Contrôle électrique à la vente d’une maison : ce que prévoit la règle

Quand une maison change de mains, l’installation électrique change de responsable. L’ordonnance fédérale sur les installations à basse tension (OIBT) a prévu ce moment : l’installation doit être contrôlée, selon une condition d’âge du dernier contrôle. Cette page explique ce que dit ce texte, comment il se lit côté vendeur et côté acheteur, et où le placer parmi les autres diagnostics d’une vente.

Pourquoi le changement de propriétaire est un moment à part

Une installation électrique domestique est contrôlée à intervalles longs. Pour les habitations, l’usage courant est la périodicité de 20 ans : l’OIBT la prévoit pour « toutes les autres installations » (annexe ch. 2.5), même si le texte ne cite pas le mot « habitations ». Plus largement, l’ordonnance connaît des contrôles annuels, ou tous les 3, 5, 10 ou 20 ans selon le type d’installation (annexe ch. 1 à 2.5).

Une vente peut tomber n’importe où dans ce cycle. L’ordonnance ajoute donc une règle propre au transfert de propriété : on ne laisse pas un nouveau propriétaire reprendre une installation dont le dernier contrôle est déjà ancien. Pour la périodicité en général, la page contrôle électrique périodique détaille le cycle ; ici, on reste sur la vente.

Ce que dit le texte : la règle de l’annexe, chiffre 3

L’OIBT, annexe ch. 3, prévoit que les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans doivent être contrôlées à chaque changement de propriétaire « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans ». C’est la formulation littérale, et c’est elle qu’il faut citer.

Trois éléments se lisent dans cette phrase :

• Le déclencheur est le changement de propriétaire, donc la vente, mais pas seulement : toute mutation de propriété est visée par le texte.
• Les installations concernées sont celles qui suivent un rythme de 10 ou de 20 ans, ce qui couvre la maison ordinaire.
• Le critère est l’âge du dernier contrôle, pas l’âge de la maison.

Cette règle est fédérale. À Genève, à Vaud et en Valais, les relevés n’ont trouvé aucune particularité cantonale : c’est le même texte qui s’applique. Pour Neuchâtel, Fribourg, le Jura et le Jura bernois, aucune règle cantonale propre n’est retenue sur cette page ; seul le texte fédéral est cité.

« Date de cinq ans » ou « plus de cinq ans » : une nuance à connaître

Le texte dit « date de cinq ans ». L’Inspection fédérale des installations à courant fort (ESTI) lit cette formule comme « de plus de cinq ans » (bulletin.ch 3/2019). Il s’agit d’une interprétation de l’autorité de surveillance, pas d’un texte de loi.

Cette nuance compte pour une installation dont le dernier contrôle est tout proche de la limite. Concrètement :

• un contrôle très récent, nettement en dessous de la limite, ne pose pas de question de lecture ;
• un contrôle très ancien, nettement au-dessus, déclenche le contrôle selon l’une comme l’autre lecture ;
• un contrôle situé juste à la limite relève de l’interprétation : il vaut mieux le dire ouvertement dans la vente que le laisser dans le flou.

Le présent site ne tranche pas entre le texte et l’interprétation. Pour un cas limite, l’organe de contrôle et l’ESTI sont les interlocuteurs compétents ; la page organe de contrôle indépendant explique qui intervient.

Le rapport de sécurité : la pièce qui répond à la question

Au moment de vendre, la pièce utile est le rapport de sécurité électrique du dernier contrôle. Il porte une date, et c’est cette date qui permet de savoir si la condition de l’annexe est remplie. Le contenu de ce document est décrit sur la page rapport de sécurité électrique.

Trois situations se présentent en pratique :

1. Un rapport existe et il est récent : l’âge du contrôle reste sous la limite, la règle du changement de propriétaire ne demande pas de nouveau contrôle.
2. Un rapport existe mais il est ancien : la condition d’âge est atteinte, le contrôle au changement de propriétaire est à prévoir.
3. Aucun rapport n’est retrouvé : sans date, on ne peut pas démontrer que la condition d’âge est respectée. Il faut chercher le rapport (ancien propriétaire, gestionnaire de réseau, dossier de la maison) avant de conclure.

L'avis du gestionnaire de réseau fait partie de la même chaîne : c’est lui qui s’adresse au propriétaire lorsqu’un contrôle périodique arrive à échéance.

Une vente, étape par étape

La frise suivante place les vérifications dans l’ordre d’une vente. Elle sert de repère, pas de calendrier garanti : les délais réels dépendent de chaque dossier.

Les autres diagnostics à vérifier dans la même vente

Le contrôle électrique n’est qu’un volet. Voici les autres, avec ce que disent les faits établis.

