Comment lire un devis de diagnostic immobilier

Vous avez reçu un devis, ou vous allez en recevoir un, pour un diagnostic de votre bien : CECB, radon, contrôle électrique, citerne, polluants avant travaux. Ce document décide de ce que vous recevrez réellement. Un devis clair se reconnaît à ce qu’il décrit ce qui sera fait, pas seulement ce qui sera facturé.

Ce site ne publie aucun montant. Il vous aide à lire un devis par ses critères, puis nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Un devis est d’abord une description

On regarde souvent la dernière ligne en premier. C’est l’ordre inverse qui protège le mieux. Un devis utile répond à cinq questions, dans cet ordre : que va-t-on examiner, où, que vous remettra-t-on, que faut-il prévoir de votre côté, et à quelles conditions le devis tient.

Si l’une de ces réponses manque, vous ne pourrez pas comparer deux propositions : vous compareriez deux prestations différentes sous un même nom. Le mot « diagnostic » recouvre des travaux très inégaux, d’un simple relevé sur plans à une série de mesures et de prélèvements.

Le schéma ci-dessous donne le fil de lecture.

Première ligne : la prestation décrite

Le nom de la prestation doit correspondre à un produit ou à un texte identifiable. Pour un CECB, le devis doit dire s’il s’agit du CECB ou du CECB Plus, qui ajoute des propositions de rénovation. Si vous hésitez entre les deux, la page CECB ou CECB Plus en détaille les différences.

Le CECB est une étiquette identique pour toute la Suisse, avec sept classes, de A à G, selon cecb.ch. Il reste en principe facultatif au niveau fédéral, mais certains cantons l’exigent. À la vente, il est obligatoire à Vaud, Fribourg et au Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois (loi et ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie). Un devis de CECB demandé « parce qu’il faut un CECB » mérite donc une vérification de votre canton avant signature : l’outil Quels diagnostics pour mon projet ? vous y aide.

Pour le radon, la prestation est une mesure, avec des dosimètres posés dans le bâtiment. La mesure dans les logements et les écoles dure au moins 90 jours entre octobre et mars, selon l’Office fédéral de la santé publique. Un devis qui parle d’une mesure plus courte sans l’expliquer appelle une question. Le résultat se compare au niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2).

Pour le contrôle électrique, le devis doit citer l’OIBT, l’ordonnance fédérale sur les installations à basse tension, et dire si le contrôle est périodique ou lié à un changement de propriétaire.

Deuxième ligne : le périmètre

Le périmètre est l’endroit où le devis se gagne ou se perd. Quelques questions simples :

• Quel bâtiment, quels étages, quels logements ou locaux sont inclus ?
• Les parties communes, les caves, les combles, le garage sont-ils compris ?
• Y a-t-il des annexes, un second bâtiment, une dépendance ?
• Les installations techniques (chauffage, citerne, ascenseur) sont-elles visées ou exclues ?

Un exemple fictif : deux devis pour un immeuble en PPE. L’un parle du « bâtiment », l’autre de « trois appartements témoins ». Les deux peuvent porter le même nom de prestation, mais le second ne vous donnera pas une image du bâtiment entier. Sans le périmètre écrit, la différence ne se voit pas.

Pour une PPE, précisez aussi qui commande : la communauté ou un seul copropriétaire. Le syndic ou l’administrateur doit savoir ce qui est examiné chez chacun.

Troisième ligne : les documents remis

Ce que vous recevez à la fin compte autant que ce qui se fait pendant la visite. Cherchez dans le devis :

• le type de rapport (certificat, rapport de mesure, rapport d’inspection) ;
• le format et le nombre d’exemplaires, pour une vente ou un dossier de banque ;
• les annexes : relevés, plans annotés, résultats d’analyse ;
• la présence de recommandations, ou le fait qu’elles soient exclues ;
• la possibilité de poser des questions sur le rapport après sa remise.

Un rapport de diagnostic s’utilise ensuite : vente, rénovation, demande de subvention, discussion avec la régie. La page lire un rapport explique comment l’exploiter. Pour le devis, retenez une règle : si le contenu du rapport n’est pas décrit, demandez-le avant d’accepter.

Le CECB, par exemple, reste valable 10 ans pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment (cecb.ch). Un devis sérieux ne promet pas davantage, et un document dont la validité n’est pas dite doit vous faire poser la question.

Quatrième ligne : le déplacement et l’accès

Le déplacement apparaît parfois comme une ligne à part, parfois noyé dans l’ensemble. Ce qui compte, c’est de savoir ce qu’il couvre :

• une seule visite, ou plusieurs passages (pose puis relève d’un dosimètre, par exemple) ;
• le temps sur place, selon la taille et l’accessibilité du bâtiment ;
• la prise en compte des étages, de l’absence d’ascenseur, de locaux fermés ;
• la possibilité de reporter la visite si l’accès n’est pas prêt.

Le radon illustre bien la question : la mesure suppose une pose, une période de mesure d’au moins 90 jours entre octobre et mars, puis une reprise des dosimètres. Cela fait deux passages au moins, et le devis doit le montrer. Pour le calendrier général, voyez la page sur les délais d’un diagnostic.

Pensez aussi à l’accès pratique : clés des caves, accord des locataires, présence d’un représentant de la gérance. Un accès impossible le jour convenu peut obliger à revenir ; regardez ce que dit le devis dans ce cas.

Cinquième ligne : les conditions

Les conditions, souvent en petits caractères, fixent ce qui arrive quand le projet bouge. À repérer :

• la durée de validité du devis ;
• ce qui se passe si le périmètre change en cours de route ;
• les prestations « en option » et ce qui les déclenche ;
• ce qui est exclu : travaux de mise en conformité, remise en état après prélèvement, analyses complémentaires ;
• les conditions d’annulation ou de report.

Une option n’est pas un défaut : elle est utile quand elle est annoncée. Le problème commence quand elle s’ajoute après coup. Demandez toujours quel événement ouvre une prestation supplémentaire, et ce que vous devrez décider à ce moment-là.

Selon le diagnostic, ce que le devis doit montrer

Chaque diagnostic a ses propres points de passage. Le tableau en donne quelques-uns.

CECB et CECB Plus

Vérifiez le type de produit, le bâtiment visé, la date de visite, et si le certificat sera enregistré dans la base officielle. Vérifiez aussi ce que le devis dit de la classe : une classe se relève, elle ne se promet pas. La page Le CECB et l’outil Lire sa classe CECB expliquent ce que mesure chaque échelle.

Radon

Vérifiez le nombre de points de mesure, la durée, la saison et le laboratoire d’évaluation (sans qu’il soit nommé ici : seul le devis le dira). Un résultat se lit par rapport au niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle. Pour vérifier la situation de votre commune, utilisez l’outil Ma commune et le radon.

Contrôle électrique

L’OIBT prévoit que les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent l’être à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » (annexe ch. 3, formulation littérale). L’ESTI lit « de plus de cinq ans », ce qui est une interprétation, non le texte. Pour les autres installations, la périodicité est de 20 ans (annexe ch. 2.5). Un devis lié à une vente doit dire sur quelle lecture il s’appuie. L’outil Échéance du contrôle OIBT permet de poser les dates.

Citerne et chauffage

La mise hors service d’une citerne est faite par des personnes qualifiées, et les installations soumises à autorisation sont contrôlées tous les 10 ans au moins (LEaux art. 22 ; OEaux art. 32a). Le contrôle des installations de combustion revient tous les 4 ans pour le bois jusqu’à 70 kW et le gaz jusqu’à 1 MW, tous les 2 ans pour les autres, dont le mazout (OPair art. 13). Un devis doit dire quelle obligation il couvre. Voir la page Citerne et installations.

Polluants avant travaux

L’OLED exige un plan d’élimination des déchets s’il faut s’attendre à des déchets contenant des PCB, des HAP, du plomb ou de l’amiante, sans année de construction fixée (art. 16 al. 1 let. b). Le devis doit dire quels polluants sont recherchés, combien de prélèvements sont prévus et si l’analyse en laboratoire est comprise.

Comparer deux devis sans se tromper

Deux devis ne se comparent qu’une fois mis dans la même grille. Une méthode simple :

1. Recopiez pour chacun la prestation, le périmètre, les documents remis, le déplacement et les conditions.
2. Soulignez ce qui manque dans l’un et figure dans l’autre.
3. Demandez par écrit à l’expert de compléter les cases vides.
4. Seulement ensuite, regardez le montant.

Le coût se lit par ses critères : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, CECB ou CECB Plus, nombre de points de mesure, accessibilité, étendue du rapport, déplacement. La page Combien ça coûte les détaille. Un devis plus léger n’est pas forcément moins bon ; il couvre peut-être moins. À vous de le voir noir sur blanc.

Qui paie, et qui commande

Pour un bien en location, la question du payeur se règle entre bailleur et locataire selon le bail et la loi. Pour une vente, elle se règle entre vendeur et acheteur. En PPE, la décision passe par la communauté. Dans tous les cas, le devis doit porter le nom du mandant, car c’est lui qui recevra le rapport.

Le Code des obligations ne prévoit pas d’obligation de diagnostic à la vente ou à la location pour les sujets lus ici. Il prévoit en revanche une garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199), qui se prescrit par 2 ans, ou 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Un diagnostic fait avant la vente peut donc servir à documenter l’état du bien ; pour savoir ce que cela change dans votre cas, adressez-vous à un juriste.

Pour les frais liés à l’énergie, l’ordonnance fédérale sur les frais relatifs aux immeubles traite des investissements destinés à économiser l’énergie ; si les mesures sont subventionnées, seuls les frais assumés par le contribuable sont déductibles (art. 1). La version consultée date de 2020 et ses modifications ultérieures n’ont pas été vérifiées ; votre administration fiscale cantonale reste compétente.

