Diagnostic immobilier : les idées reçues, face aux textes

Un propriétaire qui prépare une vente entend vite des certitudes : « le CECB est obligatoire partout », « il n’y a rien à contrôler si le vendeur ne sait rien », « le radon, c’est réglé depuis longtemps ». Or les règles changent d’un canton à l’autre, et certaines ne sont tout simplement pas établies. Cette page remet chaque affirmation face à sa source, sans conseil personnalisé : elle décrit la règle et renvoie à l’autorité compétente.

Le site Mon Diagnostic ne réalise aucun diagnostic. Il explique, puis vous met en contact avec un expert agréé de votre région. Pour savoir ce qui s’applique à votre projet, l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? est le bon point de départ.

Le tableau, dans l’ordre d’une vente

Avant de mettre en vente : le CECB

« Le CECB est obligatoire pour vendre en Suisse romande »

C’est faux, et c’est l’idée reçue la plus répandue. Selon le site du CECB, le certificat « est en principe facultatif » au niveau fédéral ; certains cantons l’exigent lors d’un transfert de propriété, d’un remplacement du chauffage ou pour des subventions. Le tableau cantonal est donc inégal.

• Vaud : le règlement sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle (art. 2 al. 3). Ce régime est celui en vigueur jusqu’au 31.12.2026.
• Fribourg et Jura : le CECB est obligatoire à la vente.
• Genève, Valais et Neuchâtel : il ne l’est pas.
• Jura bernois : il ne l’est pas. Ni la loi cantonale sur l’énergie (LCEn) ni l’ordonnance cantonale sur l’énergie (OCEn) n’imposent de CECB à la vente, le CECB y servant de preuve pour un chauffage ou une subvention.

L’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? reprend ce découpage avec les sources. Pour comprendre ce que mesure le certificat, voyez la page sur le CECB.

« Genève impose un CECB à la vente »

On l’entend parce qu’un texte a bel et bien circulé. La loi genevoise sur l’énergie (L 2 30) et son règlement (L 2 30.01) n’imposent aucun CECB à la vente. L’obligation parfois citée venait de l’art. 15C al. 2 de la loi 12593, votée le 21.09.2023 mais jamais publiée ; la version votée à nouveau le 21.03.2024, en vigueur au 01.06.2024, a supprimé ce dispositif. Si une annonce ou un interlocuteur vous parle d’un CECB obligatoire à Genève, la source à vérifier est la loi elle-même.

« Au Valais aussi, on ne peut pas vendre sans CECB »

La loi cantonale valaisanne sur l’énergie dit à son art. 30 al. 2 : « Hormis les cas prévus par la présente loi ou ses dispositions d’exécution, l’établissement d’un CECB est facultatif ». Ni la loi ni l’ordonnance ne prévoient de cas de vente. Cela ne veut pas dire que le certificat est inutile : il peut servir de preuve pour une subvention ou aider un acheteur à comparer.

« Un CECB est périmé au bout de quelques années »

Le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment sont valables dix ans, et le CECB Nouveau bâtiment provisoire trois ans, « pour autant qu’aucune modification importante » n’ait été apportée au bâtiment. Vaud précise qu’un CECB existant reste valable dix ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés. Remplacer toutes les fenêtres ou isoler la façade peut donc changer la donne. Ce que la règle appelle une modification importante se discute avec l’expert.

« La classe du CECB dit si la maison est bonne ou mauvaise »

Le CECB est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Une classe est un repère pour comparer des bâtiments ; elle n’est pas un jugement sur la solidité, la salubrité ou la valeur du bien. Pour la lire correctement, Lire sa classe CECB explique les échelles et leurs limites.

Avant les visites : radon, électricité, installations

« Le radon, c’est un problème réglé »

Le radon est un gaz naturel du sol qui peut s’accumuler dans un bâtiment. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2), en vigueur depuis le 01.01.2018 ; l’ancien niveau de 1000 Bq/m³ a été remplacé à cette date. Une source qui cite encore l’ancien seuil est donc dépassée.

Autre croyance : « une mesure d’un week-end suffit ». L’Office fédéral de la santé publique indique, pour les logements et les écoles, une mesure d’au moins 90 jours entre octobre et mars. Pour situer votre commune, consultez Ma commune et le radon puis la page sur le radon.

« Le contrôle électrique, on le fait une fois et c’est fini »

L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) fixe une périodicité qui dépend de l’usage. Pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5), c’est 20 ans ; pour les bureaux, les locaux de vente et les exploitations agricoles (annexe ch. 2.4), 10 ans ; pour les locaux industriels et commerciaux (annexe ch. 2.3.6), 5 ans. Le gestionnaire de réseau avertit le propriétaire au moins 6 mois avant l’échéance (art. 36 al. 1), et le délai peut être prorogé de 1 année au plus après son expiration (art. 36 al. 1 et 3).

« Changer de propriétaire n’a aucun effet sur le contrôle »

Si, et c’est un point souvent mal compris. Les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent l’être à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » (OIBT annexe ch. 3, formulation littérale). L’Inspection fédérale des installations à courant fort lit ce passage comme « de plus de cinq ans », mais c’est une interprétation, pas le texte. Les deux lectures coexistent : un contrôle qui a pile cinq ans est un cas à clarifier. Calculez votre échéance avec Échéance du contrôle OIBT et lisez la page Contrôle électrique.

« Ma citerne ne se contrôle que si elle fuit »

Les installations d’entreposage soumises à autorisation sont contrôlées tous les 10 ans au moins (LEaux art. 22 al. 1 ; OEaux art. 32a), avec un contrôle visuel extérieur tous les 10 ans. La mise hors service est faite par des personnes qualifiées (LEaux art. 22 al. 3 et 5). Le chauffage à mazout a en plus sa propre périodicité : l’ordonnance sur la protection de l’air prévoit un contrôle tous les 2 ans pour les installations de combustion autres que celles au bois jusqu’à 70 kW et au gaz jusqu’à 1 MW, contrôlées tous les 4 ans (OPair art. 13). Détails sur la page Citerne et installations.

