Moisissure dans un appartement : locataire et bailleur, qui est responsable ?

Une moisissure dans un appartement loué est rarement un simple problème de nettoyage. Elle apparaît à la rencontre de trois choses : de l’humidité, une surface qui reste froide et un air peu renouvelé. Selon le cas, la cause tient au bâtiment, à l’installation, à la manière d’occuper le logement, ou à un mélange des trois. C’est pour cela que la question « à qui la faute ? » reçoit si souvent une réponse trop rapide, dans un sens comme dans l’autre.

Cette page explique la répartition des rôles entre locataire, bailleur, régie ou gérance, PPE et expert, ce que le droit fédéral dit et ne dit pas, et comment préparer une demande de diagnostic. Elle ne remplace pas un conseil juridique : elle décrit la règle et indique où l’information s’arrête.

Qui décide, qui réalise, qui contrôle

Dans un logement loué, plusieurs personnes interviennent, avec des rôles différents. Le schéma ci-dessous les place selon ce que chacune fait, pas selon un reproche.

Ce schéma a une limite : il montre des rôles, pas des obligations. Les textes ne précisent pas qui doit mandater un diagnostic d’humidité. Ce point est développé plus bas.

Ce que dit le droit du bail

Le Code des obligations prévoit que le bailleur délivre la chose louée et l’entretient dans un état approprié à l’usage convenu. Cette règle figure à l’art. 256 et suivants. Le cadre est donc posé : l’entretien du logement incombe en principe au bailleur.

Deux précisions sont importantes pour votre lecture.

• Les art. 256 à 259i ne prévoient aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures. Aucun texte lu ne dit qu’un bailleur doive faire établir un tel diagnostic, ni qu’un locataire puisse l’exiger.
• Aucune obligation de diagnostic à la vente ou à la location n’est relevée pour ces sujets dans les textes lus.

En clair : le droit fixe un principe d’entretien, mais il ne désigne pas la cause d’une moisissure. Pour savoir si l’état du logement relève de l’entretien du bailleur ou de la manière dont il est utilisé, il faut d’abord comprendre ce qui se passe réellement dans les murs et dans l’air. Cette compréhension est précisément ce qu’apporte un diagnostic.

Les moyens de droit précis du locataire (démarches, délais, prétentions) ne sont pas décrits sur cette page : ils ne figurent pas dans les faits relevés, et ils dépendent du contrat et de la situation. Pour cela, adressez-vous à une association de locataires, à un service juridique ou à l’autorité compétente en matière de bail de votre canton.

Trois familles de causes à distinguer

Une tache de moisissure est un symptôme. Avant de parler de responsabilité, il faut savoir de quelle famille de cause elle relève.

Une cause liée au bâtiment

L’humidité vient de la construction elle-même : infiltration par une façade ou une toiture, fuite d’une canalisation, eau qui remonte dans un mur enterré, pont thermique marqué dans un angle. Dans ce cas, la surface atteinte est souvent localisée et reste humide même quand le logement est bien aéré. Les pages sur les remontées capillaires et sur la thermographie détaillent ces situations.

Une cause liée à l’installation

Une ventilation absente, bouchée ou mal réglée, une hotte qui rejette l’air dans la pièce, une salle de bains sans extraction : l’humidité produite par la vie quotidienne n’a nulle part où aller. Le logement peut être sain sur le plan de la structure et pourtant se couvrir de moisissures. La page sur la qualité de l’air intérieur et la ventilation explique comment l’air circule dans un logement.

Une cause liée à l’usage

Le séchage du linge à l’intérieur, une pièce très peu chauffée, des meubles collés à un mur extérieur, une aération insuffisante : ces habitudes aggravent l’humidité. Elles ne sont toutefois presque jamais la seule explication. Un logement mal isolé ou mal ventilé transforme un usage banal en problème.

La plupart des cas réels combinent plusieurs familles. C’est la raison pour laquelle une conclusion rapide, « c’est le locataire » ou « c’est le bâtiment », est rarement fondée sans examen.

Ce que le locataire peut faire de son côté

Avant toute discussion, constituer un dossier simple protège toutes les parties.

