Amiante dans une maison ancienne : où le chercher et quand le faire vérifier

Une maison ancienne n'est pas forcément concernée, mais elle peut l'être

L'amiante est un ensemble de fibres minérales naturelles. Pendant longtemps, le bâtiment les a utilisées parce qu'elles résistent à la chaleur, au feu et à l'humidité, et qu'elles se mélangent facilement à d'autres matériaux : ciment, colles, enduits, plastiques, cartons. Une maison construite ou transformée avant l'abandon de ces usages peut donc en contenir à plusieurs endroits, sans que rien ne se voie à l'œil nu.

Cette page s'adresse à vous si vous possédez, achetez, héritez ou gérez une maison ancienne, une villa ou un petit immeuble en Suisse romande ou dans le Jura bernois, et que vous vous demandez par où commencer. Elle ne remplace pas l'avis d'un spécialiste : elle explique où l'on cherche, quand les cantons demandent une vérification et comment se déroule la suite.

Un point de vocabulaire d'abord. Un matériau est dit « friable » quand il s'effrite sous la main et libère facilement des fibres ; il est dit « faiblement aggloméré » ou « fortement aggloméré » selon la façon dont les fibres sont tenues dans la matière. Seul un prélèvement analysé en laboratoire permet de savoir si un matériau contient de l'amiante : ni l'aspect, ni l'époque, ni l'étiquette d'un ancien produit ne suffisent.

Où l'on cherche l'amiante dans un bâtiment ancien

Le schéma ci-dessous situe, de la cave à la toiture, les éléments d'un bâtiment ancien où l'amiante est souvent cherché. Il s'agit de pistes de recherche, pas d'un constat : chaque élément peut aussi n'en contenir aucune trace.

Toiture et façades

Les plaques ondulées en fibrociment, les ardoises artificielles et certains bardages de façade comptent parmi les emplois les plus connus. Dans une maison dont la toiture a déjà été refaite, il reste souvent des éléments anciens sur une annexe, un garage ou un abri de jardin.

Combles

On y trouve parfois des isolants anciens, des conduits de cheminée en fibrociment, des boîtes de ventilation ou des panneaux de protection contre le feu autour d'un poêle ou d'une chaudière. C'est aussi là que se pose la question lors d'une isolation de toiture, car les travaux touchent directement ces matériaux.

Pièces de vie

Dans les logements, l'amiante se cherche dans des matériaux peu spectaculaires : colles sous des carrelages ou des revêtements de sol, dalles de sol en plastique, enduits et crépis, mastics de fenêtres, plaques de fond de cheminée, parfois des faux plafonds ou des cloisons légères. Ce sont des produits qui ne présentent en général pas de problème tant qu'on ne les perce, ne les ponce et ne les casse pas.

Cuisine, salle de bains et conduites

Les supports de carrelage, certains panneaux et d'anciennes conduites ou raccords peuvent aussi être concernés. Une salle de bains que l'on veut rénover entièrement est typiquement un chantier où la question se pose avant de démolir.

Cave et local technique

Le calorifugeage (l'enveloppe isolante) de tuyaux de chauffage, les chaudières anciennes, les clapets coupe-feu et certaines portes de local technique font partie des endroits habituels. Si votre maison est chauffée au mazout, la page sur la citerne et les installations traite le volet propre à l'installation ; le volet polluants des matériaux se règle séparément.

Pourquoi on n'y touche pas sans savoir

L'amiante intact, enfermé dans un matériau stable, ne pose en général pas de difficulté particulière. Ce qui compte, c'est le moment où le matériau est abîmé, percé, poncé ou démonté : des fibres peuvent alors se retrouver dans l'air, et ce sont ces fibres, une fois inhalées, que les autorités cherchent à éviter. C'est pourquoi les règles s'appliquent avant des travaux : percer un mur, déposer un carrelage, retirer une toiture ou refaire une cuisine.

Pour rester factuel : l'ordonnance fédérale sur la sécurité et la protection de la santé dans les travaux de construction (OTConst, art. 3 al. 2, 32 et 82) traite des travaux et des substances dangereuses. Pour un propriétaire privé, l'essentiel à retenir est simple : une entreprise qui intervient sur du bâti ancien a des devoirs de repérage et de protection, et un chantier mal préparé peut se retrouver arrêté ou renchéri en cours de route.