Avant des travaux : polluants et humidité

« Les polluants, c’est seulement pour les bâtiments très anciens »

L’ordonnance sur la limitation et l’élimination des déchets (OLED) exige un plan d’élimination s’il faut s’attendre à des déchets contenant des PCB, des HAP, du plomb ou de l’amiante (art. 16 al. 1 let. b). Le texte ne fixe aucune année de construction : c’est la présence attendue de ces substances qui compte, pas un millésime. Une date de construction aide à estimer le risque, elle ne le tranche pas.

À propos du plomb dans l’eau potable : la valeur est de 5 µg/l (OPBD annexe 2), avec un régime transitoire de 5 à 10 µg/l jusqu’au 31.01.2036. Une source qui cite 10 µg/l reflète l’ancien droit.

« L’humidité d’un logement relève d’un diagnostic obligatoire »

Pas dans les articles lus du droit du bail. Le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (CO art. 256 et suivants), mais aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures n’est prévu aux art. 256 à 259i. Cela ne signifie pas que le sujet est sans importance : un expert peut établir l’origine d’un problème. La page Humidité et structure en détaille les causes.

À la signature et après : responsabilité et déductions

« Si le vendeur ne savait pas, il n’est pas responsable »

Le Code des obligations prévoit une garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Les clauses du contrat peuvent en modifier la portée : c’est une question à poser à un professionnel du droit, pas à un site d’information. Notez aussi que les articles lus n’imposent aucun diagnostic à la vente ou à la location.

« Les travaux d’économie d’énergie ne comptent pas pour les impôts »

L’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles range parmi les investissements déductibles les frais « en vue de rationaliser la consommation d’énergie ou de recourir aux énergies renouvelables » (art. 1). Si les mesures sont subventionnées, seuls les frais assumés par le contribuable sont déductibles ; le report du solde est prévu à l’art. 4 et une déduction forfaitaire à l’art. 5. Ces éléments portent sur la version de 2020, et les modifications ultérieures ne sont pas vérifiées. Votre administration fiscale cantonale reste l’autorité à interroger.

Comment vérifier une affirmation vous-même

Trois réflexes évitent la plupart des erreurs :

• Demander quel canton et quelle date s’appliquent, car les régimes changent
• Remonter à l’article cité plutôt qu’au résumé d’un article
• Noter ce qui est « non établi » plutôt que de le deviner

Pour préparer l’ensemble, Check-list personnalisée et Calendrier d’une vente mettent les étapes dans l’ordre. Quand vous savez ce dont vous avez besoin, la demande vous met en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement. Le déroulement est décrit sur la page Comment ça marche.

Questions fréquentes

Le CECB est-il obligatoire pour vendre ma maison ?

Cela dépend du canton. Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, et il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Le CECB oblige-t-il à rénover après la vente à Vaud ?

Non. Le règlement vaudois sur le CECB précise qu’aucune obligation d’assainissement n’en découle (art. 2 al. 3). Ce régime est celui en vigueur jusqu’au 31.12.2026.

Existe-t-il des exceptions à l’obligation vaudoise ?

Selon le canton de Vaud, les donations, les successions, les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce et les ventes de bâtiments non construits font exception. Il n’y a aucune exception pour les concubins.

Combien de temps un CECB reste-t-il valable ?

Dix ans pour le CECB, le CECB Plus et le CECB Nouveau bâtiment, trois ans pour le CECB Nouveau bâtiment provisoire, tant qu’aucune modification importante n’a été apportée au bâtiment.

Le seuil de radon de 1000 Bq/m³ s’applique-t-il encore ?

Non. Il a été remplacé le 01.01.2018 par un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2).

Combien de temps dure une mesure du radon ?

Au moins 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles, selon l’Office fédéral de la santé publique.

Faut-il refaire le contrôle électrique quand j’achète un bien ?

L’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire pour les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans, si le dernier contrôle date de cinq ans (texte littéral). L’ESTI lit « de plus de cinq ans ». Les deux formulations sont à connaître.

Le vendeur peut-il être tenu pour un défaut qu’il ignorait ?

Oui, la garantie des défauts s’applique même aux défauts ignorés du vendeur (CO art. 197 et 199). La prescription est de 2 ans, et de 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier. Le contrat peut en changer la portée : demandez conseil à un professionnel.

Un locataire peut-il exiger un diagnostic d’humidité ?

Les articles 256 à 259i du Code des obligations lus ne prévoient aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures. Le bailleur doit toutefois entretenir la chose dans un état approprié (art. 256 et suivants).

Comment être mis en contact avec un expert agréé ?

Vous décrivez votre projet dans la demande, et nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement ; le coût dépend de critères comme le type et la taille du bâtiment, son année de construction ou l’étendue du rapport.

Sources

• CECB, qu’est-ce que le CECB ?
• CECB, produits et validité
• Canton de Vaud, règlement sur le CECB
• Genève, loi sur l’énergie (L 2 30)
• Valais, loi cantonale sur l’énergie
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)
• ORaP, ordonnance sur la radioprotection
• Office fédéral de la santé publique, mesurer le radon
• OIBT, ordonnance sur les installations à basse tension
• OPair, ordonnance sur la protection de l’air
• LEaux, loi sur la protection des eaux
• OLED, ordonnance sur les déchets
• OPBD, ordonnance sur l’eau potable
• Code des obligations
• Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles