Radon et vente d’une maison : ce qui s’applique, ce qui reste ouvert

Le radon est un gaz naturel issu du sous-sol, qui peut s’accumuler dans les pièces d’un bâtiment. Lorsqu’un bien change de mains ou qu’un logement est remis à un locataire, la même question revient : faut-il avoir mesuré, faut-il le dire, et qui est responsable si la valeur est élevée ? Cette page répond en s’en tenant aux textes officiels lus. Quand un point n’est pas établi, elle le dit tel quel.

Ce que la loi fédérale fixe, et ce qu’elle laisse de côté

Le cadre fédéral est l’ordonnance sur la radioprotection (ORaP). Elle fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle (art. 155 al. 2), en vigueur depuis le 01.01.2018. L’ancien niveau, de 1000 Bq/m³, a été remplacé à cette date. Le becquerel par mètre cube (Bq/m³) mesure la quantité de radon présente dans l’air d’une pièce. Pour comprendre ce seuil en détail, la page radon 300 Bq/m³ l’explique.

Ce niveau est un repère de protection, pas une condition de transaction. Parmi les textes lus pour cette page, aucun ne dit qu’une mesure du radon doit être produite pour vendre ou pour louer un bien au niveau fédéral. Les obligations relatives au radon portent sur d’autres situations (bâtiments neufs, transformations, écoles et crèches), traitées dans les obligations par canton.

Retenez donc deux idées :

• le niveau de 300 Bq/m³ s’applique comme référence à tout bâtiment où des personnes séjournent ;
• la vente ou la location, en elle-même, ne déclenche pas d’après ces textes une mesure obligatoire.

Vente d’une maison : la garantie des défauts

À défaut d’obligation de diagnostic, c’est le droit de la vente qui structure la discussion. Le Code des obligations (CO) prévoit une garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). L’action en garantie se prescrit par 2 ans ; pour les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier, la prescription est de 5 ans (art. 210 al. 2). Ces articles ne mentionnent aucun diagnostic obligatoire à la vente pour les sujets lus.

Qu’une valeur de radon élevée constitue ou non un défaut au sens du CO n’est pas tranché par les textes que nous avons lus : c’est une question d’appréciation selon les circonstances du contrat, qui relève d’un conseil juridique et non de cette page. Ce qu’on peut dire de façon factuelle :

• un contrat de vente peut régler la garantie différemment, dans les limites du droit ;
• connaître la valeur de radon avant la signature évite que le sujet surgisse après coup ;
• un vendeur qui dispose d’une mesure peut la transmettre ; un acheteur peut la demander.

Pour situer la vente dans une chronologie complète, l’outil calendrier d’une vente rassemble les étapes que les textes placent avant la signature, dont la fenêtre d’une mesure du radon.

Location : le bail et l’état de la chose louée

Côté bail, le CO prévoit que le bailleur délivre et entretient la chose dans un état approprié (art. 256 et suivants). Les articles 256 à 259i ne prévoient aucun diagnostic d’humidité ou de moisissures, et les textes lus ne mentionnent pas non plus de mesure du radon à la remise du logement. Un locataire inquiet peut néanmoins s’adresser à son bailleur ou à sa régie pour demander si une mesure existe, et un bailleur peut en faire réaliser une de sa propre initiative.

Sur le terrain, la question de savoir qui fait mesurer, qui lit le résultat et qui finance un éventuel assainissement dépend de la situation et du contrat. La page consultant radon décrit les rôles ; le coût, lui, se traite par des critères de devis, jamais par un chiffre unique.

Carte romande : ce qui s’applique canton par canton

Les textes cantonaux lus ne disent pas la même chose d’un canton à l’autre. Voici ce que les faits établis permettent d’affirmer. La carte radon de l’OFSP, elle, se lit commune par commune et pixel par pixel : ses valeurs ne sont pas reprises ici, car elles ne sont pas fournies avec cette page. Pour votre adresse, consultez la carte radon suisse ou l’outil ma commune et le radon.