Le CECB

Au niveau fédéral, le CECB est en principe facultatif ; certains cantons l’exigent (transfert de propriété, remplacement du chauffage, subventions). Par canton :

• il est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ;
• il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois, où ni la loi cantonale sur l’énergie ni son ordonnance n’imposent de CECB à la vente.

À Vaud, le règlement sur le CECB rend le certificat obligatoire à la vente d’un bâtiment d’habitation (art. 2 al. 1), sans obligation d’assainissement qui en découle (art. 2 al. 3) ; ce régime est celui en vigueur jusqu’au 31.12.2026. Les exceptions citées par le canton sont les donations, les successions, les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce, et les ventes de bâtiments non construits. Un CECB existant reste valable 10 ans si le chauffage et l’enveloppe sont inchangés. Le dossier complet est sur la page le CECB, et l’outil Mon canton exige-t-il un CECB ? donne la réponse pour votre situation.

À Neuchâtel, aucune obligation n’est liée à la vente elle-même ; en revanche, si un CECB existe, il est communiqué aux intéressés et mentionné dans l’acte authentique et le bail (art. 49 de la loi cantonale sur l’énergie).

Le radon

Le niveau de référence du radon est de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (ORaP art. 155 al. 2). Une mesure fiable dure au moins 90 jours entre octobre et mars. Si la vente tombe au printemps, une mesure ne peut pas être menée à terme avant l’automne, ce qui se prépare en amont. Pour Neuchâtel, la mesure avant transformation est « demandée » selon une fiche, mais la base n’est pas précisée : c’est non établi. Voir la page le radon et l’outil Ma commune et le radon.

La citerne

Une citerne soumise à autorisation est contrôlée au moins tous les 10 ans (LEaux, OEaux). Dans une vente, acheteur et vendeur ont intérêt à savoir si le dernier contrôle de la citerne est à jour. La page citerne et installations en donne le détail.

Qui répond de quoi : la garantie des défauts

L’OIBT n’est pas le seul texte qui compte dans une vente. Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans, ou par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (art. 210 al. 2). Une installation électrique d’une maison est un exemple typique de chose intégrée à l’ouvrage.

Le Code des obligations n’impose aucun diagnostic à la vente pour les sujets lus ici. Cela signifie que l’obligation de contrôle électrique vient de l’OIBT, pas du droit de la vente ; et que ce que le vendeur sait ou ne sait pas sur l’installation reste une question de garantie. Ce site décrit les textes ; pour une situation précise, un notaire ou un avocat est le bon interlocuteur.

Vendeur ou acheteur : deux points de départ

Si vous vendez

Votre premier geste est de retrouver le dernier rapport de sécurité et sa date. Selon l’âge du contrôle, vous saurez s’il faut en prévoir un nouveau. Faire contrôler avant de mettre en vente permet d’annoncer un état connu et d’éviter une discussion de dernière minute. Si des défauts sont signalés, la page défauts d’une installation électrique aide à comprendre ce que recouvrent les mentions d’un rapport, et la page mise en conformité à voir ce qui suit.

Si vous achetez

Demandez le rapport et regardez sa date avant de signer. Si la condition d’âge est atteinte, demandez qui organise le contrôle et dans quel ordre par rapport à la signature. Une réserve écrite dans l’acte sur l’état de l’installation vaut mieux qu’un accord oral. La question de l’assurance, quand l’installation présente un défaut, est traitée sur la page installation électrique et assurance.

Ce qui fait varier un devis de contrôle

Ce site ne donne aucun montant. Le coût d’un contrôle dépend de critères que l’expert agréé de votre région évalue :

Pour obtenir un devis comparable, décrivez le bien de la même façon à chaque demande. Devis gratuit et sans engagement.

Préparer la vente : une liste à cocher

• Retrouver le dernier rapport de sécurité électrique et noter sa date
• Vérifier si la condition d’âge de l’annexe ch. 3 est atteinte
• Rechercher l’avis du gestionnaire de réseau, s’il y en a un
• Vérifier si votre canton exige un CECB à la vente
• Contrôler la date de la dernière vérification de la citerne, s’il y en a une
• Prévoir une mesure du radon assez tôt, de façon qu’elle tienne dans la saison
• Faire figurer dans le dossier de vente ce qui est établi et ce qui ne l’est pas
• Demander un devis gratuit et sans engagement si un contrôle est à prévoir

Se repérer avec les outils du site

L’outil Échéance du contrôle OIBT calcule, à partir de la date du dernier contrôle et de celle de la vente, ce que prévoit le texte et la lecture de l’ESTI. Pour une vue d’ensemble, Quels diagnostics pour mon projet ? liste ce qui s’applique selon votre canton, et Calendrier d’une vente place les étapes avant la signature. Pour les prochaines étapes, la page comment ça marche explique comment nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, et vous pouvez ensuite envoyer votre demande.