Ce que disent les cantons romands avant des travaux

Il n'existe pas de règle unique pour toute la Suisse romande. Chaque canton fixe son propre repère d'année de construction. Les faits ci-dessous sont ceux relevés dans les textes et documents officiels cités en fin de page.

Quelques précisions utiles pour lire ce tableau.

• Genève : la règle vise les parties de bâtiment construites avant 1991. Dans une maison agrandie ou surélevée par étapes, la date compte donc partie par partie, pas seulement pour la maison dans son ensemble.
• Vaud : le diagnostic amiante est lié à l'autorisation de travaux. La base légale citée est la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions, à son article 103a.
• Valais : le diagnostic est joint à la demande d'autorisation de construire, selon l'ordonnance sur les constructions.
• Neuchâtel : le repère est plus tardif que dans les cantons voisins. L'article de loi précis n'a pas été lu : il est donc dit tel quel, « non établi » à ce stade, plutôt que cité de mémoire.
• Fribourg : le repère vient d'une aide à l'exécution, c'est-à-dire d'un document d'application, et non d'une loi. Il faut le lire comme une pratique de l'autorité, pas comme un article de loi.
• Jura : le texte consulté demande un diagnostic avant tout travail et attend de l'amiante dans les bâtiments d'avant 1991.
• Jura bernois : le repère de 1990 et le seuil de 200 m³ viennent d'une notice cantonale. Un volume au-delà duquel on attend un diagnostiqueur ne dit pas que, en dessous, aucun repérage n'est utile.

Un repère d'année n'est pas une garantie d'absence. Une construction postérieure peut contenir des stocks anciens de matériaux, et une construction antérieure peut avoir été entièrement rénovée. Le diagnostic sert précisément à remplacer l'hypothèse par un constat.

Le plan d'élimination des déchets : un point à ne pas oublier

Même hors des repères d'année ci-dessus, le droit fédéral prévoit une étape distincte. Selon l'ordonnance sur la limitation et l'élimination des déchets (OLED, art. 16 al. 1 let. b), un plan d'élimination des déchets est exigé s'il faut s'attendre à des déchets contenant des PCB, des HAP, du plomb ou de l'amiante. Le texte ne fixe aucune année de construction : c'est la présence attendue de ces substances qui déclenche l'exigence, pas la date du permis d'origine.

Concrètement, cela signifie qu'un chantier de démolition ou de transformation lourde prévoit, en amont, où partent les matériaux et sous quelle forme. Les polluants voisins de l'amiante sont présentés dans les pages sur le plomb, les PCB et les HAP ; un diagnostic de polluants avant travaux les examine souvent ensemble, ce qui est détaillé dans la page diagnostic polluants avant travaux.

Vous achetez, vous vendez, vous louez : et l'amiante ?

Les règles ci-dessus visent les travaux. Elles ne créent pas, à elles seules, une obligation de diagnostic amiante au moment d'une vente ou d'une location. Les articles du Code des obligations relevés ici ne prévoient pas d'obligation de diagnostic à la vente ou à la location pour les sujets lus.

Cela ne rend pas le sujet indifférent.

• À la vente, le Code des obligations prévoit une responsabilité du vendeur pour les défauts de la chose vendue, même ceux qu'il ignorait (CO art. 197 et 199). L'action en garantie se prescrit par deux ans ; pour les défauts d'une chose intégrée dans un ouvrage immobilier, la prescription est de cinq ans (art. 210 al. 2). Les contrats de vente d'immeubles contiennent souvent une clause d'exclusion de cette responsabilité ; sa portée dépend du texte signé et de la situation. Ce n'est pas un conseil juridique : pour savoir ce que vaut une clause dans votre cas, adressez-vous à un professionnel du droit.
• À la location, le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (CO art. 256 et suivants). Un diagnostic précis de ce type n'est pas prévu dans ces articles.
• Pour un acheteur, la vraie question est celle des travaux qu'il compte faire : refaire une salle de bains, isoler les combles ou changer la toiture déclenche, dans le canton concerné, la règle vue plus haut. Mieux vaut le savoir avant de signer qu'au moment du permis. L'outil Quels diagnostics pour mon projet ? aide à situer ce qui s'applique à votre projet et à votre canton.

