Expertise globale ou diagnostics séparés avant d’acheter un bien

Deux démarches, une même question

Vous avez repéré un bien, la visite s’est bien passée, et vient la question de ce qu’il faut vérifier avant de signer. Deux familles de réponses reviennent : une expertise globale, c’est-à-dire un regard d’ensemble porté par un expert sur le bâtiment (structure, enveloppe, installations, traces d’humidité), ou des diagnostics séparés, chacun consacré à un sujet précis et rattaché à son propre cadre : étiquette énergétique, radon, installations électriques, installation de chauffage.

Aucune des deux n’est meilleure en soi. Elles ne répondent pas à la même question. L’expertise globale cherche à repérer ce qui mérite attention dans l’ensemble du bien ; le diagnostic séparé établit un point précis, souvent selon une méthode et un format fixés par un texte ou un organisme. Cette page vous aide à choisir, puis à demander un devis adapté. Le site met en relation : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, qui précise avec vous ce que couvre sa mission.

Un point de vocabulaire d’abord. Le terme « expertise globale » n’a pas de définition unique en Suisse : son contenu dépend de l’expert et de la mission convenue. À l’inverse, un diagnostic comme le CECB ou la mesure du radon suit un cadre connu. C’est la première différence à garder en tête quand vous comparez deux offres.

Ce que couvre un regard d’ensemble

Une expertise d’ensemble part du bâtiment tel qu’il se présente le jour de la visite. L’expert observe, interroge les documents disponibles et rend un avis sur l’état général. Selon la mission, cela peut toucher :

• l’enveloppe du bâtiment (toiture, façades, fenêtres, isolation) ;
• les signes d’humidité, de fissures ou de désordres apparents ;
• l’état apparent des installations de chauffage, d’eau et d’électricité ;
• les points à vérifier plus à fond par un diagnostic spécialisé.

Son intérêt principal est de hiérarchiser : elle vous dit où regarder davantage. Son point faible est le revers du même avantage : elle ne remplace pas une mesure ou un contrôle réglementé. Une expertise peut par exemple signaler qu’une cave est suspecte, sans livrer la mesure du radon, qui suit son propre protocole.

Avant de la commander, demandez donc par écrit son périmètre : quels éléments sont examinés, lesquels sont exclus, quel rapport vous recevrez. C’est aussi ce qui fera varier le devis : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, accessibilité des locaux, étendue du rapport, déplacement.

Ce que couvrent les diagnostics séparés

Chaque diagnostic répond à une question fermée et suit un cadre qui lui est propre. Voici ceux qui reviennent le plus souvent avant un achat.

Le CECB, pour l’énergie

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G. Elle compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Sa validité est de 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Pour comprendre une étiquette, voyez l’outil Lire sa classe CECB ou la page Le CECB.

Le radon, pour l’air intérieur

Le radon est un gaz d’origine naturelle qui peut s’accumuler dans les sous-sols et les rez-de-chaussée. L’ordonnance sur la radioprotection fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2, en vigueur depuis le 01.01.2018). Ce niveau se vérifie par mesure, pas à l’œil : c’est un cas typique où une expertise d’ensemble ne suffit pas. Vous pouvez situer une commune avec l’outil Ma commune et le radon.

Le contrôle électrique, pour les installations

L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) prévoit une périodicité de contrôle de 20 ans pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5). Au changement de propriétaire, les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent l’être à nouveau « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » (formulation littérale de l’annexe ch. 3) ; l’ESTI lit, pour sa part, « de plus de cinq ans », une interprétation et non le texte. Ce point mérite d’être clarifié avant la vente, avec l’outil Échéance du contrôle OIBT.

Le contrôle de la chaudière

Pour les installations de combustion, l’ordonnance sur la protection de l’air prévoit un contrôle tous les 4 ans pour le bois jusqu’à 70 kW et le gaz jusqu’à 1 MW, et tous les 2 ans pour les autres, dont le mazout (OPair art. 13). Si le bien est chauffé au mazout, la page Citerne et installations détaille le sujet.

Le tableau comparatif

La dernière ligne compte autant que la première : un diagnostic séparé est exact sur son sujet et silencieux sur tout le reste. Si vous n’en commandez qu’un, les autres risques ne sont ni écartés ni confirmés.

Ce que dit la règle canton par canton

Le choix ne se fait pas seulement sur l’état du bien : il dépend aussi de ce qu’exige le canton, surtout pour le CECB.

