème de l'OCEN, applicable depuis le 1er février 2026. Voir aussi les subventions.

Mon chauffage au mazout doit-il être contrôlé ?

Les installations de combustion au mazout sont contrôlées tous les 2 ans (OPair art. 13), et le ramonage genevois est obligatoire avec un contrôle tous les 2 ans. La citerne, si elle est soumise à autorisation, est contrôlée au moins tous les 10 ans.

Le DPE français s'applique-t-il à Genève ?

Non. Le DPE n'existe pas en Suisse. Le document de référence pour l'énergie d'un bâtiment est le CECB, facultatif à Genève pour la vente.

Les règles sont-elles les mêmes à Carouge, Lancy ou Vernier ?

Le droit cantonal est le même dans tout le canton. Le parc de bâtiments, lui, diffère d'une commune à l'autre : voir Carouge ou Lancy.

Sources

• Loi genevoise sur l'énergie (LEn) : https://silgeneve.ch/legis/program/books/rsg/htm/rsg_l2_30.htm
• Règlement d'application de la loi sur l'énergie (REn) : https://silgeneve.ch/legis/program/books/rsg/htm/rsg_l2_30p01.htm
• Ramonage, loi genevoise : https://silgeneve.ch/legis/program/books/rsg/htm/rsg_l5_25.htm
• CECB, qu'est-ce que c'est : https://www.cecb.ch/le-cecb/quest-ce-que-le-cecb/
• CECB, produits et validité : https://www.cecb.ch/produits/cecb/
• Conseil énergétique et subventions, canton de Genève : https://www.ge.ch/energie-optimisation-accompagnement/obtenir-conseil-energetique-votre-batiment
• Ordonnance sur la radioprotection (ORaP) : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2017/502/fr
• Carte du radon de l'OFSP : https://www.bag.admin.ch/fr/carte-du-radon-en-suisse
• OIBT : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2002/22/fr
• LEaux et OEaux : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1992/1860_1860_1860/fr
• Installations d'entreposage de liquides, canton de Genève : https://www.ge.ch/installation-entreposage-liquides-nature-polluer-eaux
• OPair : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1986/208_208_208/fr
• OTConst : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2021/384/fr
• Polluants avant travaux, canton de Genève : https://www.ge.ch/node/8589
• Population résidante permanente (OFS) : https://www.pxweb.bfs.admin.ch/api/v1/fr/px-x-0102010000_101
• Bâtiments d'habitation par époque de construction (OFS) : https://www.pxweb.bfs.admin.ch/api/v1/fr/px-x-0902020100_107
• Carte du radon (géoportail) : https://map.geo.admin.ch/?layers=ch.bag.radonkarte