Préparer votre demande pour obtenir un devis lisible

Plus votre demande est précise, plus le devis le sera. Réunissez :

• l’adresse, le canton et la commune du bien ;
• l’année de construction, si vous la connaissez ;
• le type de bâtiment et le nombre de logements ou de locaux ;
• le projet : achat, vente, location, rénovation, succession ;
• les diagnostics déjà faits (CECB, contrôle électrique) et leur date ;
• les contraintes d’accès : étages, caves, locataires ;
• le calendrier de votre projet.

La check-list personnalisée peut vous aider à la compléter. Ensuite, la demande se fait par le formulaire de la demande de diagnostic : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Devis gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Un devis de diagnostic doit-il être détaillé ?

Oui, dans la mesure où vous devez pouvoir savoir ce qui sera fait. Il doit au moins décrire la prestation, le périmètre, les documents remis, le déplacement et les conditions. Un devis qui tient en une ligne ne vous permet pas de comparer.

Que faire si deux devis ne se ressemblent pas ?

Mettez-les dans la même grille : prestation, périmètre, documents remis, déplacement, conditions. Les écarts viennent le plus souvent d’un périmètre différent ou d’un rapport plus ou moins complet. Demandez à chaque expert de préciser les points manquants avant de choisir.

Pourquoi ce site n’indique-t-il aucun montant ?

Le coût dépend de critères propres à chaque bien : type et taille du bâtiment, année de construction, nombre de logements, points de mesure, accessibilité, étendue du rapport. Seul un devis établi pour votre situation en rend compte. La demande est gratuite et sans engagement.

Comment savoir si mon canton exige un CECB ?

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif (cecb.ch). À la vente, il est obligatoire à Vaud, Fribourg et au Jura, mais pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois (loi et ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie). L’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? donne le détail et les sources.

Le devis doit-il préciser la durée de validité du certificat ?

Pour le CECB, la validité est de 10 ans, pour autant qu’aucune modification importante n’ait été apportée au bâtiment (cecb.ch). Le devis n’a pas à la redire, mais un expert doit pouvoir vous l’expliquer. À Vaud, un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés (vd.ch).

Une mesure du radon peut-elle être plus courte que celle indiquée ?

Pour les logements et les écoles, l’Office fédéral de la santé publique indique une mesure d’au moins 90 jours entre octobre et mars. Une proposition plus courte doit être expliquée par écrit ; sinon, comparez-la avec prudence.

Que signifie 300 Bq/m³ sur un rapport radon ?

C’est le niveau de référence fixé par l’ORaP (art. 155 al. 2), en moyenne annuelle, en vigueur depuis le 01.01.2018. Il remplace l’ancien niveau de 1000 Bq/m³. Le rapport compare la mesure à ce niveau ; il ne remplace pas l’avis d’un spécialiste sur la suite à donner.

Un contrôle électrique est-il obligatoire à la vente ?

L’OIBT prévoit un contrôle au changement de propriétaire pour les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans, si le dernier contrôle date de cinq ans selon la formulation littérale, ou de plus de cinq ans selon la lecture de l’ESTI. Le devis doit dire laquelle il retient.

Qu’est-ce qu’une option dans un devis ?

C’est une prestation supplémentaire, non incluse dans l’ensemble de base, que vous pouvez accepter ou refuser. Demandez quel événement la déclenche et ce qu’elle apporte. Une option annoncée au départ est normale ; une ligne ajoutée sans explication ne l’est pas.

Le devis couvre-t-il les travaux qui suivent le diagnostic ?

En règle générale, non : un diagnostic constate, il ne réalise pas les travaux. Vérifiez que le devis exclut bien les mises en conformité, assainissements ou remises en état, afin d’éviter un malentendu. Ce site ne réalise aucun travail lui-même.

Dois-je signer le devis avant de connaître le contenu du rapport ?

Il vaut mieux connaître le contenu du rapport avant. Demandez la liste des documents remis, les annexes et la présence ou non de recommandations. La page Lire un rapport montre à quoi ressemble un rapport lisible.

Qui reçoit le rapport en PPE ou en gérance ?

Celui qui commande, donc le mandant écrit sur le devis. En PPE, il s’agit de la communauté ou d’un copropriétaire ; en gérance, du propriétaire ou de la régie selon le mandat. Indiquez-le dès la demande, pour éviter toute confusion.

Sources

• CECB, qu’est-ce que le CECB
• CECB, produits et validité
• Canton de Vaud, règlement sur le CECB
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)
• ORaP, Fedlex
• Office fédéral de la santé publique, mesurer la concentration en radon
• OIBT, Fedlex
• OPair, Fedlex
• LEaux, Fedlex
• OLED, Fedlex
• Code des obligations, Fedlex
• Ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles, Fedlex