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif. Certains cantons l’exigent dans des cas définis, notamment lors d’un transfert de propriété. Concrètement :

• Vaud : le règlement sur le CECB (art. 2 al. 1) rend le CECB obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation, sans obligation d’assainissement qui en découle. Ce régime est celui en vigueur jusqu’au 31.12.2026 ; pour la suite, consultez l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ?. Selon le site du canton, les donations, successions et certains transferts entre époux font exception.
• Fribourg : la loi sur l’énergie (art. 11a al. 1) rend le certificat obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une aliénation, depuis le 01.08.2013. Il est établi aux frais du propriétaire et communiqué aux acheteurs éventuels.
• Jura : l’ordonnance sur l’énergie (art. 48 al. 1 let. a) l’impose pour les bâtiments d’habitation faisant l’objet d’une aliénation, depuis le 01.04.2019. Le certificat est communiqué aux acquéreurs avant la signature (al. 5).
• Genève : aucune obligation de CECB à la vente dans la loi sur l’énergie ni dans son règlement.
• Valais : aucune obligation à la vente ; la loi cantonale précise que l’établissement d’un CECB est facultatif hors des cas qu’elle prévoit (art. 30 al. 2).
• Neuchâtel : aucune obligation liée à la vente. Un autre dispositif existe, indépendamment de toute vente, pour certains bâtiments dont le permis date d’avant le 01.01.1990 (art. 45 al. 2).
• Jura bernois : aucune obligation de CECB à la vente, ni dans la loi cantonale sur l’énergie ni dans l’ordonnance cantonale sur l’énergie.

Dans les trois cantons où le CECB est obligatoire à la vente, c’est donc en principe le vendeur qui doit le fournir : l’acheteur le reçoit, il n’a pas à le commander lui-même. Ailleurs, rien n’empêche de le demander ou d’en faire établir un, mais la règle ne l’impose pas.

Et le droit de la vente ?

Le Code des obligations ne prévoit pas de diagnostic à la vente pour les sujets examinés ici. Il organise en revanche la garantie des défauts : le vendeur répond des défauts de la chose vendue, même ignorés de lui (art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2).

Ce cadre explique pourquoi un acheteur prudent cherche à connaître l’état du bien avant l’acte, et non après. Il ne remplace pas l’avis d’un juriste ou d’un notaire sur votre situation : ces textes décrivent la règle, ils ne tranchent pas votre cas.

L’arbre de décision

Cet arbre ne remplace pas une visite. Il dit simplement dans quel sens pencher. Un bien récent, bien documenté, avec un CECB à jour et un contrôle électrique récent n’appelle pas la même démarche qu’une maison ancienne dont on ignore l’historique.

Choisir selon votre situation

Vous achetez une maison ancienne

C’est le cas où l’expertise globale est la plus utile : l’âge du bâtiment multiplie les questions (enveloppe, humidité, installations d’origine). Elle indique ensuite quels diagnostics séparés commander. La page Humidité et structure aide à comprendre ce qui peut être repéré à la visite.

Vous achetez un appartement en PPE

Le périmètre est plus étroit : votre lot, mais aussi les parties communes et les décisions de l’assemblée. Des diagnostics séparés ciblés sont souvent plus lisibles, à condition de demander au syndic ou à la gérance les documents existants : CECB, derniers contrôles des installations, procès-verbaux.

Vous achetez avec un financement

La banque peut avoir ses propres attentes sur l’état du bien ou sur l’étiquette énergétique. Interrogez-la avant de commander quoi que ce soit : un document qu’elle n’accepte pas n’a que peu de valeur pour votre dossier.

Vous rénoverez après l’achat

Un CECB, voire une version détaillée, peut servir de base aux travaux et à certaines demandes d’aide. Pour comparer les variantes, voyez CECB ou CECB Plus et la page sur les subventions.

Ce qui fait varier le devis

Aucun prix n’est donné ici, parce qu’il dépend de votre bien. Les critères qui comptent sont les mêmes pour les deux démarches :

• le type et la taille du bâtiment ;
• son année de construction ;
• le nombre de logements ;
• le nombre de points de mesure demandés ;
• l’accessibilité des locaux ;
• l’étendue du rapport ;
• le déplacement.

Demander plusieurs diagnostics séparés peut regrouper des visites ; demander une expertise globale peut en englober certains. La façon de lire une offre est expliquée dans Lire un devis, et l’ensemble de la démarche dans Comment ça marche. Le devis est gratuit et sans engagement.