Les situations où la question se pose le plus souvent

• Un projet de rénovation : salle de bains, cuisine, changement de sols, isolation de toiture. Le diagnostic précède le chantier, pour que l'entreprise sache quoi protéger et quoi évacuer.
• Une demande d'autorisation : dans les cantons où le diagnostic est joint à la demande, le dossier n'est pas complet sans lui.
• Un héritage : une maison dont on ne connaît pas l'historique des transformations. Le diagnostic permet de décider de la suite sur des bases sûres, avant de vendre ou de rénover.
• Une PPE ou une gérance : travaux sur les parties communes (façade, toiture, local technique, cage d'escalier). L'assemblée ou le propriétaire de l'immeuble décide sur la base d'un constat, ce qui évite les surprises en cours de chantier.
• Une découverte pendant un chantier : un matériau suspect apparaît derrière un revêtement. On arrête, on ne le touche plus et on fait établir un constat avant de reprendre.

Comment se déroule un diagnostic amiante

Le détail dépend du bâtiment, mais la logique est toujours la même.

1. Repérage : l'expert visite le bâtiment, regarde les éléments concernés par vos travaux et recense les matériaux suspects.
2. Prélèvements : des échantillons sont prélevés aux endroits utiles, avec des précautions pour ne pas libérer de fibres.
3. Analyse : un laboratoire établit si le matériau contient de l'amiante.
4. Rapport : il localise les matériaux, indique leur état et les précautions à prévoir pour le chantier.
5. Suite : selon le résultat, le chantier se prépare avec les protections et l'évacuation nécessaires.

Ce que vous pouvez préparer pour gagner du temps : les plans du bâtiment, la date des transformations, la liste des travaux que vous envisagez, l'accès aux combles, aux caves et aux locaux techniques.

Ce qui fait varier le devis, sans parler de prix

Le coût d'un diagnostic dépend de critères, pas d'un tarif unique. Les principaux :

• le type et la taille du bâtiment ;
• l'année de construction et les transformations ultérieures ;
• le nombre de logements ou de parties distinctes ;
• le nombre de matériaux à prélever et de points de mesure ;
• l'accessibilité des combles, des caves et des gaines ;
• l'étendue du rapport, selon que l'on examine seulement la zone des travaux ou l'ensemble du bâtiment ;
• le déplacement de l'expert.

Une demande bien décrite permet d'obtenir un devis plus précis. Le devis est gratuit et sans engagement.

Checklist avant de demander un diagnostic

• Noter l'année de construction et celle des transformations connues
• Lister les travaux prévus, pièce par pièce
• Vérifier le canton et la commune du bien
• Rassembler les plans et les anciennes factures de travaux si vous en avez
• Ne rien percer, poncer ni déposer sur les matériaux suspects avant le constat
• Prévenir la gérance ou la copropriété si le bien est concerné

Être mis en contact avec un expert agréé de votre région

Ce site ne réalise pas lui-même de diagnostic. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région : vous décrivez votre bien et votre projet dans la demande, et vous recevez un devis gratuit et sans engagement. La page Comment ça marche détaille les étapes.

Questions fréquentes

Mon bâtiment date d'avant 1991 : y a-t-il forcément de l'amiante ?

Non. Une année de construction indique seulement qu'un matériau contenant de l'amiante a pu être employé. Seul un prélèvement analysé en laboratoire établit la présence ou l'absence. Les cantons s'appuient sur ces repères pour demander un diagnostic avant travaux, pas pour affirmer qu'il y en a.

Un diagnostic est-il obligatoire pour vendre ma maison ?

Les articles du Code des obligations relevés ici (art. 197, 199 et 210 al. 2) ne prévoient pas d'obligation de diagnostic à la vente pour les sujets lus. Ils prévoient en revanche une responsabilité du vendeur pour les défauts, même ignorés de lui. Pour savoir ce que cela signifie dans votre contrat, un professionnel du droit est la bonne personne.

Et si je loue mon bien ?

Le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (CO art. 256 et suivants). Aucun diagnostic d'amiante n'est prévu dans ces articles. Un chantier dans le logement, en revanche, relève des règles vues plus haut.