Genève

Pour le radon, Genève applique le droit fédéral (ORaP) seul : aucune règle genevoise propre n’a été trouvée. Il n’existe donc, d’après ces lectures, aucune mesure imposée par le canton à la vente ou à la location. Le niveau de 300 Bq/m³ reste le repère.

Vaud

Vaud applique le droit fédéral. Une fiche d’information peut être jointe au permis de construire (la formule cantonale est « peut »). Aucune règle vaudoise de mesure à la vente ou à la location n’est établie dans les textes lus.

Valais

Le Valais présente une divergence qu’il faut conserver telle quelle : pour le neuf, une directive cantonale parle de contrôle « obligatoire », alors que l’ORaP (art. 163 al. 2) est plus souple. Ces deux niveaux de norme officiels ne se moyennent pas. Rien n’est établi pour la vente ou la location d’un bâtiment existant.

Neuchâtel

La mesure avant transformation est « demandée » d’après une fiche cantonale, mais sa base n’est pas précisée : c’est non établi. Pour la vente et la location, rien n’est établi non plus.

Fribourg, Jura et Jura bernois

Pour ces trois territoires, les faits fournis avec cette page ne contiennent pas de règle radon propre. Il ne faut ni en déduire une obligation ni en déduire une absence d’obligation : c’est non établi, et seul le niveau de référence fédéral est confirmé.

Pourquoi les autres diagnostics ne se confondent pas avec le radon

Un acheteur ou un vendeur reçoit souvent plusieurs informations en même temps. Pour éviter les amalgames :

• le CECB est une étiquette énergétique à sept classes, de A à G ; il est facultatif au niveau fédéral, obligatoire à la vente à Vaud, Fribourg et au Jura, et non obligatoire à Genève, en Valais, à Neuchâtel et dans le Jura bernois (loi et ordonnance cantonales bernoises sur l’énergie) ;
• le contrôle électrique relève de l’OIBT, avec son propre calendrier ;
• l'humidité et la structure sont un sujet distinct, sans lien avec le radon.

Le CECB, notamment, ne dit rien du radon : son étiquette porte sur l’enveloppe, l’efficacité énergétique et les émissions de CO2. Réalisé pour une vente, il ne remplace donc pas une mesure. Pour savoir ce qui s’applique à votre projet dans votre canton, l’outil quels diagnostics pour mon projet ? fait le tri.

Mesurer avant de vendre ou de louer : ce que cela implique

Même sans obligation, faire mesurer est une démarche volontaire possible. Voici ce que les règles fixent.

• Un service de mesure agréé. La mesure s’effectue par un service agréé par l’OFSP (ORaP art. 159). L’agrément dure 5 ans.
• Une durée minimale. Une mesure s’étend sur au moins 90 jours entre octobre et mars (logements, écoles), période où le chauffage maintient les fenêtres fermées et où le radon s’accumule le plus.
• Un dosimètre posé dans les pièces de séjour. Le détail pratique est dans le dosimètre radon et dans la mesure du radon.

Ce calendrier a une conséquence concrète : si une vente est prévue au printemps ou en été, une mesure qui répond à ces critères doit être planifiée en amont, à l’automne. Un propriétaire qui veut disposer d’un résultat avant de mettre son bien sur le marché a tout intérêt à anticiper cette fenêtre.

Si le résultat dépasse le niveau de référence

Un résultat supérieur à 300 Bq/m³ en moyenne annuelle ne rend pas un bien invendable ni inlouable. Il signale qu’une réflexion sur un assainissement est justifiée. Les solutions sont décrites dans la page assainissement radon. Dans une vente, le résultat peut alors devenir un élément de la discussion entre les parties : prise en charge de l’assainissement, ajustement du contrat, ou travaux après l’achat. Aucune de ces options n’est imposée par les textes lus.

Ce qui fait varier un devis de mesure

Le coût ne se traite pas par un chiffre mais par des critères. Pour une mesure du radon dans le cadre d’une vente ou d’une location, les éléments suivants jouent :

La demande est gratuite : Devis gratuit et sans engagement. Nous vous mettons en contact avec un expert agréé de votre région, qui vous précise le déroulement. Vous pouvez faire votre demande de diagnostic sans engagement.

