Légionelles dans l’eau chaude : ce que dit la règle, qui est responsable

Quand on parle d’eau chaude dans un immeuble, on pense à la chaudière, au prix de l’énergie, parfois au calcaire. On pense moins aux légionelles, des bactéries qui vivent naturellement dans l’eau et qui peuvent se multiplier dans certaines installations. Cette page explique ce que le droit fédéral dit à leur sujet, ce qu’il ne dit pas, et comment se répartissent les rôles entre propriétaire, locataire, PPE, régie et expert. Elle décrit les règles : elle ne remplace ni l’avis d’un professionnel, ni celui de l’autorité.

Ce que sont les légionelles, en termes simples

Les légionelles sont des bactéries présentes à l’état naturel dans les eaux douces. Dans une installation de bâtiment, elles trouvent parfois de bonnes conditions pour se développer : de l’eau qui reste longtemps dans les tuyaux, des tronçons peu utilisés, des réservoirs, des pommeaux de douche. Le sujet n’est donc pas une « maladie du bâtiment » mais une question d'état et d’usage du réseau d’eau.

Le risque pour la santé ne vient pas du fait de boire l’eau. Il vient de l’inhalation de fines gouttelettes, que produisent par exemple une douche ou certains appareils de brumisation. C’est pourquoi les textes s’intéressent d’abord aux douches et aux installations qui produisent des aérosols.

Une précision de vocabulaire : le résultat d’une analyse s’exprime en UFC par litre. UFC signifie « unités formant colonie » : on compte le nombre de colonies de bactéries qui se développent à partir d’un litre d’eau prélevé, selon une méthode de laboratoire normalisée.

Ce que dit le droit fédéral

La règle fédérale qui cite expressément les légionelles se trouve dans l'ordonnance sur l’eau potable et l’eau des installations de baignade et de douche accessibles au public (OPBD). Voici ce que le texte établit, et seulement cela :

• l’annexe 5 (chiffre 5), avec l’article 9 alinéa 1, fixe une valeur de 1000 UFC/l (méthode EN ISO 11731) pour l’eau des installations de douche accessibles au public ;
• pour une douche d’usage familial, le texte ne fixe pas de valeur (OPBD art. 7 let. h).

1000 UFC/l

Légionelles, installations de douche accessibles au public (EN ISO 11731)

Source: OPBD annexe 5 ch. 5, art. 9 al. 1

Ces deux phrases se lisent ensemble. La valeur de 1000 UFC/l n’est pas une limite qui s’appliquerait telle quelle à la douche d’un appartement : l’ordonnance vise les installations de douche accessibles au public, et ne chiffre rien pour l’usage familial. Qui lit « 1000 UFC/l » dans un rapport d’analyse ne peut donc pas en conclure, tout seul, qu’un logement est « en règle » ou « hors règle ». C’est précisément ce que l’expert aide à situer.

Ce qui n’est pas établi sur cette page

Les textes lus pour cette page ne contiennent pas d’obligation générale de faire contrôler les légionelles dans l’eau chaude d’un logement, ni à la vente ni à la location. Cela ne signifie pas qu’une telle obligation n’existe nulle part : cela signifie qu’elle est non établie ici. Pour la location, le droit des obligations ne prévoit pas de diagnostic dédié dans les dispositions lues, et pour la vente, aucune obligation de diagnostic n’y figure pour les sujets examinés. Une règle cantonale, communale ou propre à un établissement (hôtel, salle de sport, établissement de soins) peut exister sans que cette page la décrive : en cas de doute, c’est l’autorité cantonale compétente qui répond.

Qui est responsable ? Le schéma des rôles

La question que se posent presque toujours les lecteurs est : « qui doit s’en occuper ? ». La réponse dépend de la source de la règle. Le schéma ci-dessous distingue ce qui relève de la loi, du bail, de la copropriété et de l’expert, sans prétendre trancher un cas particulier.

Le propriétaire

Selon le droit du bail, le bailleur délivre la chose louée et l’entretient dans un état approprié (Code des obligations, art. 256 et suivants). L’installation d’eau chaude fait partie de l’immeuble : son entretien relève en principe du propriétaire. Les dispositions lues ne prévoient toutefois pas de diagnostic particulier sur ce point. La décision de faire examiner l’eau chaude reste donc, dans un logement, une décision de gestion et de prudence plutôt qu’une formalité imposée par ces articles.