• Photographier les zones atteintes avec la date, de près et en plan large
• Noter dans quelle pièce, sur quel mur (extérieur ou intérieur) et à quelle hauteur apparaît la moisissure
• Relever à quels moments elle s’aggrave (hiver, après la douche, après la cuisine)
• Signaler la situation par écrit à la régie ou à la gérance, en gardant une copie
• Conserver les échanges et les réponses
• Éviter de gratter, de poncer ou de repeindre sans avis : la trace utile disparaît et la spore se disperse

Un signalement écrit a une valeur pratique : il date le moment où le bailleur a été informé et décrit ce qui a été constaté. Il ne prétend pas désigner un responsable.

Ce que fait le bailleur, ou la régie pour lui

Le bailleur, souvent représenté par une régie ou une gérance, est le premier interlocuteur. Il peut faire constater l’état du logement, vérifier les installations de son ressort et mandater un expert agréé de votre région pour identifier la cause.

La démarche la plus utile est celle qui sépare la constatation de la discussion sur les torts. Un rapport établi par un expert indépendant donne aux deux parties une base commune. Sans lui, chacun reste sur sa version.

Lorsque l’immeuble est en PPE, une partie de la réponse peut dépendre des parties communes : façade, toiture, colonnes, ventilation collective. Le syndic ou l’administration de la PPE entre alors en jeu. Pour un logement en PPE loué par un copropriétaire, le locataire s’adresse à son bailleur, qui se tourne lui-même vers l’administration de la PPE si la cause est commune.

Le rôle de l’expert agréé

Un expert agréé ne tranche pas un litige juridique. Son rôle est technique : observer, mesurer, identifier la ou les causes et décrire ce qu’il faut corriger. Selon la situation, il examine les surfaces atteintes, l’état de l’enveloppe, la ventilation et les points de condensation.

Ce travail éclaire la répartition des rôles :

Le site ne réalise aucun diagnostic : il vous met en contact avec un expert agréé de votre région. Le rapport appartient à la personne qui le commande.

Qui peut demander le diagnostic ?

Parce que les textes lus ne prévoient aucun diagnostic d’humidité, rien n’impose que ce soit l’un plutôt que l’autre. En pratique, trois situations se rencontrent.

• Le bailleur ou la régie mandate un expert, souvent après un signalement.
• Le locataire demande lui-même un diagnostic, en prévenant la régie, afin de documenter sa situation.
• Les deux parties s’accordent sur un expert commun, ce qui évite de contester ensuite le rapport.

La troisième solution est la plus apaisante, mais aucune règle ne la rend obligatoire. Dans tous les cas, l’accès au logement se prépare avec la régie : un expert ne peut intervenir qu’avec l’accord de la personne qui occupe les lieux.

Et le CECB, dans tout cela ?

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est une étiquette à sept classes, de A à G. Il évalue l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2 ; il ne mesure ni l’humidité ni les moisissures. Il peut toutefois donner des indications sur l’état de l’enveloppe d’un bâtiment, qui aide à comprendre un risque de condensation. Voir la page sur le CECB.

Quant à une obligation de CECB à la location, la situation est la suivante, d’après les textes lus.

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Un CECB, quand il existe, reste valable 10 ans sans modification importante du bâtiment.

Ce qu’il vaut mieux ne pas faire

• Attribuer la cause sans examen. Dire « vous ne chauffez pas assez » ou « le mur est mauvais » avant tout constat alimente le conflit.
• Traiter la surface seulement. Un nettoyage ou une peinture antimoisissure fait disparaître la tache, pas la cause. Elle revient.
• Gratter ou poncer. Cela disperse des spores dans le logement.
• Boucher des grilles d’aération. Cela aggrave l’humidité de l’air.
• Engager des travaux sans accord. Dans un logement loué, les interventions sur le bâti passent par le bailleur.
• Rester sans trace écrite. Une conversation orale ne laisse aucune date.

Ce qui fait varier le devis d’un diagnostic

Le devis est gratuit et sans engagement. Il dépend de critères, pas d’un tarif fixe :

• le type de logement et la taille de la zone atteinte ;
• l’année de construction du bâtiment ;
• le nombre de pièces ou de logements concernés ;
• l’accessibilité des surfaces et des points de mesure ;
• l’étendue du rapport demandé ;
• le déplacement jusqu’à votre commune.

Préparer votre demande

Pour obtenir un devis pertinent, rassemblez ces éléments avant de remplir la demande :

• Votre situation : locataire, bailleur, régie, gérance ou PPE
• Le canton et la commune du logement
• L’année approximative de construction, si vous la connaissez
• La pièce concernée et l’étendue visible de la moisissure
• Vos photos datées
• La date du premier signalement écrit, s’il a eu lieu

Pour comprendre la démarche, la page Comment ça marche présente la mise en contact. Pour d’autres situations d’humidité, consultez la rubrique humidité et structure. Si vous hésitez sur les diagnostics utiles à votre projet, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? donne une première orientation.