Questions fréquentes

Le contrôle électrique est-il obligatoire pour vendre une maison ?

L’OIBT prévoit un contrôle à chaque changement de propriétaire pour les installations contrôlées tous les 10 ou 20 ans, « si le dernier contrôle effectué date de cinq ans » (annexe ch. 3). Ce n’est donc pas un contrôle systématique : il dépend de l’âge du dernier contrôle.

La règle est-elle la même à Genève, Vaud et en Valais ?

Oui. Il s’agit d’une règle fédérale, et aucune particularité cantonale n’a été trouvée pour ces trois cantons. Pour les autres cantons couverts, cette page ne cite aucune règle propre.

Que signifie « date de cinq ans » ?

C’est la formulation littérale de l’annexe ch. 3 de l’OIBT. L’ESTI la lit comme « de plus de cinq ans » (bulletin.ch 3/2019), mais c’est une interprétation et non le texte.

Qui doit faire contrôler l’installation, le vendeur ou l’acheteur ?

Le texte de l’OIBT parle de contrôle « à chaque changement de propriétaire » sans répartir la charge entre les parties à la vente. C’est une question à régler entre les parties, par écrit, avant la signature. Pour un avis juridique, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Où trouver la date du dernier contrôle ?

Sur le rapport de sécurité électrique du dernier contrôle. Si vous ne le retrouvez pas, vous pouvez vous adresser à l’ancien propriétaire ou consulter le dossier de la maison.

Une installation de 20 ans doit-elle toujours être contrôlée à la vente ?

Pas automatiquement. La périodicité de 20 ans est le rythme courant des habitations (OIBT annexe ch. 2.5). Au changement de propriétaire, c’est l’âge du dernier contrôle, comparé au seuil de cinq ans, qui décide.

Que se passe-t-il si le rapport est trop ancien ?

La condition d’âge de l’annexe ch. 3 est atteinte et un contrôle est à prévoir. L’expert agréé établit alors un nouveau rapport, qui sert de référence pour la suite.

Faut-il un CECB pour vendre en même temps ?

Cela dépend du canton. Le CECB est obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura ; il ne l’est pas à Genève, en Valais, à Neuchâtel ni dans le Jura bernois.

Le CECB remplace-t-il le contrôle électrique ?

Non. Ce sont deux diagnostics différents : le CECB est une étiquette énergétique avec sept classes de A à G, le contrôle électrique porte sur la sécurité de l’installation. L’un ne dispense pas de l’autre.

Le vendeur doit-il informer l’acheteur d’un défaut électrique ?

Le Code des obligations prévoit la garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). Dissimuler un défaut connu est un point sensible : mieux vaut le dire dans la vente que s’exposer à une action en garantie.

Combien de temps l’acheteur peut-il agir contre un défaut ?

L’action en garantie se prescrit par 2 ans, et par 5 ans pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier (CO art. 210 al. 2). Pour une analyse de votre cas, consultez un professionnel du droit.

La mesure du radon doit-elle être faite avant la vente ?

Aucune obligation de mesure à la vente n’apparaît dans les faits lus ici. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³ (ORaP art. 155 al. 2), et une mesure dure au moins 90 jours entre octobre et mars. Si vous voulez disposer du résultat dans le dossier, il faut la prévoir assez tôt.

La citerne à mazout est-elle concernée par la vente ?

La citerne a son propre contrôle, au moins tous les 10 ans pour les citernes soumises à autorisation (LEaux, OEaux). Ce n’est pas le même texte que l’OIBT, mais le dossier de vente gagne à contenir les deux.

Que faire pour un cas à la limite des cinq ans ?

Le texte et la lecture de l’ESTI peuvent différer. Documentez la date, expliquez la situation à l’autre partie, et interrogez l’organe de contrôle ou l’ESTI si le doute demeure.

Comment obtenir un devis pour un contrôle avant la vente ?

Envoyez votre demande : nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région. Le coût dépend des critères du devis (type de bâtiment, taille de l’installation, accessibilité, étendue du rapport). Devis gratuit et sans engagement.

Sources

• OIBT, ordonnance sur les installations électriques à basse tension (Fedlex)
• Code des obligations (Fedlex)
• Qu’est-ce que le CECB ? (cecb.ch)
• Produits CECB et validité (cecb.ch)
• Règlement vaudois sur le CECB (vd.ch)
• Loi neuchâteloise sur l’énergie, RSN 740.1
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)