Le locataire

Le locataire utilise l’installation et peut remarquer des signes : eau qui met longtemps à chauffer, robinet inutilisé depuis longtemps, pommeau entartré, odeur inhabituelle. Il signale ce qu’il constate à la régie ou au propriétaire, de préférence par écrit et avec la date. Il n’est pas celui qui décide de modifier le réseau ni de commander une analyse pour l’immeuble.

La PPE et son administrateur

Dans une propriété par étages, la distinction entre parties privatives et parties communes compte. Une production d’eau chaude collective, un réservoir ou une colonne montante sont généralement des parties communes : la décision d’un diagnostic passe alors par l’assemblée ou par l’administrateur, selon le règlement et la loi. La page sur le contrôle de l’ascenseur d’un immeuble en PPE illustre la même logique de répartition entre ce qui est décidé par la communauté et ce qui est confié à un spécialiste. Les règles propres à votre PPE figurent dans son règlement : elles ne se devinent pas.

La régie ou la gérance

La régie agit pour le compte du propriétaire. Elle reçoit les signalements, demande des offres, fait exécuter les mesures et conserve les rapports. Elle ne décide pas seule d’une dépense importante : le mandat de gestion en fixe le cadre.

L’expert agréé

L’expert réalise le prélèvement, l’envoie à l’analyse, lit les résultats et rédige un rapport. Il ne fixe pas la règle : il situe votre installation par rapport aux textes qui s’appliquent. Le site ne réalise aucun diagnostic lui-même ; nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région.

L’autorité

L’autorité (au niveau fédéral pour l’ordonnance, au niveau cantonal ou communal pour l’application) fixe ou précise le cadre et peut contrôler les installations visées. Pour un cas précis dans votre commune, c’est elle qui est compétente. Cette page ne désigne pas d’office cantonal : les faits dont elle dispose ne le permettent pas.

Où le risque est-il le plus discuté ?

Sans en faire une règle, on retrouve souvent les mêmes situations dans les discussions techniques :

1. Les installations de douche accessibles au public, seules concernées par la valeur de l’ordonnance.
2. Les réseaux d’eau chaude collectifs, où l’eau circule sur de longues distances et où un tronçon peu utilisé peut devenir un point faible.
3. Les logements vacants ou peu occupés, dont l’eau stagne.
4. Les installations modifiées ou agrandies, où des tronçons morts subsistent parfois après des travaux.

Ces situations ne signifient pas que le problème existe, seulement qu’elles méritent un regard attentif de l’expert.

À quoi ressemble un diagnostic

Un diagnostic des légionelles suit en général trois temps. L’expert observe l’installation : production d’eau chaude, circulation, points de puisage, tronçons inutilisés. Il prélève de l’eau à des points choisis, puis un laboratoire compte les colonies selon la norme citée par l’ordonnance (EN ISO 11731). Il interprète enfin les résultats au regard du texte qui s’applique à votre type d’installation, et il le dit dans son rapport.

Le rapport doit indiquer le cadre de lecture : une valeur de référence existe-t-elle pour ce type d’installation, et laquelle ? Pour une douche familiale, il n’en existe pas dans l’ordonnance (art. 7 let. h) ; le rapport le dit alors tel quel, sans en inventer une.

Ce qui fait varier le coût d’un diagnostic

Le coût dépend de critères, que chaque expert précise dans son offre :

• le type et la taille du bâtiment ;
• le nombre de logements et de points de puisage à examiner ;
• le nombre de points de prélèvement et d’analyses ;
• l’accessibilité des locaux techniques ;
• l’étendue du rapport ;
• le déplacement.

La demande est un devis gratuit et sans engagement. Comparez les offres sur ces critères plutôt que sur un seul chiffre.

Que faire concrètement ?

Voici une démarche simple pour un propriétaire, un administrateur de PPE ou une régie :

• Relever ce que vous savez de l’installation : type de production d’eau chaude, bâtiment ancien ou récent, travaux passés
• Noter les signalements des occupants, avec la date et le lieu
• Vérifier si des logements ou des locaux sont peu utilisés
• Demander à l’autorité compétente si une règle locale s’applique à votre type d’installation
• Demander un devis gratuit et sans engagement pour être mis en contact avec un expert agréé de votre région
• Conserver le rapport avec les autres documents du bâtiment

Si vous hésitez sur les diagnostics qui concernent votre projet, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? donne un aperçu par canton. Pour comprendre le déroulement d’une demande, voyez comment ça marche. Les tuyauteries d’évacuation relèvent d’un autre examen, décrit dans la page sur l'inspection de canalisation par caméra.