Comment procéder

1. Notez ce que vous savez du bien : année, travaux, chauffage, documents.
2. Vérifiez ce que votre canton exige, avec l’outil Quels diagnostics pour mon projet ?.
3. Choisissez entre regard d’ensemble et diagnostics ciblés, ou combinez-les.
4. Faites votre demande de diagnostic ; un expert agréé de votre région vous contacte pour préciser la mission.

• Rassembler les documents disponibles sur le bien
• Contrôler ce que le canton exige à la vente
• Décider du périmètre : ensemble ou sujets ciblés
• Demander le périmètre écrit de chaque mission
• Comparer les devis sur les mêmes critères

Questions fréquentes

Une expertise globale remplace-t-elle le CECB ?

Non. Le CECB est une étiquette à sept classes, de A à G, établie selon un cadre commun à toute la Suisse. Une expertise d’ensemble peut vous éclairer sur l’état du bâtiment, mais elle ne produit pas cette étiquette. Là où le CECB est obligatoire à la vente (Vaud, Fribourg, Jura), l’expertise ne le remplace donc pas.

Le CECB est-il obligatoire pour acheter un bien en Suisse romande ?

Pas partout. Au niveau fédéral, il est en principe facultatif. Il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et dans le Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois. En pratique, c’est le vendeur qui doit le fournir là où il est exigé.

L’acheteur doit-il commander lui-même les diagnostics ?

Pas nécessairement. Là où un diagnostic est exigé à la vente, il incombe en principe au vendeur ou propriétaire. Les autres vérifications relèvent d’un choix de l’acheteur, qui peut les demander avant de signer pour décider en connaissance de cause.

Un diagnostic remplace-t-il la garantie des défauts ?

Non. La garantie des défauts du Code des obligations (art. 197 et 199) s’applique à la vente, même pour des défauts ignorés du vendeur. Un diagnostic documente l’état à un moment donné ; il ne modifie pas ce cadre. Pour votre situation précise, adressez-vous à un juriste ou à un notaire.

Pendant combien de temps peut-on agir en garantie ?

L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (CO art. 210 al. 2). Ces durées sont celles du texte ; leur application à un cas concret relève d’un conseil juridique.

Le radon se détecte-t-il lors d’une expertise globale ?

Un expert peut juger qu’un sous-sol appelle une vérification, mais la valeur du radon s’établit par mesure. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Une mesure est donc un diagnostic à part, que l’expertise peut recommander mais non remplacer.

Faut-il refaire un contrôle électrique avant la vente ?

Cela dépend de la date du dernier contrôle. L’OIBT prévoit un contrôle à chaque changement de propriétaire pour les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans, selon l’ancienneté du dernier contrôle. Le texte et la lecture de l’ESTI diffèrent légèrement sur la limite des cinq ans : le plus sûr est de vérifier la date avec l’outil d’échéance.

Un CECB existant reste-t-il valable pour la vente ?

Oui, en principe pendant 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment. Si vous avez changé le chauffage ou rénové l’enveloppe depuis, l’étiquette peut ne plus refléter le bien.

Quelle démarche choisir pour un bien récent ?

Pour un bien récent et bien documenté, des diagnostics séparés limités à ce que le canton ou la banque exige suffisent souvent. L’expertise globale prend plus de sens quand l’historique est incertain ou que des signes visibles interrogent.

Peut-on combiner les deux ?

Oui, et c’est une pratique courante : un regard d’ensemble pour repérer les points sensibles, puis des diagnostics ciblés sur ceux-ci. Précisez-le dans votre demande pour que le devis tienne compte des deux.

Comment connaître le coût de chaque démarche ?

Il dépend de critères propres à votre bien : taille, âge, nombre de logements, points de mesure, accessibilité, étendue du rapport. Le devis est gratuit et sans engagement ; consultez aussi Combien ça coûte pour les critères détaillés.

Sources

• Qu’est-ce que le CECB ? (cecb.ch)
• Les produits CECB, validité (cecb.ch)
• Code des obligations (Fedlex)
• Règlement sur le CECB, Vaud
• CECB, canton de Fribourg
• Ordonnance sur l’énergie, Jura
• Loi sur l’énergie, Genève
• Loi cantonale sur l’énergie, Valais
• Loi cantonale sur l’énergie, Neuchâtel
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)
• Ordonnance sur la radioprotection (Fedlex)
• Ordonnance sur les installations à basse tension (Fedlex)
• Ordonnance sur la protection de l’air (Fedlex)