Questions fréquentes

Qui est responsable d’une moisissure dans un appartement loué ?

Cela dépend de la cause, qui doit être établie. Le Code des obligations prévoit que le bailleur délivre et entretient le logement dans un état approprié (art. 256 et suivants), mais il ne désigne pas la cause d’une moisissure. Un défaut du bâtiment, une ventilation absente ou une manière d’occuper les lieux peuvent chacun être en cause, souvent ensemble. Un diagnostic aide à y voir clair.

Le bailleur doit-il faire un diagnostic d’humidité ?

Les art. 256 à 259i du Code des obligations ne prévoient aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures. Il n’existe donc pas, dans les textes lus, d’obligation de faire établir un tel diagnostic. Rien n’empêche cependant un bailleur ou une régie de le mandater de sa propre initiative.

Un locataire peut-il demander lui-même un diagnostic ?

Aucun texte lu ne l’interdit ni ne l’impose. Si vous le faites, prévenez la régie par écrit : un expert ne peut entrer dans le logement qu’avec l’accord de l’occupant, et l’accès se prépare mieux avec le bailleur.

La moisissure est-elle toujours la faute du locataire qui n’aère pas ?

Non. L’aération et le chauffage comptent, mais une moisissure peut aussi venir d’une infiltration, d’un pont thermique ou d’une ventilation défaillante. Conclure sans examen est rarement fondé. L’expert agréé distingue ce qui relève du bâtiment, de l’installation et de l’usage.

Que faire en premier si je découvre des moisissures ?

Photographier avec la date, noter la pièce et le mur concernés, puis signaler la situation par écrit à la régie ou à la gérance en gardant une copie. Évitez de gratter, de poncer ou de repeindre avant d’avoir un avis, car la trace utile disparaîtrait.

Un nettoyage ou une peinture antimoisissure suffit-il ?

Cela masque la tache sans traiter la cause. Si l’humidité persiste, la moisissure revient. Le traitement de surface peut compléter une correction de la cause, jamais la remplacer.

Qui paie le diagnostic ?

Aucun texte lu ne répond à cette question : c’est non établi. En pratique, la personne qui mandate l’expert le prend en charge, ou les parties conviennent d’une répartition. Le devis est gratuit et sans engagement, et il dépend des critères décrits plus haut.

Le CECB peut-il me renseigner sur l’humidité ?

Non, il n’évalue pas l’humidité. Il renseigne sur l’enveloppe du bâtiment, sur l’efficacité énergétique globale et sur les émissions directes de CO2. Il peut tout au plus aider à repérer une enveloppe peu performante, ce qui favorise la condensation.

Y a-t-il un CECB obligatoire pour louer mon logement ?

Pas à Neuchâtel, à Fribourg, au Jura ni dans le Jura bernois, selon les textes lus (pour le Jura bernois : loi et ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie). À Genève, à Vaud et en Valais, la situation est non établie : aucune obligation n’a été trouvée, sans que cela vaille preuve d’absence. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif.

Que se passe-t-il en PPE ?

Si la cause est dans une partie commune (façade, toiture, colonne, ventilation collective), l’administration de la PPE est concernée. Le locataire reste en relation avec son bailleur, qui s’adresse lui-même à la PPE. Un expert agréé peut indiquer si la cause relève du logement ou de l’immeuble.

Que faire en cas de désaccord entre locataire et bailleur ?

Un rapport d’expert donne une base commune. Si le désaccord persiste, l’autorité compétente en matière de bail de votre canton peut être saisie. Les démarches précises ne sont pas décrites ici : renseignez-vous auprès d’une association de locataires ou d’un service juridique.

Sources

• Code des obligations, droit du bail (art. 256 à 259i) et vente (art. 197, 199, 210) : Fedlex
• CECB, présentation et caractère facultatif au niveau fédéral : cecb.ch
• CECB, validité : cecb.ch, produits
• Neuchâtel, loi sur l’énergie : RSN 740.1
• Fribourg, loi sur l’énergie : RSF 770.1
• Jura, texte cantonal sur l’énergie : RSJU
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)