Vente, achat et location : ce que les textes lus disent

• Vente. Le droit des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (CO art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans, ou par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Les textes lus ne prévoient pas de diagnostic obligatoire à la vente pour les sujets examinés ici.
• Location. Le bailleur entretient la chose dans un état approprié (CO art. 256 et suivants). Aucun diagnostic dédié n’y est prévu dans les dispositions lues.
• CECB. Le CECB, étiquette énergétique des bâtiments, ne traite pas des légionelles. Il est facultatif au niveau fédéral ; il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, et ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois (loi et ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie). À la location, il n’est pas exigé à Neuchâtel, à Fribourg, au Jura ni dans le Jura bernois, et il est non établi à Genève, en Valais et à Vaud. Vous trouverez le détail sur la page Le CECB.

Questions fréquentes

Les légionelles sont-elles réglementées en Suisse ?

Oui, dans un cadre précis. L’ordonnance sur l’eau potable et l’eau des installations de baignade et de douche accessibles au public (OPBD) fixe une valeur de 1000 UFC/l, mesurée selon la norme EN ISO 11731, pour l’eau des installations de douche accessibles au public (annexe 5 ch. 5, art. 9 al. 1).

Cette valeur s’applique-t-elle à la douche de mon appartement ?

Le texte ne fixe pas de valeur pour une douche d’usage familial (art. 7 let. h). Vous ne pouvez donc pas appliquer telle quelle la valeur prévue pour les installations accessibles au public.

Mon propriétaire doit-il faire analyser l’eau chaude ?

Une obligation générale d’analyse dans un logement est non établie sur la base des textes lus. Le bailleur doit entretenir la chose louée dans un état approprié (CO art. 256 et suivants), mais ces articles ne prévoient pas de diagnostic dédié. Pour un cas précis, renseignez-vous auprès de l’autorité cantonale ou d’un professionnel du droit.

Qui paie le diagnostic dans une location ?

Les faits à disposition ne désignent pas de règle de prise en charge pour un diagnostic des légionelles : c’est non établi. En pratique, la répartition se discute entre bailleur et régie, selon le bail et la nature de la demande.

Je suis locataire : que puis-je faire si je suis inquiet ?

Notez ce que vous constatez, avec la date, puis signalez-le par écrit à la régie ou au propriétaire. Évitez de modifier vous-même l’installation. Pour une question de santé, adressez-vous à un médecin.

Qui décide dans une PPE ?

Cela dépend de la nature de l’installation : partie commune ou partie privative, et de ce que prévoit le règlement. Une production d’eau chaude collective relève en général de la communauté, par l’administrateur ou l’assemblée. Le règlement de votre PPE fait foi.

Le CECB mentionne-t-il les légionelles ?

Non. Le CECB est une étiquette sur sept classes, de A à G, qui porte sur l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2 (chauffage et eau chaude sanitaire sur site). Il ne dit rien de la qualité sanitaire de l’eau.

Un chauffe-eau électrique est-il concerné ?

Les textes lus ne distinguent pas la source d’énergie pour la valeur de l’ordonnance : ce qui compte, c’est le type d’installation de douche et son accessibilité au public. Un expert situe votre installation.

Peut-on acheter un bien sans diagnostic des légionelles ?

Les textes lus n’imposent pas de diagnostic à la vente pour les sujets examinés. La garantie des défauts (CO art. 197 et 199) s’applique indépendamment, même pour des défauts ignorés du vendeur. Pour une décision d’achat, un conseil juridique personnalisé reste le meilleur interlocuteur.

Combien de temps dure l’action en garantie ?

L’action en garantie se prescrit par 2 ans ; elle se prescrit par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (CO art. 210 al. 2). Chaque situation a ses particularités : faites vérifier la vôtre.

Un diagnostic coûte-t-il cher ?

La page ne donne aucun montant. Le coût dépend du type et de la taille du bâtiment, du nombre de logements, du nombre de points de prélèvement, de l’accessibilité, de l’étendue du rapport et du déplacement. La demande est un devis gratuit et sans engagement.

Comment être mis en contact avec un expert ?

Il suffit de remplir la demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le site ne réalise pas lui-même le diagnostic.

Sources

• Ordonnance du DFI sur l’eau potable et l’eau des installations de baignade et de douche accessibles au public (OPBD), annexe 5 ch. 5, art. 7 let. h et art. 9 al. 1
• Code des obligations, art. 197, 199, 210 al. 2, 256 et suivants
• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)