Check-list avant une vente ou une mise en location

• Vérifier la zone de votre commune sur la carte de l’OFSP
• Contrôler si une règle cantonale propre existe pour votre canton, d’après la section ci-dessus
• Demander si une mesure existe déjà (vendeur, bailleur, régie, gérance)
• Vérifier que le service de mesure est agréé par l’OFSP
• Prévoir la mesure entre octobre et mars si elle doit précéder la vente
• Conserver le rapport de mesure avec les autres documents du bien

Questions fréquentes

Le radon doit-il être mesuré pour vendre une maison en Suisse romande ?

Pas d’après les textes lus pour cette page. Le niveau de référence de 300 Bq/m³ est fixé par l’ORaP (art. 155 al. 2), mais aucun texte fédéral lu n’impose une mesure comme condition de la vente. Au niveau cantonal, aucune règle de mesure à la vente n’est établie pour Genève ni pour Vaud ; pour les autres cantons, c’est non établi.

Le vendeur doit-il informer l’acheteur d’une valeur de radon élevée ?

Le Code des obligations prévoit une garantie des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197 et 199). Si une valeur élevée constitue un défaut dépend des circonstances, et les textes lus ne le tranchent pas. Pour un cas précis, un conseil juridique est la bonne voie.

Le locataire peut-il exiger une mesure du radon ?

Les articles 256 à 259i du CO ne prévoient pas de diagnostic de ce type, et aucune obligation de mesure à la location n’est établie dans les faits lus. Un locataire peut en revanche demander à son bailleur ou à sa régie si une mesure existe.

Qu’est-ce que le niveau de référence de 300 Bq/m³ ?

C’est la valeur de repère de l’ORaP (art. 155 al. 2), exprimée en moyenne annuelle. Elle est en vigueur depuis le 01.01.2018 et remplace l’ancien niveau de 1000 Bq/m³.

Qui peut réaliser une mesure du radon ?

Un service de mesure agréé par l’OFSP (ORaP art. 159). L’agrément dure 5 ans. Une demande permet d’être mis en contact avec un expert agréé de votre région.

Combien de temps dure une mesure ?

Une mesure dure au moins 90 jours entre octobre et mars pour les logements et les écoles, d’après les indications de l’OFSP. Elle ne se fait donc pas en quelques jours.

Peut-on mesurer en été avant une vente ?

La période retenue pour une mesure conforme est celle d’octobre à mars. Un résultat obtenu hors de cette période ne correspond pas à ce critère. Si une vente est envisagée, mieux vaut planifier la mesure à l’automne ou en hiver.

Le CECB contient-il une information sur le radon ?

Non. Le CECB compte trois échelles : l’efficacité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2. Il ne porte pas sur le radon. De plus, le CECB est facultatif au niveau fédéral.

Que dit le Valais sur le radon ?

Le Valais présente deux niveaux de norme officiels qui divergent pour le neuf : une directive cantonale parle de contrôle « obligatoire » et l’ORaP (art. 163 al. 2) est plus souple. Les deux sont conservés tels quels. Pour la vente et la location d’un bâtiment existant, rien n’est établi.

Que faire si le résultat dépasse 300 Bq/m³ ?

Le résultat justifie d’examiner un assainissement, sans que les textes lus l’imposent dans le cadre d’une vente ou d’une location. Les pistes sont détaillées dans la page sur l’assainissement du radon.

Combien coûte une mesure ?

Le coût dépend de critères : type et taille du bâtiment, nombre de logements, nombre de points de mesure, accessibilité, étendue du rapport et déplacement. Vous obtenez un devis gratuit et sans engagement en passant par la demande.

Sources

• ORaP, ordonnance sur la radioprotection (Fedlex)
• Code des obligations (Fedlex)
• Vaud : le radon
• Valais : directive Protection contre le radon
• CECB : qu’est-ce que le CECB ?
• Loi cantonale bernoise sur l’énergie (LCEn, BSG 741.1)