Quand un diagnostic est-il demandé dans le canton de Genève ?

Selon la source cantonale citée, amiante et PCB sont vérifiés avant travaux pour les parties de bâtiment construites avant 1991.

Et dans le canton de Vaud ?

Un diagnostic amiante est demandé avant 1991 et les travaux sont soumis à autorisation, selon la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC art. 103a).

Qu'en est-il du Valais, de Neuchâtel et de Fribourg ?

En Valais, un diagnostic de polluants est joint à la demande pour les bâtiments d'avant 1991 (OC art. 37 al. 1 let. d). À Neuchâtel, il est fourni avec la demande de permis pour les bâtiments d'avant 1994 ; l'article précis de la loi sur les constructions n'a pas été lu et reste donc non établi. À Fribourg, un diagnostic de polluants est demandé pour les bâtiments d'avant 1993, selon une aide à l'exécution (et non une loi).

Et pour le Jura et le Jura bernois ?

Au Jura, un diagnostic est demandé avant tout travail et l'amiante est attendu avant 1991. Au Jura bernois, la notice cantonale cite 1990 comme repère et un diagnostiqueur au-delà de 200 m³.

Ma maison est plus récente que le repère de mon canton. Suis-je à l'abri ?

Pas nécessairement. Un repère d'année est un seuil administratif, pas une preuve. Un matériau ancien a pu être réutilisé, et une partie ancienne peut subsister dans un bâtiment plus récent. Le droit fédéral sur les déchets (OLED art. 16 al. 1 let. b) prévoit d'ailleurs un plan d'élimination s'il faut s'attendre à de l'amiante, sans année fixée.

Puis-je percer un mur ou ôter un carrelage moi-même ?

Dans une maison ancienne, mieux vaut s'abstenir tant qu'un constat n'a pas été établi sur les matériaux concernés. Percer, poncer ou casser est justement ce qui libère des fibres si le matériau en contient. Pour de menus travaux, demandez conseil avant d'intervenir.

Que faire si je trouve un matériau suspect pendant un chantier ?

Arrêtez le travail dans la zone, évitez de balayer ou d'aspirer, aérez sans brasser la poussière et faites constater avant de reprendre. Prévenez l'entreprise qui intervient et, selon les cas, l'autorité compétente de votre canton.

Qui paie le diagnostic ?

Cela dépend de la situation : propriétaire, copropriété, vendeur ou maître d'ouvrage selon le chantier et les accords conclus. Aucun fait fourni ne désigne un payeur unique. Pour comprendre ce qui fait varier le devis, voyez la section sur les critères plus haut.

L'amiante est-il le seul polluant à vérifier avant des travaux ?

Non. Selon les cantons, le diagnostic porte sur plusieurs polluants, souvent regroupés : amiante, PCB, HAP, plomb. Genève cite par exemple l'amiante et les PCB ensemble. Voyez les pages sur le plomb et les PCB pour les situer.

Comment demander un devis ?

Décrivez votre bien, son canton, l'année de construction et vos travaux prévus dans la demande. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Sources

• Genève, polluants avant travaux : https://www.ge.ch/node/8589
• Travaux et substances dangereuses, OTConst : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2021/384/fr
• Vaud, bases légales amiante : https://www.vd.ch/territoire-et-construction/amiante-1/bases-legales
• OLED, plan d'élimination des déchets : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2015/891/fr
• Valais, ordonnance sur les constructions : https://lex.vs.ch/app/fr/texts_of_law/705.100
• Neuchâtel, diagnostic du bâti : https://www.ne.ch/autorites/DDTE/SENE/Documents/DiagnosticBat.pdf
• Fribourg, aide à l'exécution : https://www.fr.ch/document/389626
• Jura, notice sur les polluants : https://www.jura.ch/Htdocs/Files/v/2ec8fc3cf7b4174849e18277742ae4af227349f82d8fbcf020b52818ec344119.pdf
• Jura bernois, notice sur la détermination des polluants : https://www.bvd.be.ch/content/dam/bvd/dokumente/fr/awa/umwelt/abfall/merkblatt-schadstoffermittlung-und-entsorgungskonzept-fr.pdf
• Code des obligations (bail et vente) : https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr